Immobilienkarriere in Georgien

Die Regeln, die ein Makler kennen muss

Öffentliche Stellen

Es gibt keine Immobilienaufsicht in Georgien, dem Land im Kaukasus: Keine staatliche Stelle lizenziert Makler, nimmt Prüfungen ab oder führt ein Maklerregister, und die Maklerprovision ist nicht geregelt (TbilisiExperts, Juli 2026). Makler sind nach dem Geldwäschegesetz keine Verpflichteten, daher beaufsichtigt sie keine Behörde; um das Immobilienrisiko abzudecken, wurde die Nationale Agentur des Öffentlichen Registers (NAPR) selbst zur Verpflichteten gemacht (MONEYVAL, Dezember 2024). Das Öffentliche Register und die Häuser der Justiz registrieren Eigentum, Rechte künftiger Eigentümer und Unternehmen. Die Staatliche Agentur zur Beschäftigungsförderung erteilt Ausländern Arbeitserlaubnisse, die Steuerbehörde (Revenue Service) regelt den Steuerstatus, und die Nationalbank Georgiens legt die Hypothekenregeln fest. GNARE, der Georgische Nationale Immobilienverband, gegründet im April 2014, ist ein freiwilliger Verband ohne rechtliche Befugnisse über den Beruf.

Lizenz

Es ist keine Lizenz nötig. Georgien hat keine staatliche Lizenz, keine Prüfung und kein Register für Immobilienmakler (TbilisiExperts, Juli 2026), und es wurde kein Gesetz und kein Gesetzentwurf zu Maklern aus den Jahren 2024 bis 2026 gefunden. Auch das Geldwäschegesetz erfasst Makler nicht, was MONEYVAL im Dezember 2024 als mäßigen Mangel bezeichnete. Glaubwürdigkeit kommt von GNARE, das nach eigenen Angaben der einzige georgische Partner der US National Association of REALTORS ist und als einzige Organisation die Marke REALTOR in Georgien nutzen darf. GNARE bietet einen freiwilligen, von CEPI akkreditierten Zertifizierungskurs für Makler an, für 750 GEL für Mitglieder und 900 GEL für andere, und veröffentlicht eine Liste zertifizierter Makler (GNARE, Oktober 2026). Eine Agentur ist ein gewöhnliches eingetragenes Unternehmen: ein Einzelunternehmer (IE) oder eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (LLC), eingetragen in einem Haus der Justiz oder beim Öffentlichen Register, das automatisch eine Steuernummer vergibt.

Wer arbeiten darf

Georgier können ohne jede Lizenz als Makler arbeiten. Ausländer können ebenfalls arbeiten, aber seit dem 1. März 2026 brauchen die meisten Ausländer ohne unbefristeten Aufenthalt eine Arbeitserlaubnis, das sogenannte Recht auf Erwerbstätigkeit, für bezahlte Arbeit, freiberufliche Tätigkeit oder die Führung eines Unternehmens, Selbstständigkeit und Tätigkeit als IE eingeschlossen. Die Änderungen des Arbeitsmigrations- und des Ausländergesetzes vom Juni 2025 traten mit dem Regierungsdekret Nr. 70 vom 20. Februar 2026 in Kraft: Ein Visum oder eine befristete Aufenthaltskarte allein gibt kein Recht mehr zu arbeiten, und die alte Registrierung als Arbeitsmigrant wurde abgeschafft (Fragomen, November 2025; Legal.ge, Februar 2026). Die Erlaubnis erteilt die Staatliche Agentur zur Beschäftigungsförderung über das Arbeitsmigrationsportal, in 30 Kalendertagen oder mit dem Expressdienst in 10 Arbeitstagen; Selbstständige und IEs beantragen sie selbst, mit einem Businessplan oder einem Tätigkeitsnachweis und einem Videointerview. Legal.ge nennt Gebühren von 200 GEL (Standard) und 400 GEL (Express), während eine andere Kanzlei sagt, die Gebühr sei auf 500 GEL begrenzt. Prüfen Sie also den aktuellen Betrag. Ein Arbeitgeber muss die Stelle zuerst 10 Arbeitstage lang auf Worknet ausschreiben, mit Ausnahmen etwa für den Status International Company und für Stellen mit mehr als 15,000 GEL im Monat. Wer bis zum 1. März 2026 als aktiver Arbeitsmigrant registriert war, hat Zeit bis zum 1. Januar 2027, und gegen bereits tätige selbstständige Ausländer wurde ab dem 1. Mai 2026 vorgegangen. Arbeit ohne Erlaubnis kostet 2,000 GEL pro Verstoß, für Arbeitnehmer und Arbeitgeber, bei Wiederholung verdoppelt und dann verdreifacht (Fragomen; Legal.ge). Personen mit unbefristetem Aufenthalt sind befreit; einige Kanzleien befreien auch Inhaber einer Investitions-Aufenthaltserlaubnis, doch die Quellen widersprechen sich, also lassen Sie das bestätigen, bevor Sie sich darauf verlassen. Besucher aus vielen Ländern können bis zu einem Jahr ohne Visum bleiben und brauchen seit dem 1. Januar 2026 eine Reisekrankenversicherung mit mindestens 30,000 GEL Deckung, aber ein visumfreier Aufenthalt erlaubt niemals Arbeit.

Provision und Agenturen

Die Provision ist gesetzlich nicht festgelegt. Beim Wiederverkauf verlangen die meisten Makler etwa 3%, verhandelbar und meist vom Verkäufer bezahlt (ExpatHub, 2025); andere Quellen nennen 2% bis 3% (GeorgiaExpats, Februar 2026) oder 2% bis 5%, manchmal auf beide Seiten verteilt (TbilisiExperts, Juli 2026). Bei Neubauten zahlt der Käufer meist nichts und der Bauträger bezahlt die Agentur, deshalb werben Agenturen in Batumi mit 0% Käuferprovision. Bei Vermietungen zahlt der Mieter meist 50% einer Monatsmiete, innerhalb einer Spanne von 30% bis 50% (Madloba, Oktober 2026). Keine öffentliche Quelle nennt Maklergehälter oder Provisionsaufteilungen in Georgien: Rechnen Sie mit einem Anteil an der Provision beim Wiederverkauf, Vermarktungsgebühren der Bauträger bei Off-Plan-Verkäufen und Gebühren für die Mietverwaltung, und lassen Sie sich Ihren Anteil schriftlich geben. Der Steuerstatus ist wichtig. Ein IE kann bei der Steuerbehörde den Kleinunternehmensstatus beantragen, besteuert mit 1% des Umsatzes bis 500,000 GEL und 3% zwischen 500,000 und 1,000,000 GEL, aber Kanzleien berichten, dass die Immobilienvermittlung von diesem Status ausgeschlossen ist (Legalese, Juli 2026; Gegidze). Sprechen Sie also mit einem Steuerberater, bevor Sie sich registrieren. Leads kommen von den Portalen myhome.ge (betrieben von TNET), ss.ge, korter.ge für Neubauten und place.ge, aus Facebook-Gruppen und Telegram-Kanälen und in Batumi aus WhatsApp- und Telegram-Gesprächen mit ausländischen Käufern auf Russisch und Englisch.

Ausländische Käufer

Ausländer können Wohnungen und andere nicht landwirtschaftliche Immobilien frei kaufen, zu den gleichen Bedingungen wie Georgier (GRATA International, September 2025). Landwirtschaftliche Flächen sind georgischen Staatsbürgern und Unternehmen vorbehalten, mit Ausnahmen wie der Erbschaft. Nicht jeder Verkauf braucht einen Notar: Der Vertrag kann beim Öffentlichen Register oder in einem Haus der Justiz unterzeichnet werden, und Käufer aus der Ferne nutzen eine notariell beglaubigte Vollmacht mit Apostille (ExpatHub; GeorgiaExpats). Seit dem 1. März 2026 kann eine Immobilie mit einem Marktwert von mindestens 150,000 USD, statt bisher 100,000 USD, eine befristete Aufenthaltserlaubnis begründen. Mehrere Immobilien können kombiniert werden, der Wert ergibt sich aus einem zertifizierten Gutachten, und bisherige Inhaber verlängern weiter nach den alten Regeln, solange sie die Immobilie behalten (Erickson Immigration Group, Februar 2026). Eine Investitions-Aufenthaltserlaubnis beginnt bei 300,000 USD, wird für 5 Jahre erteilt und kann zum unbefristeten Aufenthalt führen (Legal.ge, Oktober 2026). In der Praxis werden Preise in USD angegeben und viele Geschäfte in USD abgewickelt, aber seit 2017 müssen Unternehmen Preise in GEL bewerben, mit Geldstrafen von 1,000 GEL und nach einer Verwarnung 5,000 GEL (ISET Policy Institute, Februar 2017). Die Quellen widersprechen sich bei den Regeln für die Abwicklung eines Immobiliengeschäfts in Fremdwährung, also klären Sie das mit der Bank oder einem Anwalt.

Steuern und Gebühren

Beim Kauf gibt es keine Grunderwerbsteuer und keine Stempelsteuer (Georgiafy, August 2026; GeorgiaExpats, Februar 2026). Das Öffentliche Register berechnet 150 GEL für die Eintragung eines Eigentümerwechsels in 4 Arbeitstagen, 270 GEL in 1 Arbeitstag und 350 GEL am selben Tag (NAPR, Oktober 2026); ältere Ratgeber nennen noch 50 bis 200 GEL. Die jährliche Grundsteuer für Privatpersonen hängt vom Haushaltseinkommen ab: keine unter 40,000 GEL im Jahr, darüber ein von der Gemeinde festgelegter Satz, angegeben mit etwa 0.05% bis 0.2% zwischen 40,000 und 100,000 GEL und bis zu 1% darüber. Die Quellen weichen bei diesen Stufen voneinander ab, also prüfen Sie das bei der Steuerbehörde. Eine Wohnung, die innerhalb von 2 Jahren nach dem Kauf weiterverkauft wird, wird mit 5% des Gewinns besteuert, nach mehr als 2 Jahren gar nicht; Gewerbeimmobilien, die innerhalb von 2 Jahren verkauft werden, mit 20% (Gegidze, Juni 2024). Wohnungsmieten werden für Privatpersonen, die sich dafür registrieren, mit 5% der Bruttomiete besteuert, sonst mit 20% (Georgiafy).

Off-Plan

Off-Plan ist Standard. In Tiflis erreichten die Erstverkäufe 2025 20,961 Wohnungen, 5.2% mehr, fast die Hälfte aller Verkäufe (Galt & Taggart, Januar 2026). Der Käufer unterzeichnet einen Vorkaufvertrag und kann beim Öffentlichen Register als künftiger Eigentümer eingetragen werden; das volle Eigentum folgt nach der Fertigstellung und dem Dokument, das die Nutzungsfähigkeit des Gebäudes bestätigt (Legal.ge, Januar 2026). Ratenpläne der Bauträger laufen meist 2 bis 3 Jahre, überwiegend in Fremdwährung, und werden bei der Übergabe oft durch eine Bankhypothek refinanziert. Sie sind von den Obergrenzen der Nationalbank für das Verhältnis von Rate zu Einkommen ausgenommen, erscheinen eventuell nicht bei der Kreditauskunftei, und Anzahlungen beginnen inzwischen schon bei 0%; ein Ökonom sagte SOVA, dass es dort keine Regulierung gibt (SOVA, Oktober 2026). Off-Plan-Käufer können Rabatte von etwa 20% bis 30% erhalten, eine Anzahlung von 10% ist meist nicht erstattungsfähig, und manche Bauträger verwahren Anzahlungen auf Treuhandkonten, viele aber nicht (GeorgiaExpats, 2026). Kein Gesetz schreibt ein Treuhandkonto oder ein Bauträgerregister vor, daher gehört die Due Diligence zur Arbeit des Maklers: Prüfen Sie die Baugenehmigung, die fertiggestellten Projekte des Bauträgers und einen aktuellen Registerauszug des Öffentlichen Registers. Die Bauaufsicht war schwach: Der Gebäudeeinsturz 2021 in Batumi, bei dem 9 Menschen starben, wurde mit illegalen Umbauten in Verbindung gebracht (OC Media, November 2021). Bei Hypotheken hebt die Nationalbank die Einkommensschwelle für ihre strengere Obergrenze von 25% für das Verhältnis von Rate zu Einkommen am 1. Februar 2027 von 1,500 auf 2,000 GEL und am 1. September 2027 auf 2,500 GEL an (SOVA, Oktober 2026).

Vermietung

Die Mietrenditen sind hoch: etwa 8.6% in Tiflis Ende 2025, bei einer Durchschnittsmiete von $9.8 pro m² im Monat (Galt & Taggart), während die Bruttorendite in Batumi 2025 von 8.8% auf 7.4% fiel (Investor.ge, April 2026). Langzeitmieten findet man über die Portale, Facebook-Gruppen und Telegram-Kanäle, und der Mieter zahlt dem Makler meist 50% einer Monatsmiete (Madloba, Oktober 2026). Wohnungsmieten werden für Privatpersonen, die sich dafür registrieren, mit 5% der Bruttomiete besteuert. Manche Agenturen verdienen ihr Geld hauptsächlich mit der Mietverwaltung.

Plattformen

Öffentliches Register (NAPR): Eintragung von Eigentum und künftigen Eigentümern, EintragungsgebührenHäuser der Justiz: Unterzeichnung von Verträgen, Eintragung eines IE oder eines UnternehmensStaatliche Agentur zur Beschäftigungsförderung: Arbeitserlaubnisse über das ArbeitsmigrationsportalWorknet: Stellenausschreibung vor der Einstellung eines AusländersSteuerbehörde (Revenue Service): Kleinunternehmensstatus, Grund- und MietsteuerNationalbank Georgiens: Regeln zu Beleihungsquote (LTV) und Verhältnis von Rate zu EinkommenGNARE: freiwillige, von CEPI akkreditierte Zertifizierung für MaklerPortale: myhome.ge, ss.ge, korter.ge, place.ge