Ваші перші 90 днів у нерухомості в Таїланді

Перші три місяці вирішують, чи залишитеся ви в цій професії. Новачки рідко зазнають невдачі через брак таланту. Частіше вони чекають на ліди, пропускають розпорядок або, якщо це іноземці, поступово беруться за роботу, якої не охоплює їхній дозвіл. Ось простий план з одним треком для тайських агентів і одним для іноземців на легальних посадах.

Дні 1-30: налаштування і навчання

Для всіх:

1. Вивчіть процеси агентства. Його угоду про комісію, кроки ідентифікації клієнтів, процедуру протидії відмиванню коштів і те, хто затверджує кожну справу (уроки 3 і 4).
2. Вивчіть один район. Обійдіть його пішки. Відвідайте кожен об'єкт, який має там ваше агентство. Занотуйте транспорт, школи, лікарні, пляжі та нові проєкти.
3. Вивчіть цифри. Збір за переоформлення 2%, SBT 3.3% або гербовий збір 0.5%, квота 49%, поріг FET у USD 50,000 і оренда на 30 років. Клієнти перевіряють вас насамперед на цьому (урок 6).

Якщо ви громадянин Таїланду: створіть облікові записи на порталах разом з агентством і подумайте про вступ до TREBA або REBA-ES у Паттайї (урок 3).

Якщо ви іноземець: не починайте, доки не отримаєте візу Non-B і дозвіл на роботу, і прочитайте опис посади у своєму дозволі. Він має відповідати вашій щоденній роботі (Thaiger, травень 2026). Письмово домовтеся з керівником, які завдання ваші, а які належать тайським колегам: прийом об'єктів, покази та переговори входять до зарезервованого переліку (Acclime).

Дні 31-60: шукайте людей

Власники і є бізнесом для тайських агентів. Об'єкт приводить покупців до вас. Приділяйте власникам щонайменше половину часу на пошук клієнтів.

Leto, агентство, перелічує, де тайські агенти знаходять клієнтів у 2026 році:

• Рекомендації та повторні покупці. Найдешевші ліди, які ви коли-небудь отримаєте.
• Портали: FazWaz, DDproperty, Thailand-Property і Hipflat. Стежте за новими приватними оголошеннями у своєму районі та телефонуйте власникам, які продають самостійно.
• Платна реклама в соцмережах і особистий бренд на YouTube чи в Telegram.
• Ознайомчі тури для закордонних інвесторів, зокрема російських покупців.
• Мовні спільноти та групи в месенджерах.
• Забудовники, які платять агентам пряму комісію за нові проєкти.

Знайте покупців. У 2025 році найбільшими іноземними покупцями за кількістю квартир були громадяни Китаю, М'янми і Росії (Khaosod English). У першому півріччі 2026 року росіяни купували переважно на Пхукеті та в Чонбурі, китайці в Бангкоку та Чонбурі, а покупці з М'янми в Бангкоку (The Nation). У Паттайї основний новий попит формують сім'ї з М'янми, які переїжджають заради шкіл і медицини (Pattaya Mail, лютий 2026).

Для іноземців на легальній посаді ваша частина воронки розташована на початку: кампанії за кордоном, контент вашою мовою, вебінари для інвесторів, партнерства із закордонними компаніями. Коли лід готовий до показу чи переговорів, передайте його тайському колезі.

Дні 61-90: конверсія

• Кваліфікуйте кожного покупця. Бюджет, готівка чи іпотека, строки, громадянство, freehold чи оренда, житло чи інвестиція. Відповіді визначають перевірку квоти, FET і витрати.
• Розкажіть іноземним покупцям про FET у перший же день. Гроші мають надійти з-за кордону, в іноземній валюті, до переоформлення (Storm Real Estate Phuket).
• Перевірте квоту, перш ніж обіцяти квартиру у freehold.
• Виходьте на зв'язок протягом 24 годин після кожного показу.
• Підготуйте документи про походження коштів заздалегідь. Купівлі понад 2 мільйони батів проходять додаткові перевірки в межах кампанії, розпочатої 19 жовтня 2026 року (Thai Examiner).
• Націльтеся на своє перше переоформлення в Департаменті земель, а не лише на покази.

Знайте темп

Leto пише, що лише близько 30% нових агентів виходять на дві чи більше угод на місяць. Переоформлення кондо на іноземців у першому півріччі 2026 року скоротилися на 8.8% за кількістю квартир (The Nation). Поставте скромну ціль на перший рік, тримайте заощадження на повільний старт, якщо працюєте на комісії, і рахуйте свою активність, а не лише угоди.

Щоденний розпорядок

Час	Завдання
9:00-11:00	Пошук: дзвінки власникам, перевірка порталів, повідомлення в мережі
11:00-13:00	Покази та оцінка (тайські агенти) або робота над кампаніями (іноземні працівники)
З 14:00 до 15:00	Повторні контакти та оновлення CRM
З 15:00 до 18:00	Покази, контент, вивчення ринку
Кінець дня	Сплануйте завтра, запишіть три перемоги і один урок

Підлаштуйте години під своє агентство і часові пояси своїх покупців, але блок пошуку клієнтів тримайте незмінним. Саме він першим зникає в зайнятий день, і саме через це за місяць ваша воронка пересихає.

Ваші інструменти

• CRM з кожним контактом, показом і датою повторного контакту.
• Акаунти на порталах, якими користується ваше агентство.
• Телефон з якісною камерою для фото й відео та месенджери, якими користуються ваші покупці.
• Шаблони: угода про комісію, форма ідентифікації клієнта, анкета кваліфікації покупця і кошторис зі збором за переоформлення, SBT або гербовим збором.
• Список джерел: дані REIC через пресу, Krungsri Research і Департамент земель для оновлень щодо вашого ринку.

П'ять помилок, яких слід уникати

1. Іноземець показує квартири чи веде переговори, навіть один раз. Це зарезервована робота, за яку загрожують штрафи, депортація та заборона на в'їзд (урок 2).
2. Обіцянка оренди на 99 років або квоти 75%. Жодна з них не стала законом (Bektu, червень 2026).
3. Продаж 30+30+30 як гарантованих. Суди зазвичай визнають лише перші зареєстровані 30 років.
4. Забути про FET. Іноземний покупець, чиї гроші надійшли в батах або зсередини Таїланду, може не мати змоги зареєструвати квартиру у freehold.
5. Пропозиція номінального власника. Наприкінці 2026 року це найшвидший спосіб поставити купівлю клієнта під розслідування.

Бережіть енергію

Відмови є частиною кожного дня. Щоп'ятниці переглядайте свої цифри, продовжуйте вивчати правила і будуйте стосунки із забудовниками, юристами та банками.

Шукайте вакансії у вакансіях CloserPass і порівнюйте роботодавців у розділі агентства. Тренуйтеся з курсами мислення, продажі і клієнти.

Правила змінюються, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти. Цей урок є загальною інформацією.