Immobilienkarrieren in Frankreich

Die Regeln, die ein Makler kennen muss

Öffentliche Stellen

Die Immobilienvermittlung in Frankreich wird durch die loi Hoguet (Gesetz Nr. 70-9 vom 2. Januar 1970) und ihre Durchführungsverordnung Nr. 72-678 vom 20. Juli 1972 geregelt. Es gibt keine nationale Aufsichtsbehörde für Makler: Die Berufskarte wird von der Chambre de commerce et d'industrie (CCI) des Gebiets ausgestellt, in dem das Unternehmen seinen Hauptsitz hat, über das Online-Register der Immobilienprofis der CCI. Die Verbraucherschutzbehörde (DGCCRF) kontrolliert Agenturen bei Mandaten, Honoraraushang und irreführenden Praktiken; die notaires, die öffentliche Amtsträger sind, setzen jede endgültige Verkaufsurkunde auf, unterzeichnen sie und erheben die Grunderwerbsteuern; die Steuerverwaltung (DGFiP) veröffentlicht den Grunderwerbsteuersatz jedes départements; und die Geschäftsstellen der Handelsgerichte führen das Sonderregister der agents commerciaux (RSAC). Berufsverbände wie die FNAIM, die nach eigenen Angaben etwa 10,000 Mitgliedsagenturen vereint, vertreten den Berufsstand, erteilen aber keine Lizenzen.

Carte professionnelle

Wer gewohnheitsmäßig Immobilien für andere vermittelt, verkauft, vermietet oder verwaltet, braucht eine carte professionnelle. Sie trägt einen Vermerk für jede Tätigkeit: T für Transaktionen, G für Hausverwaltung und S für die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften (syndic), mit einer Karte pro Unternehmen. Die Karte wird von der CCI auf dem Formular Cerfa 15312 ausgestellt und gilt 3 Jahre; die Verlängerung muss 2 Monate vor Ablauf beantragt werden. Der Antragsteller muss berufliche Eignung, Zuverlässigkeit, eine Berufshaftpflichtversicherung (RCP) und, wenn die Agentur Kundengelder hält, eine finanzielle Garantie nachweisen; eine Transaktionsagentur, die ehrenwörtlich erklärt, keine Gelder, Werte oder Wertpapiere für Kunden zu halten, braucht die Garantie nicht. Eignung bedeutet einen Abschluss auf Niveau bac+3 in Recht, Wirtschaft oder Betriebswirtschaft, ein BTS Professions immobilières oder einen gleichwertigen Titel der Stufe 6, oder Berufserfahrung: 3 Jahre als Angestellter eines Karteninhabers mit dem baccalauréat oder 10 Jahre ohne, verkürzt auf 4 Jahre in einer Führungsposition. Bei der CCI Bretagne kostete eine erste Karte im Oktober 2026 160 € und eine Verlängerung 130 €; andere CCIs können leicht abweichende Beträge verlangen. Für die Verlängerung müssen der Inhaber und alle, die für die Agentur verhandeln, 14 Stunden Weiterbildung pro Jahr nachweisen, oder 42 Stunden in den 3 Jahren, davon mindestens 2 Stunden zur Berufsethik und 2 Stunden zur Nichtdiskriminierung beim Zugang zu Wohnraum.

Wer Makler sein kann

Die meisten Makler haben nie eine eigene Karte. Sie arbeiten für einen Karteninhaber mit einer attestation d'habilitation, einem persönlichen Dokument, das an einen Karteninhaber gebunden ist und ihnen erlaubt, im Rahmen der von diesem Inhaber erteilten Befugnisse zu verhandeln. Der Karteninhaber, nicht der Makler, stellt den Antrag bei der CCI (Cerfa 15315, 55 € bei der CCI Bretagne), und die attestation muss vor Arbeitsbeginn ausgestellt sein; sie wird neu erstellt, wenn die Karte verlängert wird, wenn der Makler die Agentur wechselt oder wenn sich Angaben ändern, und sie erlaubt nie, für einen anderen Profi zu arbeiten. Es gibt zwei Status. Ein angestellter négociateur ist Arbeitnehmer der Agentur, und der Arbeitsvertrag ersetzt die attestation nicht. Ein agent commercial immobilier, oft mandataire genannt, ist selbstständig: eingetragen im RSAC bei der Geschäftsstelle des Handelsgerichts, meist als micro-entrepreneur, mit einem Vertrag mit dem Karteninhaber, der attestation und einer eigenen Haftpflichtversicherung. Ein agent commercial darf keine Kundengelder annehmen oder halten, keine Agentur und kein Büro führen und nicht über die übertragenen Befugnisse hinausgehen. Mandataire-Netzwerke wie IAD, Safti, Capifrance und eXp zählten Ende 2025 etwa 47,000 Berater, 7% mehr als im Vorjahr, und wickelten 28% der über einen Profi abgeschlossenen Verkäufe ab (179,000 von etwa 640,000), gegenüber 13% im Jahr 2018. Bürger der EU, des EWR und der Schweiz können zu denselben Bedingungen wie französische Staatsbürger arbeiten und sich als micro-entrepreneurs eintragen, ohne Aufenthaltstitel. Nicht-EU-Staatsangehörige brauchen einen Aufenthaltstitel, der die Tätigkeit abdeckt: für selbstständige Arbeit eine carte de résident, einen Titel für langfristig Aufenthaltsberechtigte in der EU, einen talent passport als Unternehmensgründer, einen Titel „vie privée et familiale“ oder einen Titel für Unternehmer und freie Berufe, der ein Jahr gilt und nur verlängert wird, wenn die Tätigkeit die Haupttätigkeit ist und mindestens den jährlichen Mindestlohn einbringt (etwa 21,876 € im Jahr 2026). Studenten- und Arbeitnehmertitel erlauben keine selbstständige Arbeit. Das Gesetz schreibt keinen Französischtest vor, aber Mandate, Kaufverträge und die Akte bei der CCI sind alle auf Französisch, daher ist fließendes Französisch in der Praxis nötig.

Mandate, Honorare und Provisionsaufteilung

Keine Verhandlung darf ohne ein schriftliches Mandat beginnen, das Laufzeit, Honorar und Zahler, die Parteien, die Immobilie, eine eventuelle Exklusivität und die Kündigung regelt, und jedes Mandat wird in zeitlicher Reihenfolge in das Mandatsregister der Agentur eingetragen. Ein mandat exclusif kann in den ersten 3 Monaten nicht gekündigt werden (Verordnung 72-678, Artikel 78); danach beträgt die Kündigungsfrist meist 15 Tage per Einschreiben, und bei privaten Verkäufern muss die Agentur vor der stillschweigenden Verlängerung an das Kündigungsrecht erinnern. Ein einfaches Mandat als exklusiv darzustellen, sich auf eine abgelaufene Exklusivitätsklausel zu berufen, den Verkäufer zahlen zu lassen, wenn er den Käufer selbst findet, oder ein Honorar ohne abgeschlossenen Verkauf zu verlangen, ist unzulässig, und einem außerhalb der Geschäftsräume oder im Fernabsatz unterzeichneten Mandat muss das Widerrufsformular für Verbraucher beiliegen. Die Honorare sind frei, müssen aber seit dem arrêté vom 10. Januar 2017 inklusive MwSt. und mit Angabe des Zahlers im Schaufenster der Agentur, im Büro und auf ihrer Website angezeigt werden, und seit dem 1. April 2022 muss die Preisliste einen Höchstsatz nennen; eine Liste, die nur den Anteil des Käufers oder „auf Anfrage“ zeigt, ist nicht konform. Bei ihrer Untersuchung 2019 stellte die DGCCRF bei 64% der 2,175 geprüften Agenturen Mängel fest. In der Praxis liegen die Honorare bei etwa 3% bis 10% des Preises, sinkend mit steigendem Preis, im Schnitt 4.5% bis 5% für Verkäufe zwischen 200,000 € und 400,000 €; klassische Agenturen verlangen etwa 4% bis 6% und mandataire-Netzwerke etwa 3% bis 4.5%, und bei rund 70% der Verkaufsmandate trägt der Verkäufer das Honorar (Branchenschätzungen). Netzwerkberater behalten einen Anteil der Honorare, die sie einbringen: Basisanteile von 69% bei IAD, 70% bei Safti und 72% bei Capifrance, steigend mit dem Umsatz, bei einer monatlichen Pauschale von etwa 159 € bis 205 € ohne MwSt., während eXp France bei 75% beginnt und nach 80,000 € Honoraren ohne MwSt. im Jahr auf 100% steigt. Angestellte négociateurs nach dem nationalen Tarifvertrag der Immobilienbranche (IDCC 1527) erhalten ein Fixgehalt plus Provision; das Minimum für einen négociateur VRP ohne Führungsstatus beträgt 1,500 € brutto im Monat und kann ein Vorschuss auf die Provision sein.

Ausländische Käufer

Ausländer kaufen Immobilien in Frankreich zu denselben Bedingungen wie französische Staatsbürger, ohne Genehmigung und ohne Aufenthaltsbedingung. Ein notaire ist für die endgültige Urkunde (acte authentique) vorgeschrieben und erhebt die Grunderwerbsteuern. Vorher unterzeichnen Käufer und Verkäufer meist einen compromis oder eine promesse de vente, und ein privater Käufer einer Wohnung hat danach 10 Kalendertage Zeit zum Rücktritt, gerechnet ab dem Tag nach der ersten Zustellung des Einschreibens mit dem unterzeichneten Vertrag (oder nach der Unterzeichnung, wenn sie vor einem notaire erfolgte), ohne Begründung, ohne Vertragsstrafe und mit Rückzahlung einer Anzahlung innerhalb von 21 Tagen (Code de la construction et de l'habitation, Artikel L.271-1). Landesweit machten nicht ansässige Ausländer 2022 etwa 1.8% der Verkäufe von Bestandswohnungen aus, rund 20,000 Verkäufe, sie konzentrieren sich aber auf die Côte d'Azur und Paris. Nicht ansässige Verkäufer zahlen 19% Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn plus Sozialabgaben von 17.2%, oder 7.5% für Verkäufer in einem Sozialversicherungssystem des EWR oder der Schweiz, mit einer Zusatzsteuer von 2% bis 6% auf Gewinne über 50,000 €; Haltefreibeträge beginnen im sechsten Jahr, mit voller Befreiung von der Einkommensteuer nach 22 Jahren und von den Sozialabgaben nach 30 Jahren, und ein Verkäufer mit Wohnsitz außerhalb des EWR braucht einen Steuervertreter, wenn der Preis 150,000 € übersteigt und die Immobilie weniger als 30 Jahre gehalten wurde. Die Immobilienvermögensteuer (IFI) gilt ab 1.3 Millionen € Nettoimmobilienvermögen zum 1. Januar, mit Sätzen von 0.5% bis 1.5%, und Nichtansässige zahlen sie nur auf ihre französischen Immobilien.

Steuern und Gebühren

Käufer einer Bestandsimmobilie zahlen Grunderwerbsteuern (droits de mutation, der Hauptteil dessen, was die Franzosen „frais de notaire“ nennen). Der Haushalt 2025 erlaubte den départements, ihren Anteil zwischen dem 1. April 2025 und dem 31. März 2028 von 4.50% auf 5.00% anzuheben: 89 départements taten dies, insgesamt etwa 6.31% (oft auf 6.32% gerundet), während die anderen und berechtigte Erstkäufer in den betroffenen départements bei 5.81% bleiben. Paris, die Rhône (Lyon) und die Gironde (Bordeaux) gehören zur Gruppe mit erhöhtem Satz; die Alpes-Maritimes (Nizza, Cannes, Antibes) blieben bei 5.81%. Mit den Gebühren und Auslagen des notaire kostet der Kauf einer Bestandsimmobilie insgesamt etwa 7.2% bis 7.8% des Preises, zum Beispiel 7.81% bei einer Wohnung für 250,000 € in Paris und 7.19% bei 340,000 € in den Alpes-Maritimes. Wenn der Käufer das Agenturhonorar zahlt, werden die Steuern auf den an den Verkäufer gezahlten Nettopreis berechnet, was sie senkt. Neubauten, die innerhalb von 5 Jahren nach Fertigstellung verkauft werden, enthalten 20% MwSt. im Preis und tragen niedrigere Grunderwerbsteuern. Die Hypothekenzinsen lagen im Oktober 2026 im Schnitt bei 3.50% auf 15 Jahre, 3.66% auf 20 Jahre und 3.75% auf 25 Jahre und stiegen. Eigentümer von Zweitwohnungen zahlen die taxe d'habitation, und Gemeinden in angespannten Wohngebieten (zone tendue) können 5% bis 60% aufschlagen: 1,666 der 3,689 Gemeinden in der zone tendue erheben einen Aufschlag, und Paris, Lyon, Bordeaux und Nizza wenden das Maximum von 60% an, Cannes dagegen keinen.

Off-Plan

Neubauten werden meist als VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) Off-Plan verkauft, geregelt durch das Bau- und Wohnungsgesetzbuch. Der Käufer beginnt meist mit einem Reservierungsvertrag, mit einer Anzahlung von höchstens 5% des Preises, wenn der Verkauf innerhalb eines Jahres unterzeichnet werden soll, 2% innerhalb von zwei Jahren und nichts darüber hinaus. Die Zahlungen folgen dann dem Baufortschritt, mit gesetzlichen Obergrenzen: höchstens 35% nach Fertigstellung der Fundamente, 70% wenn das Gebäude wetterdicht ist (hors d'eau) und 95% bei Fertigstellung, die letzten 5% bei Übergabe, die bei festgestellten Mängeln einbehalten werden können; Verzugszinsen sind auf 1% pro Monat begrenzt. Jede VEFA für Wohnraum muss eine Fertigstellungsgarantie (garantie financière d'achèvement, GFA) haben, die bei Baugenehmigungen, die seit dem 1. Januar 2015 eingereicht wurden, von einer Bank, einem Versicherer oder einer Garantiegesellschaft kommen muss, nicht vom Bauträger selbst (ordonnance 2013-890). Das Steuermodell Pinel für neue Mietwohnungen endete am 31. Dezember 2024. Der Haushalt 2026 (Gesetz 2026-103 vom 19. Februar 2026) schuf einen Status für private Vermieter, in Kraft seit dem 21. Februar 2026 für Käufe bis zum 31. Dezember 2028: Ein Eigentümer, der 9 Jahre unmöbliert vermietet, kann 80% des Preises abschreiben, mit 3.5%, 4.5% oder 5.5% pro Jahr für neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern je nach Mietniveau, oder 3% bis 4% für ältere Wohnungen mit Arbeiten von mindestens 30% des Preises, innerhalb einer jährlichen Obergrenze von 8,000 € bis 12,000 € und für bis zu 2 Wohnungen pro Haushalt, laut dem endgültigen Text in der Zusammenfassung von Manda (September 2026); frühere Entwürfe wichen ab, prüfen Sie also den offiziellen Text, bevor Sie beraten.

Vermietung

Seit dem 1. Januar 2025 dürfen Wohnungen mit der Energieklasse G im Energieausweis (DPE) nicht mehr mit einem neuen oder verlängerten Mietvertrag vermietet werden; Wohnungen der Klasse F folgen 2028 und der Klasse E 2034, und die Regel gilt auch für möblierte Ferienvermietungen (loi Climat et résilience). Seit dem 1. Januar 2026 soll ein neuer Umrechnungsfaktor für Strom (1.9 statt 2.3) etwa 850,000 elektrisch beheizte Wohnungen aus den Klassen F und G holen, und Eigentümer mit einem aktuellen DPE können bei der ADEME einen aktualisierten Ausweis herunterladen. Die loi Le Meur vom November 2024 senkte den micro-BIC-Freibetrag für nicht klassifizierte möblierte Ferienvermietungen auf 30% innerhalb einer Obergrenze von 15,000 € (50% und 77,700 € für klassifizierte), erlaubt Bürgermeistern, die Vermietung eines Hauptwohnsitzes auf 90 Tage pro Jahr zu begrenzen und Quoten festzulegen, und verlangt in fast jeder Gemeinde eine Registrierungsnummer. Eigentümer, die möbliert im Regime LMNP réel vermieten und seit dem 15. Februar 2025 verkaufen, müssen die abgezogenen Abschreibungen bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns wieder hinzurechnen, außer bei Studenten- und Seniorenresidenzen und Pflegeheimen, und der Haushalt 2026 wendete dieselbe Regel auf den neuen Status für private Vermieter an.

Plattformen

Register der Immobilienprofis der CCI: carte professionnelle T, G und S, attestations d'habilitationGeschäftsstellen der Handelsgerichte: Eintragung der agents commerciaux im RSACMandatsregister, das jede Agentur führtNotaires: compromis, endgültige Urkunde, GrunderwerbsteuernDGFiP: Grunderwerbsteuersätze nach départementDGCCRF: Kontrollen von Mandaten und HonoraraushangADEME: Energieausweise (DPE)Registrierungsnummern der Gemeinden für möblierte FerienvermietungenPreisindex Notaires-INSEE und Zahlen der Notaires du Grand Paris