Wie man in Frankreich Immobilienmakler wird

In Frankreich gehört das Recht, Immobilien für andere zu vermitteln, dem Inhaber einer carte professionnelle, ausgestellt von der örtlichen Handelskammer. Alle anderen, die verkaufen, ob angestellt oder selbstständig, arbeiten im Namen dieses Inhabers mit einer persönlichen Befugnis. Das macht den Einstieg breit: Sie können ohne Diplom beginnen, in einer Agentur oder einem Netzwerk, und später eine eigene Karte anstreben. So passt es im Oktober 2026 zusammen.

Die Kurzfassung

Die loi Hoguet (Gesetz Nr. 70-9 vom 2. Januar 1970) und ihre Verordnung Nr. 72-678 vom 20. Juli 1972 verlangen eine carte professionnelle, um Immobilien für andere zu vermitteln, zu verkaufen, zu vermieten oder zu verwalten. Für Verkäufe ist es die carte T.
Die Karte wird von der CCI des Hauptsitzes ausgestellt, gilt drei Jahre und kostet bei der CCI Bretagne €160 beim ersten Mal und €130 für die Verlängerung.
Der Inhaber braucht berufliche Eignung (ein bac+3 oder Gleichwertiges, oder Erfahrung als Angestellter), Zuverlässigkeit, eine RCP-Versicherung und, wenn er Kundengelder hält, eine finanzielle Garantie.
Angestellte négociateurs und selbstständige agents commerciaux brauchen keine Karte. Sie brauchen eine attestation d’habilitation, die der Karteninhaber vor ihrem Start bei der CCI beantragt (€55).
Ein agent commercial muss zudem im RSAC eingetragen sein, eine eigene RCP-Versicherung haben und darf nie Kundengelder halten.
Alle, die verhandeln, müssen sich 42 Stunden in drei Jahren weiterbilden, einschließlich Berufsethik und Nichtdiskriminierung.
Bürger der EU, des EWR und der Schweiz arbeiten frei. Nicht-EU-Staatsangehörige brauchen einen Aufenthaltstitel, der den gewählten Status erlaubt.

Der Karteninhaber

Laut CCI Bretagne hat die Karte drei mögliche Vermerke: T für Transaktionen, G für Hausverwaltung und S für die Verwaltung von Wohnanlagen. Es gibt eine Karte pro Unternehmen. Der Antrag wird online über das Register der Immobilienprofis der CCI gestellt, auf dem Formular Cerfa 15312*03 (Le Campus Immo2).

Berufliche Eignung

Le Campus Immo2 fasst die Wege der Verordnung zusammen:

Ein bac+3 in Recht, Wirtschaft oder Betriebswirtschaft oder ein Titel dieses Niveaus, ein BTS Professions immobilières, ein Titel der Stufe RNCP 6 oder das Diplom des ICH.
Mit dem baccalauréat: drei Jahre als Angestellter in einer Hoguet-Tätigkeit bei einem Karteninhaber.
Ohne Abschluss: zehn Jahre als Angestellter oder vier Jahre in einer Führungsposition.
VAE, die Anerkennung von Berufserfahrung, für einen anerkannten Abschluss.

Prüfen Sie den genauen Wortlaut auf Légifrance oder bei Ihrer CCI, bevor Sie den Antrag stellen.

Garantie und Versicherung

Die finanzielle Garantie ist für Hausverwaltung und Gebäudeverwaltung Pflicht, und für Transaktionen nur, wenn die Agentur Kundengelder hält. Eine Agentur, die erklärt, keine zu halten, erhält den Vermerk „non-détention de fonds“ und braucht keine Garantie (CCI Bretagne). Oft genannte Mindestbeträge sind €110,000, oder €30,000 in den ersten zwei Jahren, wir konnten sie aber auf Légifrance nicht überprüfen, fragen Sie also Ihren Garantiegeber. Eine RCP-Berufshaftpflichtversicherung ist für den Inhaber Pflicht.

Gebühren und Verlängerung

Leistung bei der CCI Bretagne	Gebühr
Erste Karte	€160
Verlängerung	€130
Änderung	€68 (€160 für einen zusätzlichen Vermerk)
Empfangsbestätigung für eine neue Niederlassung	€96
Attestation d’habilitation, pro Mitarbeiter	€55

Die Verlängerung muss zwei Monate vor Ablauf beantragt werden, mit Nachweis der Weiterbildung. Die Gebühren können zwischen den CCIs leicht abweichen.

Unter der Karte eines anderen arbeiten

Hier beginnen die meisten Neueinsteiger. CNACIM, ein Bildungsträger, hat die Regeln im Oktober 2026 zusammengefasst.

Die attestation d’habilitation ist ein persönliches Dokument, das an einen Karteninhaber gebunden ist und Ihnen erlaubt, im Rahmen der erteilten Befugnisse zu verhandeln. Der Inhaber beantragt sie mit dem Formular Cerfa 15315. Sie muss vor Ihrem Start vorliegen und wird neu erstellt, wenn die Karte verlängert wird, wenn Sie die Agentur wechseln oder wenn sich Ihre Angaben ändern. Sie erlaubt Ihnen nicht, für jemand anderen zu arbeiten.

Als angestellter négociateur brauchen Sie die attestation. Ihr Arbeitsvertrag ersetzt sie nicht.

Als agent commercial immobilier, der selbstständige „mandataire“, brauchen Sie:

Die Eintragung im RSAC, dem Register der Handelsvertreter bei der Geschäftsstelle des Handelsgerichts.
Einen Vertrag als agent commercial mit dem Karteninhaber.
Eine gültige attestation d’habilitation.
Ihre eigene RCP-Versicherung.

Die Eintragung im RSAC ersetzt die attestation nicht. Die meisten agents commerciaux nutzen das Regime der micro-entreprise. Ein agent commercial darf nicht Kundengelder annehmen oder halten, eine Agentur oder Niederlassung führen, dem Karteninhaber vorbehaltene Aufgaben übernehmen oder über die übertragenen Befugnisse hinausgehen.

Weiterbildung

Die CCI Bretagne setzt die Pflicht auf 14 Stunden pro Jahr oder 42 Stunden in drei Jahren fest, mit mindestens 2 Stunden Berufsethik und 2 Stunden zur Nichtdiskriminierung beim Zugang zu Wohnraum im Zeitraum. Sie beruht auf der Verordnung Nr. 2016-173 vom 18. Februar 2016 nach der loi ALUR. Sie gilt für Karteninhaber, gesetzliche Vertreter, Niederlassungsleiter und alle, die verhandeln, angestellt oder selbstständig. Ohne Nachweis der Weiterbildung kann die Karte nicht verlängert werden.

Regeln, nach denen Sie täglich arbeiten

Zuerst das schriftliche Mandat. Keine Verhandlung ohne unterzeichnetes Mandat mit Laufzeit, Honorar und Zahler, Parteien, Immobilie, eventueller Exklusivität und Kündigung. Die DGCCRF behandelt fehlerhafte Mandate als irreführende Praktiken.
Registre des mandats. Jedes Mandat kommt in ein chronologisches Register. Die DGCCRF hat Register auf losen Blättern oder in Bleistift gefunden.
Exklusivität. Ihre Unkündbarkeit ist auf drei Monate begrenzt. Ein einfaches Mandat als exklusiv darzustellen oder den Verkäufer zahlen zu lassen, wenn er den Käufer selbst findet, ist nicht erlaubt.
Honorare im Aushang. TTC, mit Angabe des Zahlers und seit dem 1. April 2022 mit einem Höchstsatz, im Schaufenster, im Büro und auf der Website.
Mandate außerhalb der Geschäftsräume. Der Kunde muss ein Widerrufsformular erhalten.

Bei einer Untersuchung von 2,175 Niederlassungen im Jahr 2019 fand die DGCCRF bei 64% Mängel und erstattete 114 Strafanzeigen. Die Kontrollen sind real.

Arbeitsrechte: EU und Nicht-EU

Bürger der EU, des EWR und der Schweiz können in Frankreich frei arbeiten und sich als micro-entrepreneurs eintragen, ohne Aufenthaltstitel (LegalPlace, Juni 2026).

Nicht-EU-Staatsangehörige brauchen einen Aufenthaltstitel, der die Tätigkeit erlaubt. Für die selbstständige Arbeit als agent commercial nennt LegalPlace die carte de résident, den résident longue durée-UE, den passeport talent „créateur d’entreprise“, „vie privée et familiale“ und „entrepreneur / profession libérale“. Studenten- und Arbeitnehmertitel erlauben keine selbstständige Arbeit. Die Unternehmerkarte gilt ein Jahr, und bei der Verlängerung prüft die Präfektur ein Einkommen von mindestens dem jährlichen Mindestlohn, etwa €21,876 im Jahr 2026.

Für eine angestellte Stelle gilt allgemein, dass Sie einen Aufenthaltstitel brauchen, der Arbeit als Angestellter erlaubt, wobei der Arbeitgeber die Arbeitserlaubnis beantragt. Prüfen Sie die Einzelheiten bei der Präfektur oder bei einem Anwalt für Ausländerrecht.

Sprache. Das Gesetz verlangt keinen Französischtest, aber jedes Mandat, jeder compromis und jedes Dokument der CCI ist auf Französisch. In der Praxis brauchen Sie fließendes Französisch.

Wie Makler bezahlt werden

Es gibt keine gesetzliche Gebührenordnung. Agence Immobilière France, ein Branchenblog, beziffert die Honorare auf 3% bis 10% des Preises, niedriger bei höheren Preisen, wobei Netzwerke oft günstiger sind als klassische Agenturen. Das Honorar gehört dem Karteninhaber. Ihr Anteil hängt von Ihrem Status ab:

Netzwerke. Maformationimmo (März 2026) nennt Basisanteile von 69% bei IAD, 70% bei Safti und 72% bei Capifrance, steigend mit dem Umsatz, dazu monatliche Pauschalen von etwa €159 bis €205 ohne MwSt. MeilleursRéseaux meldet mindestens 75% bei eXp France und 100% nach €80,000 Provisionen im Jahr.
Angestellte négociateurs. Nach IDCC 1527 setzt Kohen Avocats das Minimum für einen négociateur VRP ohne Führungsstatus bei €1,500 brutto im Monat an, €19,500 im Jahr über 13 Monate, was ein Vorschuss auf Provisionen sein kann.

Rechenbeispiele finden Sie unter Maklerprovision in Frankreich.

Wo es Arbeit gibt

In den 12 Monaten bis Mai 2026 wechselten etwa 949,000 Bestandswohnungen den Besitzer (MesFraisNotaire, unter Berufung auf Notaires de France). La Maison des Mandataires zählte Ende 2025 47,000 Netzwerkberater, die 28% der vermittelten Verkäufe abwickelten. Die FNAIM gibt etwa 10,000 Mitgliedsagenturen an.

Paris: die höchsten Preise im Land, mit Prestigeagenturen wie Barnes, Daniel Féau, Kretz und Junot und einem dichten Netz von Franchises.
Côte d’Azur: der internationalste Markt. Eine ältere Studie der Notare mit Daten von 2017 ergab, dass nicht ansässige Ausländer hinter etwa 7% der Käufe in den Alpes-Maritimes standen. Zu den Agenturen dort gehören Michaël Zingraf Christie’s, Côte d’Azur Sotheby’s International Realty, John Taylor und Engel & Völkers.
Lyon: ein großer lokaler Markt, mit Barnes, Lyon Sotheby’s International Realty und Engel & Völkers unter den Prestigemarken.
Bordeaux: lokale und nationale Käufer, mit Barnes, Émile Garcin und Engel & Völkers neben Orpi, Laforêt und unabhängigen Agenturen.

Wie man eine Agentur oder ein Netzwerk wählt

Fragen Sie, wer die carte T hat, welche CCI sie ausgestellt hat und wann sie abläuft.
Stellen Sie sicher, dass Ihre attestation vor Ihrem ersten Verhandlungstag ausgestellt wird.
Vergleichen Sie Angebote als Angestellter und als agent commercial ehrlich: Sicherheit gegen Provisionsanteil.
Lassen Sie sich Anteil, Pauschale und deren Kündigungsfrist schriftlich geben.
Fragen Sie, wer die Weiterbildungsstunden, Portale und Fotos bezahlt.
Wenn Sie aus einem Nicht-EU-Land kommen, prüfen Sie, ob Ihr Aufenthaltstitel den Status erlaubt.

Warnsignale

Sie sollen verhandeln, bevor die attestation ausgestellt ist.
Eine Agentur, die ihren Karteninhaber nicht nennen oder ihre Honorare nicht TTC mit Zahler zeigen kann.
Die Aufforderung, als agent commercial eine Anzahlung oder Bargeld entgegenzunehmen.
Ein „mandataire“-Angebot an jemanden mit Studententitel.
Honorarklauseln, die einen Verkäufer zahlen lassen, der allein verkauft, oder ein Honorar ohne Verkauf.
Eine Netzwerkpauschale, die Sie nur mit langer Frist kündigen können.

Frankreich lizenziert das Unternehmen, das die Karte hält, und ermächtigt jeden Verkäufer einzeln. Dieser Leitfaden wurde zum oben angegebenen Datum geprüft. Er ist eine allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. CloserPass ist nicht mit der CCI, der FNAIM oder einer Behörde in Frankreich verbunden.

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