Агентства та асоціації в Таїланді: ліцензії немає, але правила реальні

У більшості країн цього курсу цей урок присвячено отриманню ліцензії. У Таїланді її немає. Натомість є корпоративне право, обмеження іноземної власності, обов'язки щодо протидії відмиванню коштів і низка добровільних асоціацій. Цей урок пояснює кожен із цих елементів, щоб ви могли оцінити агентство, перш ніж до нього приєднатися, і знали, що потрібно, щоб відкрити власне.

Ліцензії немає, і законопроєкту ми не знайшли

У Таїланді немає державної ліцензії для агентів чи брокерів з нерухомості і немає обов'язкового іспиту (Themis Partner; Thaiger). Коли ми перевіряли в жовтні 2026 року, жоден із прочитаних нами юридичних гайдів за 2025 і 2026 роки не згадував законопроєкт про ліцензування брокерів. Законопроєкти, які існують у 2026 році, стосуються номінального володіння землею, і ми розглянемо це нижче.

Це не означає, що в професії немає правил. Це означає, що правила лежать в інших місцях:

• Корпоративне право: агентство є зареєстрованою компанією.
• Закон про іноземний бізнес: обмеження іноземної власності в агентстві.
• Трудове право: перелік 2020 року, що резервує агентську роботу за тайцями (урок 2).
• Обов'язки щодо протидії відмиванню коштів (урок 4).

Агентство є компанією

Themis Partner пояснює, що агентство нерухомості є звичайною тайською компанією з обмеженою відповідальністю, зареєстрованою в Департаменті розвитку бізнесу (DBD). Для агентства з тайськими власниками ця реєстрація на практиці є єдиною «ліцензією».

Приєднуючись до агентства, запитайте його назву точно так, як вона зареєстрована, його директорів і чи має воно тайську чи іноземну більшість. Відповідь багато скаже про те, чи може воно легально спонсорувати іноземних працівників і чи надійна його структура.

Іноземна власність: ліміт 49%

Закон про іноземний бізнес B.E. 2542 (1999) обмежує певні види бізнесу для компаній з іноземною більшістю. Список 3, пункт 11 охоплює брокерський чи агентський бізнес. Винятки в тексті вузькі: цінні папери, закупівлі всередині групи, дистрибуція в міжнародній торгівлі з іноземним капіталом щонайменше 100 млн батів та інші види, визначені міністерським регламентом (Siam Legal, текст закону). Брокерська діяльність з нерухомістю до них не належить.

Тож агентству з іноземною більшістю потрібна ліцензія на іноземний бізнес (Foreign Business Licence) (FBL). На практиці:

• Leto, агентство, описує FBL для агентства з іноземною більшістю як майже неможливу для отримання.
• Іноземці можуть мати до 49%, а 51% належать справжнім тайським акціонерам (Leto).
• Themis Partner додає, що пільги BOI або FBL можуть дозволити до 100% іноземної власності і що BOI може вимагати капіталу до 50 мільйонів батів.

Щоб спонсорувати іноземних працівників, компанії також потрібні 2 мільйони батів сплаченого капіталу і 4 тайські працівники на кожен дозвіл на роботу для іноземця (Thaiger; урок 2).

Чому важливо слово «справжні»: номінальні власники у 2026 році

Номінальний власник (nominee) є тайським акціонером, який тримає акції на папері для іноземця. Це найстаріший обхідний шлях на ринку, і у 2026 році він під прямим ударом.

• Земля. Згідно з розділом 97 Земельного кодексу компанія з іноземним капіталом понад 49% або з більшістю іноземних акціонерів вважається іноземною і не може володіти землею (Leto).
• Кампанія жовтня 2026 року. 19 жовтня 2026 року прем'єр-міністр Anutin Charnvirakul, який також є міністром внутрішніх справ, розпочав загальнонаціональну кампанію проти номінального володіння землею. Thai Examiner повідомив про 13,088 підозрюваних сторін, зокрема 1,550 компаній, 2,360 ділянок вартістю близько 14.01 млрд батів, і доручення губернаторам завершити пріоритетні розслідування до кінця грудня 2026 року.
• Інші заходи 2026 року. Leto, єдине галузеве джерело, повідомляє, що 24 лютого 2026 року Кабінет схвалив проєкт поправки до розділу 94 Земельного кодексу про конфіскацію на користь держави землі, якою володіють через номінальних власників, що Департамент розвитку бізнесу вимагає декларації про походження капіталу з 1 квітня 2026 року і що вісім провінцій, зокрема Пхукет, Сураттхані (Ко Самуї), Чіангмай і Чонбурі (Паттайя), перебувають під особливим контролем. Перевірте ці моменти з юристом, перш ніж на них покладатися.

Агентство, тайські акціонери якого не можуть пояснити, звідки взялися їхні гроші, є ризиком для вашої роботи, вашого дозволу на роботу і ваших клієнтів.

Добровільні асоціації та кваліфікації

Жодна з них не є ліцензією. Це способи навчатися, заводити знайомства і показати роботодавцям і клієнтам, що ви ставитеся до роботи серйозно.

• TREBA, Тайська асоціація брокерів з нерухомості (Thai Real Estate Broker Association). Thaiger подає членство як сигнал надійності для роботодавців. Агентства повідомляють про вступ, як це зробила IRES Thailand на власному сайті.
• REBA-ES, Асоціація брокерів з нерухомості Східного узбережжя (Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard), яка охоплює Паттайю та Чонбурі.
• CIPS, звання Certified International Property Specialist від Національної асоціації ріелторів США. Thaiger називає його корисним для експатів, які обслуговують іноземних покупців.
• Сертифікації порталів, як-от DDproperty Agent Certification.

Назва, яку не варто плутати. AREA, Agency for Real Estate Affairs, є приватною дослідницькою компанією, яка публікує ринкові дані, наприклад щодо пропозиції в Паттайї (Pattaya Mail, лютий 2026). Це не асоціація брокерів.

Як перевірити агентство, перш ніж приєднатися

1. Реєстрація. Яка зареєстрована назва компанії і хто її директори?
2. Власність. Чи має вона тайську більшість? Якщо акції мають іноземці, чи в межах 49% їхня частка і чи справжні тайські акціонери?
3. Спонсорство, якщо ви іноземець: чи має компанія 2 мільйони батів сплаченого капіталу і 4 тайських працівників на кожен дозвіл для іноземця?
4. Ролі. Хто приймає об'єкти, проводить покази і веде переговори? Якщо для іноземців відповідь «усі роблять усе», ідіть геть.
5. Асоціації. Чи є агентство членом TREBA або REBA-ES? Це не обов'язково, але добрий знак.
6. Гроші. Чи приймає воно винагороду лише на банківський рахунок компанії за рахунком-фактурою?

Відкриття власного агентства

Якщо ви громадянин Таїланду, шлях короткий: зареєструйте компанію з обмеженою відповідальністю в DBD, відкрийте банківський рахунок компанії, складіть угоду про комісію і процедуру протидії відмиванню коштів і розмістіть оголошення на порталах.

Якщо ви іноземець, чесний підсумок такий:

1. Ви можете мати до 49% тайського агентства, а решта належить справжнім тайським партнерам.
2. Агентству з іноземною більшістю потрібна FBL або пільги BOI, які Leto називає майже неможливими для брокерської діяльності і які можуть вимагати до 50 мільйонів батів.
3. Навіть як акціонер чи директор ви однаково не можете самі виконувати польову роботу агента (урок 2). Об'єкти, покази та переговори мають вести тайські працівники.
4. Компанії потрібні 2 мільйони батів і 4 тайські працівники на кожен дозвіл на роботу для іноземця, включно з вашим.

У 2026 році правила швидко змінюються, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти. Тренуйтеся з вправами з продажів.

Цей урок є загальною інформацією, а не юридичною консультацією. CloserPass не пов'язаний із TREBA, REBA-ES, будь-яким порталом чи державним органом Таїланду.