摩洛哥期房（VEFA）如何运作

摩洛哥的期房有详细的法律框架，即 VEFA（vente en l’état futur d’achèvement，期房买卖），但市场上很多交易绕开了它。许多开发商改用简单的预订方式销售。作为经纪人，您的工作是了解法律保护什么，识别交易何时游离于法律之外，并在资金流动前向买方解释其中的区别。

简要版

1. 期房买卖受《债务与合同法》中经第 107-12 号法律修订的第 44-00 号法律管辖。
2. 法律规定了两个步骤：建筑许可证颁发后签署预订合同，然后签署预备合同，后者同样在建筑许可证颁发后即可签署（第 618-5 条）。自 2026 年 7 月 16 日起，预备合同必须是由公证人或 adoul 起草的公证文书。
3. 付款遵循法定安排：5% + 5% + 10% + 60% + 20%，与工程进度挂钩。
4. 开发商必须提供覆盖买方预付款的银行或保险担保。
5. 许多开发商更喜欢非正式预订，有时仅凭一张收据。这让买方几乎得不到保护。
6. 直接购房补贴（MAD 70,000 或 100,000）面向首次购买新房的摩洛哥买家，在最终交易时发放。

法律框架

第 44-00 号法律在《债务与合同法》中设立了 VEFA 章节，第 107-12 号法律对其进行了修订，特别是引入了预订合同。2026 年 7 月之前，VEFA 合同可以采用公证文书（由公证人或 adoul 起草），也可以由经批准的专业人士（例如具有最高法院出庭资格的律师）起草的具有确定日期的文书。2026 年 7 月 16 日在 Bulletin officiel（官方公报）上公布的第 41.25 号法律取消了第二种方式：预备合同现在必须是由公证人或 adoul 起草的公证文书，否则无效。任何违反法律的条款均无效。

买方签约时所有权并不转移。只有在竣工后最终契约在 conservation foncière 登记时，所有权才转移。在此之前，开发商仍是项目的所有人。

预订合同

建筑许可证颁发后，开发商即可签署预订合同并收取预付款。合同必须写明双方、土地产权证编号（若产权登记正在办理中则写明相关编号）、许可证编号和日期、房屋描述及大致面积、每平方米价格、付款条件以及交付日期。付款计划必须在这一阶段列明。

买方可在签约后一个月内撤回。开发商必须在 7 天内全额退还预付款。

预备合同

根据现行文本第 618-5 条，取得建筑许可证后即可签署预备合同。第 107-12 号法律之前编写的旧指南仍称必须等到底层地基完成；如今地基只是三个施工付款阶段中的第一个。合同附件包括：建筑图纸、钢筋混凝土图纸和技术规格的认证副本。开发商还需起草一份cahier des charges（涵盖工程、设备和工期的技术规格书），由双方签署。这些文件以及适用时的共管规约，须提交至 conservation foncière（未登记土地则提交至法院书记处）。

付款阶段

根据 2016 年访谈中的描述，法定付款安排如下：

阶段	占房价比例
签署预订合同	5%
签署预备合同	5%
开工	10%
与施工节点挂钩的三期付款（主体结构、装修工程、入住许可）	60%
交钥匙并签署最终契约	20%

60% 在三个阶段中如何分配，由双方约定。

计算实例

示例数据：一名买家在 Rabat 的一个 VEFA 项目中预订了一套 MAD 1,200,000 的公寓。合同将 60% 平均分为三期。

阶段	计算	MAD	累计已付
预订合同	5% x 1,200,000	60,000	60,000
预备合同	5% x 1,200,000	60,000	120,000
开工	10% x 1,200,000	120,000	240,000
主体结构	20% x 1,200,000	240,000	480,000
装修工程	20% x 1,200,000	240,000	720,000
入住许可	20% x 1,200,000	240,000	960,000
交钥匙与最终契约	20% x 1,200,000	240,000	1,200,000

主体结构阶段完成后，买方已支付 40%。装修工程这一期付清后，累计已超过 50%（此处为 60%），从而有权在产权证上登记保全查封（见下文）。除房价外，买方在签署最终契约时还需缴纳登记税、土地登记费和公证费，已建成房产大约为 6.5% 至 7%。每一期款项都应通过银行转账支付：自 2026 年 7 月 1 日起，售价超过 MAD 300,000 的交易中以现金支付的部分需额外缴纳 2% 的税。

担保

签署预备合同时，开发商必须提供一项在开发商违约时退还买方预付款的担保的相关信息。可接受的形式包括银行竣工担保、银行退款担保或保险单。在担保得到证实之前，起草合同的专业人士不应将买方的资金交给开发商。

已支付超过 50% 房价的买方，可以在土地产权证上登记保全查封（saisie conservatoire）。这项权利不能通过合同条款取消。它会一直保留在产权证上，直到买方的所有权完成登记；如果开发商逾期或交付不合规，还可转为执行查封。

预订陷阱

Finances News 在 2023 年 3 月报道，VEFA 交易仍然“非常少”：开发商更喜欢他们认为约束较少的预订交易。有些情况下根本没有合同，只是凭一张简单的收据预付款项，对工期和规格没有任何保障。文中引述的一位专家以 Bab Darna 事件作为这种做法后果的典型案例，并指出诉讼平均需要两到三年。

如何识别：

• 文件上写着“bon de réservation”或“reçu”，但没有许可证编号、产权证编号和交付日期。
• 没有担保信息，没有 cahier des charges，没有公证人或获授权的起草人。
• 在建筑许可证颁发之前就要求付款。
• 款项付给个人，或以现金支付。

如果开发商不愿签署正式的预订合同，请明确告诉买方他们放弃了哪些保障。

对开发商和项目需要核查的内容

• 建筑许可证：编号、日期，以及是否涵盖本期工程。没有许可证，就没有合法的预订。
• 土地产权证：索取土地登记证明，确认开发商为所有人，以及土地上是否有银行抵押。
• 担保：银行或保险公司名称及编号。
• 开发商已交付的项目以及延期情况。实地走访一个项目，与业主交谈。
• 媒体报道或法院中的纠纷。
• 合同：交付日期、延期救济、技术规格、面积误差，以及买方取消时预付款如何处理。

延期交付及买方可采取的措施

开发商可以将交付期限延长六个月，但必须在原定日期至少一个月前通知买方。据 Finances News 引述的律师所言，此后遇到延期交付的买方可以无罚金解除合同，并要求相当于已预付款项 20% 的赔偿。当一方因另一方过错终止合同时，受损方在主体结构完工后可要求付款额 15% 的赔偿，在入住许可颁发后可要求 20%。

ReaConsult 在 2026 年 6 月的文章中列出了实践中的常见途径：先以挂号信发出正式催告并设定新的期限，然后适用合同中写明的延期罚金（文中称通常为每月房价的 0.1% 至 0.5%，这是市场惯例，而非法定标准），再向法院起诉解除合同并退款，外加损害赔偿，例如等待期间支付的租金。文章引用了 2021 年 Casablanca 商事上诉法院的一项判决，该判决责令一家开发商退还 MAD 332,500 并赔偿 MAD 20,000。担保和保全查封是让这些救济真正有效的关键，因此买方应从第一天起就坚持要求。

直接购房补贴与新房

政府的直接购房补贴计划实施期为 2024 年至 2028 年。据 Medias24 报道：

• 含税价格不超过 MAD 300,000 的住房补贴 MAD 100,000，价格高于 MAD 300,000 且不超过 MAD 700,000 的住房补贴 MAD 70,000。
• 买方必须具有摩洛哥国籍（包括 MRE），且在摩洛哥没有住房。
• 住房必须是首次出售，至少有两个房间，并持有2023 年 1 月 1 日或之后签发的入住许可。
• 买方在 daamsakane.ma 上申请，获批后 30 天内签署 compromis，补贴将支付给公证人，再由公证人安排签署最终契约。
• 买方须向国家提供抵押，并必须将该住房作为主要住所居住五年，否则须退还补贴。

对于期房，关键在于时间：由于住房需要入住许可，补贴在最终交易时才发放，而非施工期间。示例数据：一名首次购房的摩洛哥买家购买一套 MAD 650,000 的新公寓；补贴为 MAD 70,000，因此买方需自筹 MAD 580,000 外加各项费用。自 2026 年起，共同所有人也可申请。截至 2026 年 6 月，已有超过 105,000 户家庭受益，其中 24% 为 MRE。外国买家不能使用该补贴。

危险信号

• 在建筑许可证颁发之前预订，或只有一张收据。
• 预备合同中没有担保信息。
• 开发商没有可供实地参观的已交付项目。
• 现金付款，或付款至个人账户。
• 承诺的交付日期没有写进合同。

摩洛哥期房规则已于上述日期核实。本指南仅为一般信息，不构成法律建议。CloserPass 不隶属于任何开发商或主管机构。

在 CloserPass 摩洛哥频道查找职位和更多指南。