摩洛哥的房地产职业

经纪人必须了解的规定

公共机构

没有经纪人监管机构。国土规划、城市规划、住房与城市政策部出于反洗钱目的监督房产经纪人；国家土地保护、地籍与测绘局（ANCFCC）负责土地登记（conservation foncière）

执照

摩洛哥没有经纪人执照，没有职业证件，也没有准入考试：房产经纪人这一职业没有任何法律界定。一项关于房产经纪人身份的法律草案（第 36.17 号法案，共 37 条）于 2014 年 2 月提交，并于 2017 年送交政府秘书长办公室；该法案将要求无犯罪记录，以及高中毕业后两年制学历或五年工作经验。住房部长曾在 2023 年 10 月承诺重新推进，但 Bladi 在 2025 年 3 月报道其仍未通过，Rabat 的经纪人在 2025 年 11 月告诉 Le Brief，该职业仍没有法律框架。截至 2026 年 10 月，仍未发现该法案获得通过。2023 年，一个自愿登记的全国名册统计有约 1,312 名经纪人（Le360）。经纪人依照普通的公司法和税法执业，行业由被称为 samsar 的非正式中间人主导。

谁可以做经纪人

由于该行业不受监管，任何人，无论摩洛哥人还是外国人，都可以从事经纪业务；正规中介只需注册为企业，取得商业登记（RC）号、ICE 企业识别号并缴纳 taxe professionnelle（原 patente），例如以 SARL 形式注册。外国人可以创办或共同持有此类公司。据 Upsilon Consulting 介绍，简化的个体经营者（auto-entrepreneur）身份（营业额上限为贸易类 MAD 500,000、服务类 MAD 200,000，税率为营业额的 0.5% 或 1%）向居民开放，包括外籍居民；房地产中介是否在可申请的业务清单上尚未得到确认。外籍雇员需要一份采用就业部官方范本的劳动合同，并根据《劳动法》第 516 至 520 条通过 TAECHIR 平台办理签证；合同自签证之日起才生效。通常雇主须先取得 ANAPEC 证明，证明没有合适的摩洛哥候选人申请（15 天公示后约 60 天）。豁免类别包括公司经理、合伙人和股东，摩洛哥人的配偶，在摩洛哥出生的外国人，以雇员身份居住超过 10 年的人，Casablanca Finance City 企业的员工，以及受双边协议覆盖的国家公民，例如阿尔及利亚、突尼斯和塞内加尔。停留超过 90 天的外国人需要向警方（DGSN）申请居留卡：登记卡有效期 1 至 10 年，可续签；连续合法居留满四年后可申请居民卡（第 02-03 号法律）。

经纪规定

由于没有专门法律，经纪人与客户的关系属于普通《债务与合同法》下的合同关系。书面委托书是良好做法，但 Rabat 的经纪人在 2025 年告诉 Le Brief，市场上经常缺少签字的委托书、拓客合同和看房单。佣金没有法定上限：中介通常收取房价的 2% 至 3%，常见为每方 2.5%，部分交易可达 5%，均可协商。自 2026 年 7 月 16 日起（第 41.25 号法律），买卖契约、买卖承诺书和 VEFA 预备合同必须是由公证人或两名 adoul 起草的公证文书，具有最高法院出庭资格的律师不再可以起草；自 2026 年 6 月 1 日起（第 31.18 号法律），用于出售或抵押房产的任何授权委托书都必须先在初审法院的登记簿中登记，否则土地登记处可以拒绝办理交易。房产经纪人是第 43-05 号反洗钱法规定的申报义务主体：第 133.23 号部长令（2023 年 1 月生效）要求建立基于风险的尽职调查和内部控制体系，识别客户和最终受益人，向国家金融情报局（ANRF）提交可疑交易报告，根据制裁名单进行筛查，并向住房部提交年度报告；住房部已任命 45 名检查员。自 2026 年 7 月 1 日起（2026 年财政法，CGI 第 133-III 条），售价超过 MAD 300,000 的交易，凡未通过可追溯方式（银行转账、划线支票、银行卡）支付并在契约中注明的部分，须额外缴纳 2% 的登记税。注册中介会为佣金开票并纳税，而非正式的 samsar 通常既不缴增值税也不缴营业税。

外国买家

外国人可以在摩洛哥购买住宅和商业房产，特别是有产权证的城市房产，条件与本国公民相同。农业用地受到保护：在城市范围以外购买土地的外国人必须出示非农业用途证明（attestation de vocation non agricole），该证明仅针对农业价值低、面积与项目相符的土地上的非农业项目发放（2022 年政府通知）。买家应优先选择在 ANCFCC 登记的有产权证房产（titre foncier），其权利受保障并可对抗第三方；以 melkia（由两名 adoul 根据证人证言起草的契据）持有的无产权证房产没有中央登记，存在一房二卖的风险，转为产权证可能需要 12 至 36 个月。为保留日后汇回房款及资本收益的权利，非居民必须通过摩洛哥银行以外币（或从可兑换迪拉姆账户）支付购房款并保留凭证；转售时，银行凭买卖契约和完税证明汇出所得（Office des Changes）。银行会要求非居民个人出具在摩洛哥没有其他住所的宣誓声明，这一规定不适用于旅居海外的摩洛哥人（MRE）。

税费

买方通常需在房价之外支付约 6% 至 7%：已建成房产 4% 的登记税（最低 MAD 1,000；空地 5%；符合条件的社会住房 3%），1.5% 的土地登记费加每份产权证 MAD 100（最低 MAD 500，ANCFCC 2016 年收费标准），通常约 1% 加增值税的公证费，以及少量印花和副本费用。卖方须缴纳房产增值税（TPI），为净收益的 20%，即使没有收益，最低也为售价的 3%。居住满五年的主要住所可以豁免（2023 年财政法将年限从六年缩短），每五年可享受一次，但售价中超过 MAD 400 万的部分仍适用 3% 的最低税额；年度总销售额低于 MAD 140,000 的也可免税。申报和缴税须在出售后 30 天内完成。业主须缴纳住房税（taxe d'habitation，按租金价值 10%、20% 和 30% 分档，MAD 5,000 以下免税，主要住所减免 75%，新房免税 5 年）以及市政服务税；根据 2025 年 7 月第 14-25 号法律，两者现由税务机关（DGI）征收，并可在线缴纳。租金收入在扣除 40% 的减免额后按累进所得税税率征税，租客为公司时代扣 10% 或 15%。

期房（VEFA）

期房买卖适用经第 107-12 号法律修订的第 44-00 号法律中的期房买卖（VEFA）规则。法律要求在建筑许可证颁发后签署预订合同（买方可在一个月内撤回），在取得建筑许可证后签署预备合同（第 618-5 条），自 2026 年 7 月 16 日起该合同必须是由公证人或 adoul 起草的公证文书（第 41.25 号法律），开发商须提供退款或竣工担保，付款按阶段进行，据报道为预订时 5%、预备合同时 5%、开工时 10%、主体结构和装修阶段共 60%、交房时 20%。实际上 VEFA 很少被采用：开发商更喜欢较宽松的预订交易，有时仅凭一张收据，买方在工期和规格方面几乎得不到保护（Finances News，2023）。政府的直接购房补贴计划实施期为 2024 年至 2028 年，对没有其他住房的买家，价格不超过 MAD 300,000 的新房补贴 MAD 100,000，价格在 MAD 300,000 至 700,000 之间的补贴 MAD 70,000。截至 2026 年 6 月，218,000 份申请中已有超过 105,000 人受益，其中 24% 为 MRE，2026 年财政法还将其开放给共同所有人。

租赁

住宅租赁受第 67-12 号法律管辖。租约必须采用书面形式，押金上限为两个月租金，租金最多每三年调整一次，涨幅上限为 8%；驱逐须有法院命令。度假和旅游出租适用关于旅游住宿的第 80-14 号法律，须取得经营许可，短租收入应纳税并须向 DGI 申报。2025 年 7 月，旅游部长宣布将出台实施令，将未申报的公寓和庭院住宅（riad）纳入监管体系；2026 年 1 月，住房国务秘书表示正在拟定一项限制非旅游区短租的法令；截至 2026 年 10 月，两项文本均未确认获得通过。

平台

ANCFCC 土地登记处（conservation foncière）与地籍Direction Générale des Impôts（税务总局：登记税、TPI、住房税）公证人与 adoul（公证文书，第 41.25 号法律）初审法院房产授权委托书登记簿（第 31.18 号法律）国家金融情报局（ANRF）住房部对房产经纪人的反洗钱监管Office des Changes（外币资金来源与汇回）TAECHIR 平台与 ANAPEC（外籍劳动合同）商业登记（RC）、ICE 与 taxe professionnelleBank Al-Maghrib 与 ANCFCC 房地产价格指数（IPAI）