Ваші перші 90 днів як агента в Іспанії

Перші три місяці вирішують, чи залишитеся ви в цій професії. Новачкам рідко бракує таланту. Частіше вони чекають на ліди, нехтують розпорядком або втрачають винагороду через помилку в документах. Ось простий план.

Дні 1-30: налаштування і навчання

1. Спершу документи. NIE, договір або реєстрація autónomo і регіональний реєстр, якщо агентству потрібно, щоб ви в ньому були (уроки 2 і 3).
2. Вивчіть процес агентства. Його nota de encargo, лист показу, чек-лист з протидії відмиванню коштів і правила щодо винагороди.
3. Вивчіть одну ділянку. Обійдіть її. Відвідайте кожен об'єкт, який там має ваше агентство. Запишіть школи, пляжі, транспорт і нові проєкти.
4. Вивчіть цифри. ITP чи ПДВ у вашому регіоні, витрати на нотаріуса і реєстр, утримання 3% для продавців-нерезидентів. Клієнти перевіряють вас насамперед на цьому.
5. Налаштуйте інструменти (див. нижче).

Дні 31-60: шукайте людей

Продавці і є бізнес. Об'єкт приводить до вас покупців. Витрачайте щонайменше половину часу на пошук власників.

• Портали. До найвідоміших іспанських порталів належать idealista, Fotocasa, pisos.com, habitaclia, Milanuncios і Yaencontré (OCU). Стежте за новими приватними оголошеннями на своїй ділянці і телефонуйте власникам, які продають самостійно.
• Ваша мережа. Розкажіть усім знайомим, чим займаєтеся. Підтримуйте зв'язок із юристами, gestores, іпотечними брокерами, будівельниками та адміністраторами громад власників: вони першими дізнаються про продажі.
• Соцмережі. Короткі відео вашої ділянки, огляди ринку з названими джерелами і кілька добре пояснених об'єктів. Публікуйте мовами своїх покупців.
• Дні відкритих дверей. Використовуйте їх, щоб знайомитися із сусідами, які можуть продавати наступними.
• Запуски девелоперів. Дані Savills, оприлюднені в липні 2026 року, показують, що деякі проєкти на Costa del Sol продають 30%-50% об'єктів до початку будівництва. Запитайте, з якими девелоперами працює ваше агентство, і відвідуйте кожен запуск.
• Спільноти іноземних покупців. Дані Registradores показують, що в II кварталі 2026 року серед іноземних покупців лідирували британці, нідерландці, німці та марокканці. idealista повідомила, що нідерландці були найбільшою групою нерезидентів у 2025 році. Клуби, школи та групи експатів є добрими місцями, щоб про вас дізналися.

Дні 61-90: конверсія

• Кваліфікуйте кожного покупця. Бюджет, готівка чи іпотека, терміни, резидент чи ні. Нерезидент часто позичає лише 60%-70% вартості (Costa Luz Lawyers), тож перевіряйте кошти заздалегідь.
• Виходьте на зв'язок протягом 24 годин після кожного показу.
• Залучайте юриста рано. Угоди розвалюються, коли перевірки починаються пізно.
• Націльтеся на перший підписаний договір arras, а не лише на покази.

Щоденний розпорядок

Час	Завдання
9:00-11:00	Пошук: дзвінки власникам, перевірка порталів, повідомлення в мережі
11:00-13:00	Покази та оцінки
15:00-16:00	Повторні контакти та оновлення CRM
16:00-18:00	Покази, контент, вивчення ринку
Кінець дня	Сплануйте завтра, запишіть три перемоги і один урок

Адаптуйте години до свого агентства, але тримайте блок пошуку фіксованим. Саме він першим зникає в насичений день, і саме через це за місяць пересихає ваша воронка.

Ваші інструменти

• CRM з кожним контактом, показом і датою повторного контакту.
• Акаунти на порталах, якими користується ваше агентство.
• Телефон із WhatsApp і хорошою якістю фото та відео.
• Шаблони: nota de encargo, лист показу, форма кваліфікації покупця, кошторис витрат за регіоном.
• Список джерел: Registradores, нотаріальна статистика, INE і звіти порталів для ваших оглядів ринку.

П'ять помилок, яких слід уникати

1. Показувати житло без підписаного доручення або без листа показу. OCU виявила, що деякі агентства не вказували, коли сплачується їхня винагорода. Будьте чіткими і фіксуйте це письмово.
2. Стягувати свою винагороду з довгострокового орендаря. З Закону 12/2023 платить орендодавець.
3. Приймати готівку або пропускати перевірку документів особи і походження коштів за Законом 10/2010.
4. Обіцяти візу. «Золоту візу» за нерухомість скасовано 3 квітня 2025 року.
5. Називати застарілі податкові ставки. У червні 2026 року Валенсія знизила свій ITP. Завжди перевіряйте дату акта.

Бережіть енергію

Відмови є частиною кожного дня. Рахуйте дії, які ви контролюєте, як-от дзвінки, оцінки і покази, а не лише угоди. Переглядайте свої показники щоп'ятниці.

Шукайте вакансії в розділі вакансії CloserPass і порівнюйте роботодавців у розділі агентства. Тренуйтеся з вправами мислення, маркетинг і клієнти в Іспанії.

Правила змінюються, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти. Цей урок є загальною інформацією.