Maklerprovision in Spanien

Spanien legt für Verkäufe keinen gesetzlichen Provisionssatz fest. Was Sie verdienen, hängt vom Markt ab und davon, was der Kunde unterschreibt. Bei Vermietungen ist es anders: Seit 2023 regelt das Gesetz, wer zahlt. So funktioniert die Provision im Oktober 2026, und so viel bleibt Ihnen nach Steuern, wenn Sie als autónomo arbeiten.

Die Kurzfassung

1. Es gibt keinen gesetzlichen Satz und keine Obergrenze für die Verkaufsprovision. Sie wird verhandelt.
2. Die gemeldeten Sätze reichen von etwa 2% bis 7% des Preises, mit 5% als Durchschnitt laut OCU im Januar 2026.
3. 21% MwSt. kommen auf das Honorar hinzu. Halten Sie schriftlich fest, ob ein genannter Satz sie enthält.
4. Beim Verkauf zahlt meist der Verkäufer. Manche Agenturen berechnen auch dem Käufer etwas, was in Katalonien eine ausdrückliche Vereinbarung erfordert.
5. Bei langfristiger Wohnungsvermietung muss nach dem Wohnungsgesetz von 2023 der Vermieter die Gebühren der Agentur zahlen.
6. Ein unterschriebener Maklerauftrag (nota de encargo) ist Ihr Nachweis für den Anspruch auf ein Honorar.
7. Ein Makler als autónomo zahlt MwSt., Einkommensteuer und einen monatlichen Sozialversicherungsbeitrag ab €80 im ersten Jahr.

Übliche Sätze

• OCU (Januar 2026) nach Tests von Agenturen in mehreren Städten: Verkaufsprovisionen von 2% bis 6% des Preises, im Durchschnitt 5%. Einige Agenturen in Sevilla und Barcelona berechneten dem Käufer zusätzlich 2% bis 4% oder eine Pauschale. In Madrid tat das keine.
• HelpMyCash: Traditionelle Agenturen verlangen meist 3% bis 7% des Verkaufspreises; Online-Agenturen verlangen eine Pauschale.
• GoWork (Jobbörse): Provisionen von 2% bis 5% des Endpreises.

Das ist die gemeldete Praxis. Im Premiumsegment und bei schwer verkäuflichen Immobilien verlangen Agenturen oft mehr. Im lebhaften städtischen Wiederverkauf drücken Verkäufer den Satz, und Online-Agenturen mit Pauschalen konkurrieren über den Preis.

MwSt. auf das Honorar

Leistungen von Agenturen unterliegen 21% MwSt., die zur Provision hinzukommt (OCU). OCU stellte fest, dass Agenturen das nicht immer klar sagen. Bei einem Angebot von „5%“ zahlt der Verkäufer mit MwSt. womöglich 6.05%. Schreiben Sie immer entweder „5% zzgl. MwSt.“ oder „5% inkl. MwSt.“.

Wer beim Verkauf zahlt

Kein Gesetz legt das fest. Nach Ansicht der OCU zahlt die Partei, die die Agentur beauftragt, meist der Verkäufer, auch wenn der Käufer die Kosten am Ende über den Preis trägt.

• Verkäufer zahlt: das Standardmodell und das einzige, das OCU in Madrid fand.
• Käufer zahlt ebenfalls: von OCU in Sevilla und Barcelona festgestellt, als zusätzlicher Prozentsatz oder Pauschale.
• Käufermakler: OCU fand Käuferberatungen, die 2% bis 4% des Kaufpreises verlangen.

In Katalonien dürfen Agenturen laut OCU einen Prozentsatz oder einen festen Betrag verlangen, aber nicht beiden Parteien etwas berechnen, sofern dies nicht ausdrücklich vereinbart ist. Wo auch immer Sie arbeiten: Ein Käufer, der erst beim Notar von Ihrem Honorar erfährt, wird es nicht zahlen.

Der Maklerauftrag

Ihr Vertrag mit dem Verkäufer heißt meist nota de encargo (auf Katalanisch nota d’encàrrec). Das katalanische Dekret 12/2010 bezeichnet ihn als das Dokument, mit dem die Tätigkeit eines Maklers beginnt. OCU stellte im Januar 2026 fest, dass nur eine Minderheit der Agenturen auf Nachfrage einen Musterauftrag aushändigte und manche nicht sagten, wann das Honorar fällig wird.

Ein guter Maklerauftrag enthält:

• Die Parteien, die Immobilie und ihre Grundbuchdaten.
• Ob er exklusiv ist und für wie lange. OCU fand Exklusivlaufzeiten von 3 bis 6 Monaten, teils mit automatischer Verlängerung.
• Das Honorar: Satz oder Betrag, zzgl. oder inkl. MwSt., und wann es fällig ist (OCU empfiehlt bei Unterzeichnung der Kaufurkunde).
• Was passiert, wenn der Eigentümer nach Ablauf des Auftrags an einen von Ihnen vermittelten Käufer verkauft.

Lassen Sie jeden Käufer, dem Sie eine Immobilie zeigen, einen Besichtigungsnachweis unterschreiben. Er belegt die Vermittlung, falls die Parteien später versuchen, ohne Sie abzuschließen.

Vermietung: Der Vermieter zahlt

Das Wohnungsgesetz (Gesetz 12/2023 vom 24. Mai) änderte die Mietregeln so, dass „die Kosten der Immobilienverwaltung und der Vertragsausfertigung vom Vermieter getragen werden“, wie das Verbraucherministerium zusammenfasste. Sie dürfen dem Mieter Ihr Honorar für eine langfristige Wohnungsvermietung nicht berechnen, weder direkt noch unter anderem Namen.

Im Oktober 2024 leitete das Ministerium Untersuchungen gegen mehrere Agenturen wegen ihres Umgangs mit Mietern ein und warnte vor Bußgeldern bis zu €100,000 für schwere Verstöße und bis zu €1 Million für sehr schwere, etwa missbräuchliche Klauseln, wobei je nach unrechtmäßigem Gewinn höhere Beträge möglich sind. OCU stellte fest, dass Vermieter meist eine Monatsmiete zzgl. MwSt. zahlen.

Aufteilungen zwischen Agenturen und mit dem Makler

Zwischen Agenturen. Kein Gesetz regelt, wie zwei Agenturen ein Honorar bei einem Gemeinschaftsgeschäft teilen. Es hängt von einer schriftlichen Kooperationsvereinbarung ab oder von den Regeln des gemeinsamen Objektnetzwerks, das Sie nutzen. Halten Sie die Aufteilung, den Zahlungstermin und wer wem Rechnung stellt schriftlich fest, bevor Sie die Immobilie zeigen.

Zwischen der Agentur und Ihnen. Agenturen legen ihre Aufteilung selbst fest. GoWork schätzt das Fixgehalt für Einsteiger auf €12,800 bis €20,000 pro Jahr und das Gesamteinkommen aus Gehalt und Provision auf €20,000 bis €60,000 pro Jahr. Das sind Schätzungen einer Jobbörse aus 2023, keine offiziellen Daten. Halten Sie Aufteilung, Ziele und Zahlungstermine in Ihrem Vertrag fest, auch für Geschäfte, die nach Ihrem Ausscheiden abgeschlossen werden.

Rechenbeispiele

Diese verwenden nur Beispielsätze. Ihr Maklerauftrag und Ihr Vertrag sind maßgeblich.

Bestandswohnung in Málaga, €400,000, Verkäufer zahlt 5% zzgl. MwSt. Honorar: 400,000 x 5% = €20,000. MwSt.: 20,000 x 21% = €4,200. Der Verkäufer zahlt €24,200. Bei einer Aufteilung von 40% beträgt der Anteil des Maklers 20,000 x 40% = €8,000 (vor Steuern).

Villa in Marbella, €1,500,000, Verkäufer zahlt 4% zzgl. MwSt., 50/50 geteilt mit einer Käuferagentur. Honorar: €60,000 zzgl. €12,600 MwSt. Jede Agentur erhält €30,000 netto ohne MwSt.

Wohnung in Barcelona, €600,000, Verkäufer zahlt 3% und Käufer zahlt 2%, beides schriftlich vereinbart. Honorare: €18,000 + €12,000 = €30,000, zzgl. €6,300 MwSt.

Langzeitvermietung in Valencia, €1,300 im Monat, Honorar von einer Monatsmiete. Der Vermieter zahlt €1,300 + €273 MwSt. = €1,573. Der Mieter zahlt keine Agenturgebühr.

Steuern und Sozialversicherung für Makler als autónomo

Viele Makler in Spanien arbeiten als autónomos und stellen der Agentur oder dem Kunden Rechnungen. In der Praxis bedeutet das:

• MwSt.: Sie berechnen 21% auf Ihren Rechnungen und führen sie an das Finanzamt ab, abzüglich der MwSt. auf Ihre Betriebsausgaben.
• Einkommensteuer (IRPF): Sie zahlen auf Ihren Gewinn, also die verdienten Honorare abzüglich absetzbarer Kosten.
• Sozialversicherung (RETA): ein monatlicher Beitrag.

Situation 2026	Monatlicher Beitrag
Erste 12 Monate, Pauschaltarif	€80
Zweites Jahr, wenn das Nettoeinkommen unter dem Mindestlohn blieb	€80 (Verlängerung)
Danach Mindestbemessungsgrundlage Ihrer Einkommensstufe	€200 bis €590

Quellen: Billeo für den Pauschaltarif; El Derecho (Dezember 2025) für die Spanne 2026, die die Regierung auf dem Niveau von 2025 beließ. Eine kleine Abgabe, der MEI, stieg im Januar 2026 von 0.8% auf 0.9%.

Beispiel. In Ihrem dritten Jahr stellen Sie €48,000 an Honoraren plus €10,080 MwSt. in Rechnung, bei €8,000 Kosten. Ihr Gewinn für die Einkommensteuer beträgt etwa €40,000 abzüglich Ihrer Sozialversicherungsbeiträge. Die eingenommene MwSt. führen Sie abzüglich der MwSt. auf Ihre Kosten an das Finanzamt ab. Fragen Sie einen gestor (Steuerberater) nach Ihrer genauen Stufe und Ihrem Kalender für die Quartalserklärungen.

Praktische Punkte beim Abschluss

• Makler unterliegen dem Geldwäschegesetz 10/2010. Nehmen Sie Ihr Honorar per Banküberweisung gegen Rechnung an, niemals in bar.
• Ist der Verkäufer nicht ansässig, muss der Käufer 3% des Preises für das Finanzamt einbehalten (Formular 211). Prüfen Sie, ob der Nettoerlös des Verkäufers Ihr Honorar noch deckt.
• Bitten Sie den Verkäufer, die Zahlung Ihrer Rechnung bei der Unterzeichnung beim Notar freizugeben, oder stellen Sie die Rechnung vorab mit Fälligkeit am Tag der Kaufurkunde.

Was Sie vor einem Geschäft prüfen sollten

• Einen unterschriebenen Maklerauftrag mit Satz, MwSt.-Behandlung und Fälligkeitsdatum.
• Besichtigungsnachweise für jeden Käufer, den Sie vorstellen.
• Eine schriftliche Aufteilungsvereinbarung mit jeder anderen Agentur.
• Dass Sie bei einer langfristigen Wohnungsvermietung dem Mieter nichts berechnen.
• In Katalonien Ihre Registernummer auf den Anzeigen und die ausdrückliche Zustimmung, wenn beide Parteien zahlen.

Die Verkaufsprovision in Spanien wird vom Markt bestimmt, nicht vom Gesetz, Mietgebühren sind dagegen geregelt. Dieser Ratgeber wurde zum oben angegebenen Datum geprüft. Er dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. CloserPass ist mit keiner Behörde und keiner Agentur verbunden.

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