Угода від початку до кінця в Таїланді

Продаж кондо в Таїланді проходить через кілька рук: агентство, юриста покупця, банк покупця за кордоном, тайський банк, що отримує гроші, часто забудовника і Департамент земель, тобто земельний реєстр. Ваша цінність у тому, щоб знати порядок, тримати всіх у графіку і стежити, щоб нікого не здивували податки чи банківська форма. Цей урок супроводжує продаж на вторинному ринку іноземному покупцю, а потім розбирає цифри в батах.

Хто що робить

• Агентство (тайські агенти в полі): угода про об'єкт, маркетинг, покази, пропозиція, переговори, координація.
• Іноземець на легальній посаді (урок 2): знаходить і консультує закордонних покупців, готує матеріали і пояснює процес, тоді як покази та переговори ведуть тайські колеги.
• Юрист покупця: перевіряє титул і договір, а також стан іноземної квоти.
• Банки: банк покупця надсилає гроші з-за кордону, тайський банк видає форму FET.
• Департамент земель: реєструє переоформлення і стягує збори та податки.

Кондо на вторинному ринку, крок за кроком

1. Угода про об'єкт. Письмова, з комісією, тим, хто платить, і строком оплати (урок 4).
2. Пропозиція і бронювання. Невелика плата за бронювання часто закріплює квартиру до договору купівлі-продажу. Чи повертається вона, залежить від умови, тож прочитайте її з покупцем, перш ніж рухатимуться будь-які гроші.
3. Ідентифікація. Ідентифікуйте обидві сторони і походження коштів покупця (урок 4).
4. Перевірка квоти. Іноземному покупцю у freehold потрібне місце в іноземній квоті 49% будинку. Підтвердьте це до договору купівлі-продажу, а не в день переоформлення.
5. Договір купівлі-продажу. Ціна, дати платежів, дата переоформлення, хто які витрати сплачує і що буде, якщо одна зі сторін не виконає зобов'язань.
6. Гроші з-за кордону. Покупець переказує кошти з-за кордону, в іноземній валюті, заздалегідь. Для сум від USD 50,000 тайський банк-отримувач видає форму FET (Storm Real Estate Phuket, вересень 2026).
7. Переоформлення в Департаменті земель. Сплачуються збори та податки, і квартиру реєструють на ім'я покупця.
8. Комісія. Продавець платить агентству банківським переказом за рахунком-фактурою. FazWaz зазначає, що покупець зазвичай не платить агенту.

Наприкінці 2026 року чекайте більше запитань. Кампанія проти номінальних власників, розпочата 19 жовтня 2026 року, додає перевірки купівель понад 2 мільйони батів або з оціночною вартістю понад 5 мільйонів батів (Thai Examiner). Тримайте напоготові документи про походження коштів.

Витрати на переоформлення

Storm Real Estate Phuket описує витрати у своєму гайді за вересень 2026 року:

Витрата	Ставка	База	Хто платить
Збір за переоформлення	2%	Оціночна вартість	Предмет домовленості, часто навпіл
Спеціальний податок на бізнес (Specific Business Tax) (SBT)	3.3%	Більша з оціночної вартості та ціни продажу	Продавець
Гербовий збір	0.5%	Більша з оціночної вартості та ціни продажу	Лише коли SBT не застосовується
Податок, утримуваний біля джерела	1% для продавця-компанії, прогресивний для фізичної особи залежно від років володіння	Встановлюється правилами земельного управління	Продавець

Коли застосовується SBT. Продавець сплачує SBT, якщо володів нерухомістю менше п'яти років або якщо займається нерухомістю як бізнесом. Якщо SBT застосовується, гербового збору немає. Якщо ні, натомість сплачується гербовий збір.

Пільга, якої іноземці не отримують. Знижені збори 0.01% за переоформлення та іпотеку застосовуються лише до громадян Таїланду, які купують житло вартістю до 7 мільйонів батів, і їх продовжено до 30 червня 2027 року. Іноземні покупці платять повні ставки.

Розрахунковий приклад 1: кондо на вторинному ринку в Бангкоку, продавець володів 3 роки

Іноземний покупець платить 5,000,000 батів. Припускаємо оціночну вартість Департаменту земель 4,600,000 батів. Продавець є фізичною особою, яка купила квартиру три роки тому. Угода передбачає збір за переоформлення навпіл, а комісія агентства становить 3% і сплачується продавцем.

Стаття	Розрахунок	Сума
Збір за переоформлення	4,600,000 x 2%	92,000 батів
Половина покупця і половина продавця	92,000 / 2	по 46,000 батів
SBT, продавець (менше п'яти років)	5,000,000 x 3.3%	165,000 батів
Гербовий збір	Не сплачується, бо застосовується SBT	0
Податок, утримуваний біля джерела, продавець	Прогресивний, встановлюється в земельному управлінні	Попросіть кошторис
Комісія, продавець	5,000,000 x 3%	150,000 батів
Форма FET	Кошти значно перевищують USD 50,000	Обов'язково

Витрати продавця до податку, утримуваного біля джерела, становлять 46,000 + 165,000 + 150,000 = 361,000 батів, або близько 7.2% ціни. Ось чому продавці питають про SBT на першій зустрічі.

Розрахунковий приклад 2: те саме кондо, продавець володів 7 років

Та сама ціна й оцінка, але продавець володіє квартирою сім років і не займається нерухомістю як бізнесом.

Стаття	Розрахунок	Сума
Збір за переоформлення, кожна половина	4,600,000 x 2% / 2	46,000 батів
SBT	Не сплачується (володіння п'ять років або більше)	0
Гербовий збір	5,000,000 x 0.5%	25,000 батів
Комісія	5,000,000 x 3%	150,000 батів

Продавець заощаджує 140,000 батів порівняно з прикладом 1. Продаж після п'ятирічної позначки може важити більше, ніж невелика зміна ціни.

Розрахунковий приклад 3: тайський та іноземний покупець, та сама нова квартира

Забудовник продає нове кондо за 3,000,000 батів, і ми припускаємо, що оціночна вартість така сама. Забудовник займається нерухомістю як бізнесом, тож сплачує SBT 99,000 батів (3.3%) і 1% податку, утримуваного біля джерела, як компанія.

Збір за переоформлення	Тайський покупець	Іноземний покупець
Ставка	0.01% (пільга до 30 червня 2027 року)	2%
Сума для 3,000,000 батів	300 батів	60,000 батів

Хто сплачує збір за переоформлення нової квартири, визначає договір забудовника. Прочитайте його разом із покупцем.

Off-plan: як рухаються гроші

Для нового кондо, купленого off-plan, Thailand Law Online описує звичайну схему: покупець платить забудовнику напряму, поетапно:

1. Плата за бронювання, щоб закріпити квартиру.
2. Завдаток за договором під час підписання договору купівлі-продажу.
3. Платежі в розстрочку під час будівництва.
4. Залишок під час переоформлення в Департаменті земель.

Ескроу є добровільним. Закон про ескроу B.E. 2551 (2008) застосовується, лише якщо обидві сторони погоджуються використати ліцензованого ескроу-агента. Жоден закон не зобов'язує забудовника його використовувати.

Типовий договір захищає покупця. Згідно з розділом 6/2 Закону про кондомініуми договір забудовника має відповідати формі Міністерства внутрішніх справ, а умови, що їй не відповідають, недійсні (Siam Legal). Він має містити дату переоформлення з повідомленням за 30 днів, обмежує будь-яке зупинення будівництва одним роком, передбачає 5 років відповідальності за дефекти конструкції та 2 роки за інші частини, дозволяє покупцю переуступити договір без плати і встановлює штраф за затримку здачі щонайменше 0.01% на день, але не більше 10%.

Приклад графіка off-plan

Квартира за 4,300,000 батів, близько до середньої для іноземних покупців у першому півріччі 2026 року (The Nation). Етапи наведено лише як приклад. Вирішує договір.

Етап	Платіж	Сплачено на цей момент
Бронювання	50,000 батів	50,000 батів
Завдаток за договором	380,000 батів	430,000 батів
Платежі під час будівництва	860,000 батів	1,290,000 батів
Залишок під час переоформлення	3,010,000 батів	4,300,000 батів

Кожен платіж з-за кордону має надходити в іноземній валюті, щоб покупець міг отримати форму FET на всю суму під час переоформлення.

Угоди leasehold

Іноземець, який купує віллу чи будинок, не може володіти землею. Звичайна структура: зареєстрована оренда на строк до 30 років, найдовша зареєстрована житлова оренда, яку дозволяє закон. Будь-які опції продовження є договірними, і, як зазначає Bektu, суди зазвичай визнають лише перший зареєстрований строк. Розраховуйте угоду на 30 років, а не на 90.

Податки, збори та правила змінюються, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти. Тренуйтеся з вправами з продажів і вправами з фінансів.

Цей урок є загальною інформацією, а не юридичною чи податковою консультацією.