Гроші та розвиток кар'єри в Таїланді

Ви вивчили правила, ринок і угоду. Цей останній урок про ваші власні гроші: що насправді приносить продаж, як влаштована оплата, скільки мають платити іноземним працівникам, як обрати правильного роботодавця і як рости.

Розрахунок комісії

FazWaz називає звичайну комісію від 3% до 5% ціни: її сплачує продавець, а покупці зазвичай не платять агенту. Leto (травень 2026) наводить від 3% до 5% на продажах забудовників і від 2% до 3% на вторинному ринку і пише, що ексклюзивні угоди із забудовниками можуть давати від 5% до 7% проти стандартних 3%. Законодавчої ставки немає, тож вирішує письмова угода.

Комісія надходить агентству. Leto описує звичайну частку агента: 30%-40% для новачків, 50%-60% для досвідчених агентів, 70%-80% для найкращих. Leto є одним агентством, тож сприймайте ці цифри як орієнтовні. Частки в прикладах нижче є припущеннями.

Приклад 1: кондо на вторинному ринку в Бангкоку, 5,000,000 батів, 3% сплачує продавець, частка новачка 35%.

1. Комісія агентства: 5,000,000 x 3% = 150,000 батів
2. Ваша частка: 150,000 x 35% = 52,500 батів до сплати податків

Приклад 2: кондо off-plan, 4,300,000 батів, забудовник платить 5%, частка досвідченого агента 55%.

1. Комісія агентства: 4,300,000 x 5% = 215,000 батів
2. Ваша частка: 215,000 x 55% = 118,250 батів

Ціна близька до середньої для іноземних покупців у першому півріччі 2026 року, 4.3 млн батів (The Nation, вересень 2026).

Приклад 3: вілла на вторинному ринку на Пхукеті, 44,800,000 батів, 3%, навпіл з іншим агентством, частка найкращого агента 70%.

1. Загальна комісія: 44,800,000 x 3% = 1,344,000 батів
2. Половина вашого агентства: 672,000 батів
3. Ваша частка: 672,000 x 70% = 470,400 батів

Ціна відповідає середній ціні вілли на Пхукеті у 2025 році за даними Krungsri Research. Поглинання вілл там знизилося до 1.8% на місяць, тож чекайте довгих перерв між такими угодами.

Приклад 4: довгострокова оренда, 30,000 батів на місяць.

Місячна орендна плата, яку сплачує орендодавець, є поширеною практикою, але ми не змогли підтвердити це в опублікованому джерелі, тож уточніть в агентстві. За такої умови винагорода становить 30,000 батів, а з часткою 35% ви отримуєте 10,500 батів. Оренда приносить менше, але приводить орендодавців, які згодом можуть продавати.

Цей урок не охоплює ПДВ чи податок на винагороду агентства: запитайте бухгалтера агентства. Порахуйте власні цифри в калькуляторі комісії.

Як влаштована оплата

Модель	Кому підходить	Що повідомляє Leto
Лише комісія	Тайським агентам у більшості агентств	Найпоширеніша модель
База плюс комісія	Тайським агентам у деяких великих мережах Бангкока	База 15,000-25,000 батів на місяць
Зарплата з бонусом	Іноземним працівникам на легальних посадах	На практиці вимагається через мінімальну зарплату, описану нижче

Орієнтовний місячний дохід за даними Leto в травні 2026 року:

Ринок або рівень	Місячний дохід
Паттайя	35,000-60,000 батів
Бангкок	50,000-80,000 батів
Пхукет	40,000-75,000 батів
3+ роки досвіду	150,000-300,000 батів, лише для 10%-15% агентів

Іноземні працівники: мінімальна зарплата

Іноземцю з дозволом на роботу, громадянину західної країни, мають платити щонайменше 50,000 батів на місяць (Thaiger, травень 2026). Це 600,000 батів на рік. Тож іноземні працівники зазвичай отримують зарплату з бонусом, а не лише комісію. Отримання комісії з угоди є частиною роботи, зарезервованої за тайцями (урок 2), тож попросіть тайського юриста перевірити, як сформульовано бонус у вашому договорі.

Соціальне страхування та податок на доходи

• Соціальне страхування: з 2026 року стеля місячної зарплати становить 17,500 батів, тож ви платите щонайбільше 875 батів на місяць, і стільки ж платить роботодавець (Thaiger). Тайський агент із базою 20,000 батів і іноземний менеджер із 50,000 батів обидва платять 875 батів на місяць, бо обидва заробляють більше за стелю.
• Податок на доходи прогресивний, від 0% до 35%. Попросіть бухгалтера оцінити ваш податок, щойно надійде перша комісія.
• Жодної фіксованої ставки 17%. Фіксований податок LTR застосовується лише до галузей, пріоритетних для BOI, і нерухомість до них не належить (Thaiger).

Як обрати роботодавця

1. Яка саме моя роль? Якщо я іноземець, які завдання мої, а які належать тайським колегам?
2. Лише комісія, база плюс комісія чи зарплата? Яку частку я отримую за власні об'єкти, за ліди агентства та за спільні угоди?
3. Коли виплачується моя частка? Під час підписання договору купівлі-продажу, під час переоформлення чи коли агентство отримає оплату?
4. Чи зареєстрована компанія, чи має вона тайську більшість і чи справжні її тайські акціонери (урок 3)?
5. Для іноземних працівників: чи має компанія 2 мільйони батів сплаченого капіталу і 4 тайських працівників на кожен дозвіл на роботу і чи платитиме щонайменше 50,000 батів на місяць?
6. Які ліди, портали, навчання та офіс ви надаєте?
7. Хто проводить ідентифікацію клієнтів і перевірку походження коштів?

Зафіксуйте відповіді у своєму трудовому договорі. Порівнюйте роботодавців у розділі агентства CloserPass.

Розвиток кар'єри

• Вступіть до асоціації. TREBA на національному рівні, REBA-ES на Східному узбережжі. Не обов'язково, але це сигнал надійності (Thaiger).
• Додайте кваліфікацію. CIPS для роботи з іноземними покупцями або сертифікацію порталу, як-от DDproperty.
• Спеціалізуйтеся. Кондо в Бангкоку для покупців з Китаю та М'янми, вілли на Пхукеті для російських і європейських покупців, релокація в Паттайю, вілли на Ко Самуї або запуски забудовників.
• Переходьте в управління. Для тайських агентів: посади керівника команди та директора з продажів. Для іноземців шлях лежить через посади директора з міжнародних продажів, розвитку бізнесу чи роботи з інвесторами, але ніколи не через польову брокерську роботу.
• Будуйте власний бренд за допомогою оглядів ринку з джерелами і відгуків задоволених клієнтів.

Відкриття власного агентства

Як громадянин Таїланду:

1. Зареєструйте компанію з обмеженою відповідальністю в Департаменті розвитку бізнесу.
2. Складіть свою угоду про комісію, кроки ідентифікації клієнтів і процедуру протидії відмиванню коштів.
3. Розміщуйте оголошення на порталах і будуйте стосунки із забудовниками.
4. Якщо вам потрібні іноземні працівники, плануйте 2 мільйони батів капіталу і 4 тайських працівників на кожен дозвіл на роботу.

Як іноземець:

1. Ви можете мати до 49%, а решта належить справжнім тайським акціонерам (Leto).
2. Для іноземної більшості потрібна ліцензія на іноземний бізнес (Foreign Business Licence) або пільги BOI: брокерська діяльність обмежена Списком 3, пункт 11 Закону про іноземний бізнес (Siam Legal), Leto називає FBL майже неможливою, а BOI може вимагати до 50 мільйонів батів (Themis Partner).
3. Ви однаково не можете самі виконувати польову роботу агента. Тайські працівники приймають об'єкти, показують квартири та ведуть переговори.

Перед стартом: фінальний чек-лист

• Я знаю, на якому я боці правила: я громадянин Таїланду і можу працювати агентом, або іноземець на посаді, яку дозволяє закон.
• Якщо я іноземець, у мене є віза Non-B і дозвіл на роботу з обов'язками, що відповідають моїй роботі, і зарплата щонайменше 50,000 батів на місяць.
• Я знаю реєстрацію і те, що її тайські акціонери справжні.
• Я оформлюю кожну комісію письмово, зі ставкою, тим, хто платить, і строком.
• Я ніколи не обіцяю оренду на 99 років, квоту 75% або гарантовану схему 30+30+30.
• Я перевіряю в будинку іноземну квоту 49% і лише тоді обіцяю freehold.
• Кожному іноземному покупцю я пояснюю: Форма FET потрібна ще до будь-якого руху грошей.
• Я можу оцінити збір за переоформлення, SBT або гербовий збір на вторинному ринку.
• Я проводжу перевірки клієнтів, приймаю винагороду банківським переказом і ніколи не пропоную номінального власника.
• У мене є план на 90 днів і щоденний блок часу на пошук.

Ставки і правила змінюються, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти.

Пройти фінальний тест

Ви готові. Перевірте себе на фінальному тесті для Таїланду: питання з усіх тем, кожне з розбором і джерелом. Потім перегляньте відкриті вакансії і сторінку ринку Таїланду.

Цей урок є загальною інформацією, а не податковою чи юридичною консультацією. CloserPass не пов'язаний із жодним державним органом Таїланду.