Georgien · Tiflis
Immobilienkarriere in Tiflis
Jobs, Stadtteile, wo man investiert, Agenturen und Training für Makler in Tiflis, Georgien. Das Land hat keine Lizenz für Immobilienmakler, aber seit dem 1. März 2026 brauchen Ausländer eine Arbeitserlaubnis, um als Makler zu arbeiten, angestellt oder selbstständig.
Der Markt in Tiflis
2025 wurden in Tiflis 42,388 Wohnungen verkauft, 4.3% mehr, und die Verkäufe im Juli 2026 lagen 22% über dem Vorjahr (Galt & Taggart; TBC Capital).
Tiflis, die Hauptstadt Georgiens, ist der größte Markt des Landes und überwiegend ein lokaler Markt. 2025 wurden 42,388 Wohnungen verkauft, 4.3% mehr: 20,961 Neubauten und 21,427 Wiederverkäufe (Galt & Taggart, Januar 2026). Neue Wohnungen im Rohbauzustand (white frame) kosteten im Dezember 2025 durchschnittlich $1,373 pro m², 4% mehr, und die Miete lag im Schnitt bei $9.8 pro m² im Monat, was eine Mietrendite von etwa 8.6% ergibt. Der Markt zog 2026 an: 4,409 verkaufte Wohnungen im Juli, 22% mehr als ein Jahr zuvor, und der Durchschnittspreis von Januar bis Juli lag bei $1,348 pro m², 4% mehr (SOVA, September 2026, mit Verweis auf TBC Capital). Bauträger verkaufen einen großen Teil des neuen Bestands Off-Plan mit Ratenplänen.
- Ausländische Käufer
- Käufer in Tiflis sind überwiegend Einheimische: Colliers beziffert georgische Käufer auf etwa 90%, Israelis auf 4% und Russen auf 2% (Commersant, Dezember 2025). Ausländer kaufen Wohnungen zu den gleichen Bedingungen wie Georgier, ohne Grunderwerbsteuer, und die meisten Geschäfte werden in USD angegeben und abgewickelt (GeorgiaExpats, Februar 2026). Seit dem 1. März 2026 kann eine Immobilie im Wert von mindestens 150,000 USD eine Aufenthaltserlaubnis begründen.
- Wichtigste Stadtteile
- VakeMtatsmindaSaburtaloKrtsanisiChuguretiIsaniDidubeNadzaladeviDidi DighomiSamgoriGldani
- Maklerlizenz
- Es ist keine Lizenz nötig. Georgien hat keine staatliche Lizenz, keine Prüfung und kein Register für Immobilienmakler (TbilisiExperts, Juli 2026), und es wurde kein Gesetz und kein Gesetzentwurf zu Maklern aus den Jahren 2024 bis 2026 gefunden. Auch das Geldwäschegesetz erfasst Makler nicht, was MONEYVAL im Dezember 2024 als mäßigen Mangel bezeichnete. Glaubwürdigkeit kommt von GNARE, das nach eigenen Angaben der einzige georgische Partner der US National Association of REALTORS ist und als einzige Organisation die Marke REALTOR in Georgien nutzen darf. GNARE bietet einen freiwilligen, von CEPI akkreditierten Zertifizierungskurs für Makler an, für 750 GEL für Mitglieder und 900 GEL für andere, und veröffentlicht eine Liste zertifizierter Makler (GNARE, Oktober 2026). Eine Agentur ist ein gewöhnliches eingetragenes Unternehmen: ein Einzelunternehmer (IE) oder eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (LLC), eingetragen in einem Haus der Justiz oder beim Öffentlichen Register, das automatisch eine Steuernummer vergibt. Der vollständige Ratgeber
Quellen (7)
- Galt & Taggart: Wohnimmobilien in Tiflis, monatliche Marktbeobachtung (Überblick 2025) (2026-01)
- SOVA: Immobilienmarkt in Tiflis wuchs im Juli um 24% (TBC Capital) (2026-09)
- Commersant: Durchschnittspreis pro Quadratmeter in Tiflis und Batumi liegt bei $1,500, 2026 kein Preisrückgang erwartet (Colliers) (2025-12)
- SOVA: Wer kann sich Immobilien in Tiflis leisten, Hypotheken, Ratenpläne und neue Regulierung (2026-10)
- GeorgiaExpats: Immobilienkauf in Georgien, der komplette Ratgeber für Expats (2026) (2026-02)
- TbilisiExperts: Die besten Immobilienagenturen in Tiflis (Ranking 2026) (2026-07)
- Stratos: Wo findet man Wohnimmobilien zum Kauf in Tiflis? (2026-03)
Wo man in Tiflis investiert
Wohin sich der Markt bewegt, mit den Fakten dahinter. Keine Anlageberatung: Prüfen Sie jede Immobilie und ihre Zahlen, bevor Sie einen Kunden beraten.
- Vake und Mtatsminda, die ToplagenDie teuersten Neubauten der Stadt: $2,781 pro m² in Vake und $3,294 in Mtatsminda im Dezember 2025, gegenüber einem Stadtdurchschnitt von $1,373 (Galt & Taggart; der Wert für Mtatsminda beruht auf einer kleinen Stichprobe). Käufer zahlen hier für die Lage, daher zählen Preisfindung und die Erfolgsbilanz des Bauträgers mehr als Rabatte.
- Saburtalo und Krtsanisi, die Mitte des MarktesNeubauten für etwa $1,613 pro m² in Saburtalo und $1,575 in Krtsanisi (Galt & Taggart, Dezember 2025): zentral genug für Mieter, günstiger als Vake.
- Äußere Stadtteile für kleine BudgetsDidi Dighomi ($1,076 pro m²), Samgori ($1,065) und Gldani ($1,038) sind die günstigsten Neubaugebiete (Galt & Taggart, Dezember 2025). Niedrigere Preise stützen die durchschnittliche Mietrendite der Stadt von etwa 8.6%, aber prüfen Sie Verkehrsanbindung und Bauträger, bevor Sie einen Kunden beraten.
- Off-Plan mit Ratenplänen der BauträgerDie Erstverkäufe stiegen 2025 um 5.2% auf 20,961 Wohnungen (Galt & Taggart). Pläne über 2 bis 3 Jahre mit Anzahlungen ab 0% sind nicht reguliert, und es gibt kein Treuhandgesetz (SOVA, Oktober 2026). Prüfen Sie also zuerst die Genehmigung, den Bauträger und einen Registerauszug des Öffentlichen Registers.
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