Wie man Immobilienmakler auf Bali wird

Bali zieht Tausende ausländische Käufer an, und viele Menschen, die dort ankommen, wollen Villen verkaufen. Indonesien reguliert die Immobilienvermittlung jedoch strenger, als die meisten Besucher erwarten, und seit Oktober 2025 sagen die Regeln klar, dass der Makler Indonesier sein muss. So funktioniert das System im Oktober 2026, und das kann ein Ausländer tun und nicht tun.

Die Kurzfassung

1. Die Vermittlung ist eine lizenzierte Geschäftstätigkeit. Sie wird von einem Vermittlungsunternehmen für den Immobilienhandel ausgeübt, bekannt als P4, das im OSS-System unter KBLI 68200 registriert ist.
2. Die geltende Regel ist die Verordnung des Handelsministers 33 von 2025 (Permendag 33/2025), in Kraft seit dem 5. Oktober 2025. Sie hat die alte Maklerverordnung, Permendag 51/2017, aufgehoben.
3. Makler müssen indonesische Staatsangehörige sein und ein Kompetenzzertifikat besitzen. Manager eines P4 müssen ebenfalls zertifiziert sein und dürfen Ausländer sein.
4. Die Übergangsfrist endet im Oktober 2026. Danach werden nicht zertifizierte Makler laut Handelsministerium sanktioniert.
5. Ein Ausländer mit Touristenvisum, Visum bei Ankunft oder einer Remote-Work-Regelung darf auf Bali nicht legal Immobilien verkaufen. Menschen wurden abgeschoben, weil sie Villen in sozialen Medien beworben haben.
6. Legale Wege für Ausländer gibt es, aber sie sind schmal: eine gesponserte Arbeitserlaubnis in einer Rolle, die nicht die des Maklers ist, eine PT PMA mit den richtigen Lizenzen oder Empfehlungsarbeit für eine lizenzierte indonesische Agentur, mit einem Berater strukturiert.
7. Die Verkaufsprovision ist auf 2% bis 5% reguliert, und Verkäufer auf Bali zahlen üblicherweise rund 5%.

Wie die Vermittlung lizenziert wird

Indonesien lizenziert das Unternehmen, nicht nur die Einzelperson. Ein Vermittlungsunternehmen für den Immobilienhandel (Perusahaan Perantara Perdagangan Properti, P4) braucht eine Unternehmensidentifikationsnummer (NIB), die über das staatliche Lizenzsystem OSS mit dem Geschäftscode KBLI 68200 vergeben wird: Immobilientätigkeiten gegen Gebühr oder auf Vertragsbasis.

Laut dem Bericht von Bisnis.com über ein AREBI-Seminar im November 2025 gehören zu den Anforderungen nach dem neuen Rahmen:

• Eine Rechtsform als PT, Einpersonen-PT, Genossenschaft oder Perum.
• Zertifizierte Immobilienmakler als Fachpersonal. Laut dem Bericht müssen Makler indonesische Staatsangehörige (WNI) sein.
• Manager mit einem BNSP-Arbeitskompetenzzertifikat. Manager dürfen Ausländer sein, aber jeder darf nur an einem einzigen Geschäftsstandort registriert sein und nicht für ein anderes P4 arbeiten.
• Schriftliche Verträge mit Kunden und mit Co-Broking-Partnern.
• Ein jährlicher Tätigkeitsbericht über das System des Handelsministeriums bis zum 30. April.
• Lizenzangaben auf der Website und in den Veröffentlichungen des Unternehmens.

Derselbe Bericht besagt, dass die Regierungsverordnung 28 von 2025, die die risikobasierte Lizenzverordnung von 2021 ersetzt hat, KBLI 68200 von niedrigem auf mittelhohes Risiko hochgestuft hat. Das bedeutet mehr Prüfungen, bevor ein Maklerbüro tätig werden kann.

Die Rechtsdatenbank der BPK führt Permendag 33/2025 als am 3. Oktober 2025 erlassen und verkündet, in Kraft ab dem 5. Oktober 2025, und vermerkt, dass sie Permendag 51/2017 aufgehoben hat, die Verordnung über Vermittlungsunternehmen für den Immobilienhandel.

Zertifizierung und die Frist im Oktober 2026

SIP Law Firm erklärt, dass jeder Makler ein Kompetenzzertifikat besitzen muss, das meist von einer akkreditierten Berufszertifizierungsstelle (LSP) nach dem nationalen Kompetenzstandard (SKKNI) ausgestellt wird. Die Kanzlei nennt als Verwaltungssanktionen für eine Tätigkeit ohne Lizenz die schriftliche Verwarnung, die Suspendierung, den Widerruf und Bußgelder.

Im Juli 2026 sagte Dwinanto Rumpoko, ein Direktor im Handelsministerium, in einer schriftlichen Erklärung, über die AFU berichtete, dass die Einführungsphase für Permendag 33/2025 im Oktober 2026 endet und nicht zertifizierte Makler danach Verwarnungen erhalten. Wenn Sie jetzt bei einer Agentur auf Bali anfangen wollen, lassen Sie sich die Zertifikate ihrer Makler und ihres Managers zeigen.

AREBI

AREBI (Asosiasi Real Estate Broker Indonesia) ist der nationale Verband der Immobilienmakler. Er ist keine Aufsichtsbehörde, und eine Mitgliedschaft ersetzt keine Lizenz, aber er organisiert Schulungen und Zertifizierungskampagnen und spricht für die Branche. Sein nationaler Vorsitzender im Jahr 2025, Clement Francis, bezeichnete Permendag 33/2025 als neues Fundament für den Beruf (Bisnis.com). Auf Bali gehört der Vorsitzende des Regionalverbands, Michael Hikma Gunawan, zu den lautesten Stimmen gegen nicht lizenzierte ausländische Makler.

Darf ein Ausländer auf Bali als Makler arbeiten?

Die ehrliche Antwort lautet 2026: nicht als Makler und niemals mit Touristenvisum.

Die Maklerrolle ist Staatsangehörigen vorbehalten. Nach dem oben beschriebenen Rahmen müssen die zertifizierten Makler, die das Fachpersonal eines P4 bilden, Indonesier sein. Ein Ausländer kann zertifizierter Manager eines P4 sein, aber nicht der Makler.

Arbeit erfordert eine Aufenthaltserlaubnis zum Arbeiten. Hukumonline erklärt, dass eine befristete Aufenthaltserlaubnis (ITAS, die Karte heißt KITAS) zum Arbeiten erteilt werden kann und dass ausländische Arbeitskräfte in der Regel ein Garantieschreiben des beschäftigenden Unternehmens brauchen. Ein Visum bei Ankunft oder ein Besuchervisum erlaubt keine Arbeit. Indonesien führt außerdem eine Liste von Positionen, die für ausländische Arbeitskräfte gesperrt sind, festgelegt durch den Erlass 349 von 2019 des Arbeitsministers.

Das harte Durchgreifen ist real. Die Durchsetzung hat seit 2023 zugenommen:

• Im April 2023 schob die Einwanderungsbehörde auf Bali eine Slowakin ab, die mit einer Besuchsaufenthaltserlaubnis Immobilien über ihre eigenen Instagram- und Facebook-Konten vermarktet hatte (Detik Bali).
• Im September 2024 wurde ein Australier mit Visum bei Ankunft abgeschoben und für mindestens sechs Monate mit einer Wiedereinreisesperre belegt, nachdem er eine Villa in sozialen Medien beworben hatte. Die Einwanderungsbehörde gab an, ihn durch digitale Überwachung gefunden zu haben (INP Polri).
• Im Juni 2025 berichtete The Jakarta Post, dass die Einwanderungsbehörde im Januar und Februar auf Bali 312 Ausländer wegen Visaverstößen im Zusammenhang mit problematischen ausländischen Investitionen festgenommen hatte und dass die Gewerbegenehmigungen von 267 ausländischen Unternehmen widerrufen worden waren, weil sie die Kapitalanforderung nicht erfüllten. Gouverneur Wayan Koster bildete eine Taskforce zur Prüfung touristischer Gewerbegenehmigungen.
• Im Juli 2025 sagte der Vorsitzende von AREBI Bali gegenüber Tirto, dass Ausländer etwa 20% aller Makler auf Bali ausmachten, dass viele ohne Büro arbeiteten, auf Instagram und eigenen Websites warben, sich im Ausland bezahlen ließen und keine indonesischen Steuern zahlten.
• Im Februar 2026 schlug das Investitionsministerium strengere Regeln für Unternehmen in ausländischem Besitz auf Bali vor, darunter ein Verbot virtueller Büros und einen Kapitalnachweis (Bali Villa Realty).

Wenn Ihnen jemand eine Rolle als „freier Makler“ auf Bali mit Touristenvisum anbietet, liegt das Risiko der Abschiebung bei Ihnen, nicht bei ihm.

Legale Wege, die bleiben

Das sind die Optionen, die ausländische Fachkräfte tatsächlich nutzen. Jede erfordert eine Beratung durch einen indonesischen Anwalt, bevor Sie beginnen.

1. Anstellung mit Arbeitserlaubnis in einer Rolle außerhalb der Maklertätigkeit. Eine lizenzierte Agentur oder ein Bauträger kann ein Arbeits-KITAS für eine Rolle wie Manager, Marketingdirektor oder Leiter internationaler Vertrieb sponsern, wo das Gesetz einen Ausländer zulässt. Da ein P4-Manager Ausländer sein darf, ist ein zertifizierter ausländischer Manager möglich. Der Makler, der Kundenverträge abzeichnet, muss weiterhin Indonesier sein.

2. Ihre eigene PT PMA. Eine Gesellschaft in ausländischem Besitz (PT PMA) kann über OSS KBLI 68200 beantragen und dann zertifizierte indonesische Makler einstellen. Infiniti berichtet, dass die BKPM-Verordnung 5/2025 das Mindestkapital für neue PT PMA von Rp10 Milliarden auf Rp2.5 Milliarden gesenkt hat, während der geplante Investitionswert weiterhin über Rp10 Milliarden liegen muss. Bali beobachtet diese Unternehmen genau, rechnen Sie also mit Prüfungen von Kapital, Büroadresse und KBLI-Nutzung.

3. Empfehlungsarbeit für eine lizenzierte Agentur. Manche Ausländer vermitteln Käufer aus dem Ausland und erhalten eine Empfehlungsgebühr von einem lizenzierten indonesischen P4, das den Kundenvertrag, die Besichtigungen und den Verkauf abwickelt. Ob das rechtmäßig ist, hängt davon ab, wo Sie leben, wo Sie arbeiten und wie Sie bezahlt werden. Dies von Bali aus mit einem Besuchervisum zu tun, ist nicht sicher.

4. Bauträgerverkauf im Ausland. Wer für das Verkaufsbüro eines Bauträgers in seinem Heimatland arbeitet, nach den Regeln dieses Landes, bleibt außerhalb des indonesischen Einwanderungsrechts. Der Bauträger muss aber trotzdem in Indonesien ordnungsgemäß lizenziert sein.

Wie Makler bezahlt werden

Die regulierte Verkaufsprovision beträgt laut der Zusammenfassung von Permendag 33/2025 durch Bisnis.com 2% bis 5% des Transaktionswerts und 5% bis 8% bei Vermietungen. Ein P4 darf seinem Fachpersonal bis zu 70% der verdienten Provision zahlen.

In der Praxis auf Bali erhält der Makler des Verkäufers laut Global Investments (Juni 2026) in der Regel etwa 5%, oft im Preis enthalten, und Käufermakler verlangen entweder 2.5% bis 5% oder teilen sich die Gebühr des Verkäufers. Brighton merkt an, dass regelkonforme Agenturen Mehrwertsteuer auf die Provision aufschlagen.

Wir haben keine offiziellen Gehaltsdaten für Makler auf Bali gefunden. Fragen Sie jede Agentur, ob sie ein Grundgehalt zahlt oder nur Provision, und lassen Sie sich die Aufteilung schriftlich geben. Für Rechenbeispiele siehe Maklerprovision auf Bali.

Sprachen und Markt

Käufer auf Bali kommen aus vielen Ländern. Der Vorsitzende von AREBI Bali sagte Tirto im Juli 2025, dass viele ausländische Käufer zuletzt aus Russland, der Ukraine, Frankreich, dem Vereinigten Königreich und Schweden kamen. Englisch ist bei den meisten internationalen Geschäften die Arbeitssprache. Indonesisch wird für Notare, das Grundbuchamt, Verträge und lokale Verkäufer gebraucht. Russisch und Französisch sind ein echter Vorteil für Marketingrollen.

So wählen Sie eine Agentur aus

• Fragen Sie nach der NIB und KBLI 68200 der Agentur und prüfen Sie, ob die Lizenz auf ihrer Website steht, wie es die Regeln verlangen.
• Lassen Sie sich die Kompetenzzertifikate ihrer Makler und ihres Managers zeigen.
• Fragen Sie, ob sie Mitglied bei AREBI ist.
• Fragen Sie, wie sie Ihre Arbeitserlaubnis sponsern wird und welche Berufsbezeichnung sie verwendet, und lassen Sie sich das vor Ihrer Ankunft schriftlich geben.
• Fragen Sie nach der Provisionsaufteilung, dem Zahlungstermin und was mit Geschäften passiert, die nach Ihrem Weggang abgeschlossen werden.
• Fragen Sie, wie sie mit Kundengeldern umgeht. Zahlungen sollten über indonesische Bankkonten auf den Namen des Unternehmens laufen.

Warnsignale

• Ein Jobangebot, in dem steht, ein Touristenvisum oder Visum bei Ankunft sei „vorerst in Ordnung“.
• Eine Agentur ohne physisches Büro, mit einer virtuellen Büroadresse oder ohne Lizenzangaben auf ihrer Website.
• Provision, die Ihnen im Ausland, in bar oder in Krypto gezahlt wird.
• Die Aufforderung, Kundenverträge in Ihrem eigenen Namen zu unterzeichnen.
• Inserate mit den Fotos einer anderen Agentur ohne schriftlichen Co-Broking-Vertrag.

Indonesiens Maklerregeln haben sich im Oktober 2025 geändert, und die Durchsetzung beginnt nach Oktober 2026. Dieser Ratgeber wurde zum oben genannten Datum geprüft. Er dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Einwanderungsberatung. CloserPass ist mit keiner indonesischen Behörde und keinem Verband verbunden.

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