Робота агента з нерухомості в Таїланді

Ласкаво просимо на курс. За вісім коротких уроків ви дізнаєтеся, як виконується робота з нерухомістю в Таїланді, хто може легально нею займатися і як побудувати в ній кар'єру. Цей перший урок присвячено самій роботі: що робить агент, хто платить, хто наймає і який насправді вигляд має перший рік.

Для кого цей курс. Таїланд відрізняється від більшості країн цієї серії, тому ми кажемо це прямо від початку. Курс написано для двох груп: громадян Таїланду, які хочуть працювати агентами, та іноземців, які хочуть легальну посаду в тайському бізнесі з нерухомістю. Він ніколи не показує іноземцю, як працювати агентом без права на це.

Ліцензії немає, але робота зарезервована

У Таїланді немає державної ліцензії для агентів чи брокерів з нерухомості і немає державного іспиту (Themis Partner, оновлено у вересні 2026; Thaiger, травень 2026). Будь-хто може зателефонувати в тайське агентство і почати вчитися професії. Добровільні асоціації пропонують навчання та довіру, і ми розглянемо їх в уроці 3.

Підступ криється в трудовому праві. Повідомлення Міністерства праці від 1 квітня 2020 року перелічує роботи, які іноземцям виконувати заборонено. Його перший список, роботи, повністю закриті для іноземців, містить у пункті 19 брокерську чи агентську діяльність, з винятком для брокерської діяльності в міжнародній торгівлі чи інвестиціях (Nagashima Ohno & Tsunematsu, травень 2020; Acclime, 2024). Практичне тлумачення Thaiger у травні 2026 року: пошук об'єктів, покази, переговори та отримання комісії з угоди зарезервовані за громадянами Таїланду, а контроль посилився з 2024 року.

Отже, у Таїланді:

• Громадяни Таїланду можуть працювати агентами без ліцензії.
• Іноземці не можуть виконувати польову роботу агента, але можуть обіймати реальні посади поруч із нею, з дозволом на роботу (урок 2).

Що насправді робить агент

На вторинному ринку агент зазвичай працює на продавця і:

1. Отримує об'єкт і письмово погоджує комісію (урок 4).
2. Оцінює об'єкт, фотографує його і публікує на порталах.
3. Перевіряє покупців і проводить покази.
4. Веде переговори щодо ціни та умов і допомагає обом сторонам дійти до договору купівлі-продажу.
5. Супроводжує справу до переоформлення в Департаменті земель, включно з банківськими документами, потрібними іноземному покупцю (урок 6).

На новому запуску агент продає квартири забудовника. Leto, агентство, писало в травні 2026 року, що забудовники платять агентам комісію напряму за нові проєкти. В оренді агент знаходить і перевіряє орендарів для орендодавця.

Що роблять іноземці натомість

Thaiger і Themis Partner перелічують посади, які іноземці реально обіймають із дозволом на роботу:

• Консультант або директор з міжнародних продажів, який працює із закордонними покупцями, тоді як тайські колеги проводять покази, переговори та оформлюють договори.
• Закордонний маркетинг і розвиток бізнесу.
• Робота з інвесторами і консалтинг.
• Директор або акціонер компанії в межах ліміту 49% для іноземців (урок 3).
• Маркетинг і адміністрування.

Посада в дозволі має відповідати тому, що ви насправді робите щодня (Thaiger). Ми детально розберемо це в уроці 2.

Хто наймає

Ви зустрінете чотири основні типи роботодавців:

• Міжнародні консалтингові компанії з офісами в Бангкоку, як-от CBRE, Knight Frank, Colliers, Savills, JLL і Cushman & Wakefield. Knight Frank також має офіс на Пхукеті (Estate Agent Today, червень 2026).
• Агентства Бангкока, як-от Plus Property, Bangkok CitiSmart (частина забудовника AP), Prima Realty або Angel Real Estate (Nestopa, жовтень 2026).
• Портали, які також працюють як агентства, як-от FazWaz і Lazudi.
• Курортні агентства на Пхукеті, в Паттайї та на Ко Самуї. У Паттайї Alan Bolton Property Consultants працює з 1978 року, а Town & Country Property з 2003 року (Alan Bolton, грудень 2025).

Забудовники також наймають власні відділи продажів і платять зовнішнім агентам за нові проєкти.

Лише іноземний ринок великий. Інформаційний центр нерухомості (REIC) нарахував 14,899 квартир у кондо, переоформлених на іноземців у 2025 році, на суму 60.92 млрд батів: близько 14.7% усіх квартир у кондо і 25% їхньої вартості (Khaosod English, березень 2026).

Як вам платять

FazWaz, портал і агентство, називає звичайну комісію з продажу від 3% до 5% ціни: її сплачує продавець, і вона закладена в ціну пропозиції, тож покупці зазвичай не платять агенту. Leto (травень 2026) наводить від 3% до 5% на продажах забудовників і від 2% до 3% на вторинному ринку. Законодавчої ставки немає.

Комісія надходить агентству. Ваша частка залежить від вашого договору. Leto, яке пише як одне агентство, тож читати це варто як орієнтир, описує поширені моделі:

Модель	Як це працює	Головний ризик
Лише комісія	Більшість агентств. Новачки отримують близько 30%-40% винагороди агентства	Немає угоди, немає доходу
База плюс комісія	Деякі великі мережі Бангкока платять 15,000-25,000 батів на місяць плюс комісію	Менша частка з кожної угоди
Зарплата з бонусом	Звичайна модель для іноземців, яким мають платити щонайменше мінімальну зарплату для дозволу на роботу	Залежить від спонсорства роботодавця

Для іноземців Thaiger наводить мінімальну зарплату 50,000 батів на місяць для громадян західних країн із дозволом на роботу, тож чиста комісійна модель не підходить (урок 8). Перевірте власні цифри в калькуляторі комісії.

Реалістичний перший рік

Будьте чесними із собою, перш ніж почати:

• Старт повільний. Leto пише, що лише близько 30% нових агентів виходять на дві чи більше угод на місяць. Плануйте фінанси на повільний перший сезон.
• Мови окупаються. У 2025 році найбільшими іноземними покупцями за кількістю квартир були громадяни Китаю, М'янми і Росії (REIC). Китайська, бірманська та російська відкривають двері поруч із тайською та англійською.
• Документи і є робота. Іноземна квота 49% для кондо, банківська форма для іноземного покупця, податки на переоформлення та умови оренди. Агенти, які їх опанували, здобувають довіру.
• Правила щодо іноземців виконуються. Робіть усе за правилами з першого дня, хоч би що колеги називали «нормальним».

Що далі

В уроці 2 ми розглянемо, кому що дозволено робити і як іноземець працює легально. Щоб побачити відкриті вакансії вже зараз, перегляньте вакансії і порівняйте роботодавців у розділі агентства.

Цей урок є загальною інформацією, а не юридичною чи імміграційною консультацією. CloserPass не пов'язаний із жодним державним органом Таїланду. Правила й цифри змінюються, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти.