اعرف سوق دبي: المناطق والمشترون والأسعار

لا يدفع لك العملاء مقابل فتح الأبواب. بل يدفعون لك لأنك تعرف السوق أفضل منهم. يقدّم لك هذا الدرس الصورة الكاملة لدبي.

السوق في بضعة أرقام

• 2025: رقم قياسي قدره AED 917 billion في المعاملات العقارية، بزيادة 20%، عبر نحو 270,000 صفقة، مع 129,400 مستثمر جديد (Gulf News، أرقام DLD).
• الربع الأول 2026: AED 252 billion عبر 60,303 صفقة، بزيادة 31% على أساس سنوي (المكتب الإعلامي لحكومة دبي).
• الربع الثاني 2026: ربع أهدأ. أحصت Savills 35,884 صفقة سكنية، بانخفاض 19% عن الربع الأول، ونحو 27,300 منزل سُلّمت. وذكرت Cushman & Wakefield انخفاض الأسعار 4% والإيجارات 6% على مدى الربع، مع نحو 32,000 وحدة إضافية متوقعة في النصف الثاني من 2026.

الدرس لك: دبي تتحرك في دورات. لا تخبر العملاء أن الأسعار لا تفعل إلا الارتفاع.

الأسعار

تذكر Savills متوسطات الربع الثاني من 2026 بنحو AED 1,960 للقدم المربعة للشقق (بانخفاض نحو 4% على مدى الربع) وAED 1,646 للقدم المربعة للفلل والتاون هاوس، مع الإشارة إلى أن الأسعار لا تزال أعلى من مستويات العام السابق. قارن دائمًا على أساس سعر القدم المربعة والصفقات المسجلة، وليس الأسعار المطلوبة. راجع صفحة سوق دبي.

أين يمكن للأجانب الشراء

وفق اللائحة رقم 3 لسنة 2006، يمكن لغير مواطني الإمارات الشراء بالتملك الحر فقط في المناطق المحددة، مثل Dubai Marina وPalm Jumeirah وEmirates Hills وJebel Ali وأجزاء من Sheikh Zayed Road. ومناطق مثل Jumeirah وUmm Suqeim في الغالب ليست مناطق تملك حر، ومفتوحة لمشتري الإمارات ودول مجلس التعاون الخليجي. تأكد دائمًا من وضع القطعة قبل تسويقها لمشترٍ أجنبي.

المناطق الرئيسية ولمن تناسب

المنطقة	العميل المعتاد	العائد الإجمالي، النصف الأول 2026 (dubizzle)
Jumeirah Village Circle	مستثمر يركز على العائد، ومستأجر شاب	نحو 7.0% (شقق الفئة المتوسطة)
Arjan	مستثمر بميزانية محدودة	نحو 6.8%
Business Bay	مهنيون قرب Downtown	نحو 5.5%
فلل Palm Jumeirah	مشترٍ يبحث عن نمط حياة، وثري	نحو 4.1%
Emirates Hills	مشترٍ لمنزل استثنائي	نحو 2.7%

أسماء أخرى ستسمعها كل يوم: Downtown Dubai، وDubai Marina، وDubai Hills Estate، وJumeirah Lake Towers، وDubai South، ممر نمو طويل الأجل حول المطار الجديد. استكشفها في مناطق دبي.

تُشترى المنازل الراقية لنمط الحياة والقيمة الرأسمالية، لا للعائد. والعوائد الإجمالية تتجاهل رسوم الخدمات والتكاليف الأخرى، لذا يكون الرقم الصافي دائمًا أقل.

من يشتري، ولماذا

• المستخدمون النهائيون الذين يعيشون في دبي ويريدون التوقف عن الإيجار. تجاوز عدد السكان 4.8 مليون في سبتمبر 2026.
• المستثمرون، المحليون والقادمون من الخارج، الباحثون عن دخل إيجاري.
• الباحثون عن الإقامة. العقار الذي لا تقل قيمته عن AED 2 million قد يؤدي إلى تأشيرة ذهبية لمدة 10 سنوات (u.ae).

الحجج التي يسمعونها أكثر من غيرها:

• لا ضريبة دخل شخصية في الإمارات (PwC).
• الدرهم مربوط بالدولار الأمريكي عند 3.6725 منذ 1997، ما يلغي تقلبات العملة لمشتري الدولار (ويخلقها لمشتري اليورو أو الجنيه الإسترليني).
• نمو سكاني قوي، يدعم الطلب على السكن.

على الخارطة، وإعادة البيع، والإيجارات

• على الخارطة: الشراء من مطوّر قبل الإنجاز، بخطة دفع. شكّل نحو 73% من المبيعات السكنية في 2025 (Cavendish Maxwell) و76% من الصفقات في الربع الثاني من 2026 (Savills). ويدفع المطوّر العمولة، غالبًا بين 2% و8% (Bayut).
• إعادة البيع (السوق الثانوية): منزل جاهز يُشترى من مالك. والعمولة عادةً نحو 2%، يدفعها المشتري. ويمكن للمشتري السكن فيه أو تأجيره فورًا.
• الإيجارات: صفقات أسرع وأصغر، عادةً 5% من الإيجار السنوي. ممتازة لبناء شبكتك في أشهرك الأولى.

يبدأ كثير من المبتدئين بالتأجير، ثم يضيفون إعادة البيع والبيع على الخارطة مع التعلّم.

واجبك

1. اختر منطقتين.
2. دوّن خمس عمليات بيع مسجلة حديثة وخمسة إيجارات في كل منهما (يعرض Dubai REST المعاملات).
3. اكتب عرضًا من سطر واحد للعميل الأنسب لكل منطقة.

تدرّب مع مناطق دبي ودورات السوق.

أرقام السوق تتغير كل ربع سنة. راجع المصدر الرسمي وأحدث التقارير قبل ذكر أي رقم لعميل.