Wie man Immobilienmakler in Georgien (dem Land) wird

Dieser Ratgeber betrifft Georgien, das Land im Kaukasus, mit Tiflis und Batumi als seinen beiden Immobilienmärkten. Georgien ist einer der offensten Orte der Welt, um als Makler anzufangen: Es gibt keine Lizenz, keine Prüfung und keine Aufsichtsbehörde. Aber 2026 hat sich eines geändert. Seit dem 1. März 2026 braucht ein Ausländer eine Arbeitserlaubnis, um zu arbeiten, selbst als Freiberufler oder Inhaber eines Ein-Personen-Unternehmens. So hängt alles im Oktober 2026 zusammen.

Die Kurzfassung

1. Georgien hat keine staatliche Lizenz für Makler und keine Aufsicht. Makler sind nach dem Geldwäschegesetz keine Verpflichteten (MONEYVAL, Dezember 2024).
2. Georgische Staatsbürger und Personen mit unbefristetem Aufenthalt können sofort anfangen, bei einer Agentur oder mit einem eigenen Unternehmen.
3. Ausländer brauchen seit dem 1. März 2026 eine Arbeitserlaubnis, das „Recht auf Erwerbstätigkeit“, für bezahlte Arbeit und für Selbstständigkeit (Fragomen; Legal.ge).
4. Die Strafe für Arbeit ohne Erlaubnis beträgt 2,000 GEL für den Arbeitnehmer und für den Arbeitgeber, bei Wiederholung verdoppelt und dann verdreifacht.
5. Sie können als Angestellter, als Einzelunternehmer (IE) oder über eine LLC arbeiten. Zwei Kanzleien berichten, dass die Maklertätigkeit vom 1%-Kleinunternehmensstatus ausgeschlossen ist.
6. GNARE bietet eine freiwillige Zertifizierung an, für 750 GEL für Mitglieder und 900 GEL für andere.
7. Makler verdienen meist 2% bis 3% bei Wiederverkäufen, vom Verkäufer bezahlt, und bei Neubauten bezahlt der Bauträger die Agentur.

Keine Lizenz, keine Aufsichtsbehörde

Keine Quelle, die wir gelesen haben, beschreibt ein Lizenz- oder Registrierungssystem für Makler. Der MONEYVAL-Bericht vom Dezember 2024 sagt, dass Makler nicht als Verpflichtete benannt sind und es keine Aufsicht gibt. TbilisiExperts (Juli 2026) stellt fest, dass die Maklerprovision nicht geregelt ist. Wir haben keinen Gesetzentwurf gefunden, der das ändern würde.

Das Geldwäschegesetz wurde 2022, 2023 und 2024 geändert und ließ Makler dennoch außen vor. Stattdessen wurde die Nationale Agentur des Öffentlichen Registers (NAPR), die jedes Eigentumsrecht erfasst, zur Verpflichteten gemacht. In der Praxis stellt das Register die Fragen am Ende des Geschäfts, daher prüfen sorgfältige Agenturen ihre Kunden ohnehin von Anfang an.

Wenn Sie Georgier sind

Als einzelner Makler müssen Sie nichts registrieren. Sie können anfangen bei:

• Einer Agentur in Tiflis, etwa Tbilisi Property, Vestin Property, Realtor.ge, Home24 oder BD Realty, oder einem Franchisebüro wie RE/MAX Realty Park.
• Einer Agentur in Batumi, etwa Batumi Residence, Batumi Real Estate oder dem Büro von BD Realty in Batumi.
• Dem Vertriebsteam eines Bauträgers, da ein großer Teil des Marktes Off-Plan ist.
• Oder gründen Sie Ihr eigenes Unternehmen als IE oder LLC.

Wenn Sie Ausländer sind: die Arbeitserlaubnis 2026

Im Juni 2025 beschlossene Änderungen traten mit dem Regierungsdekret Nr. 70 vom 20. Februar 2026 in Kraft. Fragomen (November 2025) und Legal.ge (Februar 2026) fassen die neue Regel zusammen:

• Die meisten Ausländer ohne unbefristeten Aufenthalt brauchen eine Arbeitserlaubnis für bezahlte Arbeit, freiberufliche Tätigkeit oder die Führung eines Unternehmens, einschließlich Selbstständigkeit und Tätigkeit als IE.
• Ein Visum, ein visumfreier Aufenthalt oder eine befristete Aufenthaltskarte allein gibt kein Recht mehr zu arbeiten.
• Das alte Registrierungssystem für Arbeitsmigranten wurde abgeschafft.

Punkt	Detail
Ausgestellt von	Der Staatlichen Agentur zur Beschäftigungsförderung, über das Arbeitsmigrationsportal
Bearbeitung	30 Kalendertage oder 10 Arbeitstage im Expressverfahren
Gebühr	200 GEL Standard und 400 GEL Express (Legal.ge). Laut Nomos Georgia sind die Gebühren auf 500 GEL begrenzt
Angestellte	Der Arbeitgeber beantragt sie, nach einer Stellenausschreibung auf Worknet über 10 Arbeitstage, sofern keine Ausnahme gilt
Selbstständige und IEs	Beantragen sie selbst, mit einem Businessplan oder Tätigkeitsnachweis und einem Videointerview
Strafe	Je 2,000 GEL für Arbeitnehmer und Arbeitgeber, bei Wiederholung verdoppelt, dann verdreifacht
Übergang	Bereits tätige Selbstständige: Durchsetzung ab dem 1. Mai 2026. Registrierte Arbeitsmigranten: bis zum 1. Januar 2027

Wer befreit ist. Personen mit unbefristetem Aufenthalt. Legal.ge und AttorneyAtLaw.ge nennen auch Inhaber einer Investitions-Aufenthaltserlaubnis, Nomos Georgia jedoch nicht. Holen Sie sich also eine schriftliche Beratung, bevor Sie sich darauf verlassen. Sobald Sie die Arbeitserlaubnis haben, beantragen Sie innerhalb von 10 Tagen eine Aufenthaltserlaubnis zur Erwerbstätigkeit, wenn Sie bereits in Georgien sind (AttorneyAtLaw.ge).

Aufenthalt ist kein Recht zu arbeiten. Ein Aufenthalt durch Immobilienerwerb, jetzt ab 150,000 USD, erlaubt einem Ausländer nicht zu arbeiten. Verkaufen Sie ihn Kunden nicht so, und verlassen Sie sich selbst nicht darauf.

Angestellter, IE oder LLC

• Angestellter. Der einfachste Einstieg. Die Agentur bezahlt Sie nach ihrem Vertrag und beantragt, wenn Sie Ausländer sind, Ihre Erlaubnis.
• Einzelunternehmer. Eingetragen im Haus der Justiz oder bei der NAPR, mit automatisch vergebener Steuernummer (Legalese, Juli 2026). Üblich für freie Makler, die auf Provisionsbasis mit Agenturen arbeiten.
• LLC. Die übliche Rechtsform für eine Agentur mit Mitarbeitern oder Partnern.

Die 1%-Falle. Georgiens Kleinunternehmensstatus besteuert IEs mit 1% des Umsatzes bis 500,000 GEL und 3% auf den Teil bis 1,000,000 GEL, darüber geht der Status verloren (Legalese). Aber Legalese führt die Vermittlung von Wohnimmobilien unter den ausgeschlossenen Tätigkeiten auf, und Gegidze sagt, dass Immobilienvermittlung Sie von dieser Regelung ausschließt. Planen Sie mit dem regulären Steuersystem und lassen Sie es von einem Steuerberater bestätigen.

GNARE

Der Georgische Nationale Immobilienverband (GNARE), gegründet im April 2014, ist nach eigenen Angaben der einzige georgische Partner der US National Association of REALTORS und die einzige Organisation, die die Marke REALTOR in Georgien nutzen darf. Er bietet einen freiwilligen, von CEPI akkreditierten Zertifizierungskurs an und veröffentlicht eine Liste zertifizierter Makler. Ohne staatliche Lizenz ist das einer der wenigen Nachweise, die ein Arbeitgeber oder Kunde prüfen kann.

Wie Makler bezahlt werden

• Wiederverkauf: etwa 3%, meist vom Verkäufer bezahlt (ExpatHub), oder 2% bis 3% (GeorgiaExpats, 2026).
• Neubauten: meist 0% für den Käufer, wobei der Bauträger die Agentur bezahlt (TbilisiExperts).
• Vermietung: meist 50% einer Monatsmiete, vom Mieter bezahlt (Madloba, Oktober 2026).

Wir haben keine veröffentlichten Daten zu Provisionsaufteilungen oder Gehältern von Maklern in Georgien gefunden. Lassen Sie sich von jedem Arbeitgeber seine Zahlen schriftlich geben. Siehe Maklerprovision in Georgien.

Wo es Arbeit gibt

• Tiflis verkaufte 2025 42,388 Wohnungen, 4.3% mehr, bei einem Durchschnitt für Erstverkäufe im Rohbauzustand (white frame) von 1,373 USD pro m² im Dezember 2025 (Galt & Taggart). Die meisten Käufer sind Georgier.
• Batumi verkaufte 2025 17,478 Wohnungen, 15% mehr, und Ausländer kauften 52%, Israelis allein 13% aller Verkäufe (Investor.ge, April 2026).

Die wichtigsten Portale sind myhome.ge, ss.ge, korter.ge und place.ge (Stratos, März 2026). In Batumi verkaufen Agenturen an Ausländer auf Russisch und Englisch über WhatsApp und Telegram. Georgisch, Englisch und Russisch sind die Kernsprachen. Hebräisch ist in Batumi ein Plus.

So wählen Sie eine Agentur aus

• Fragen Sie nach ihrem offiziellen Namen und ihrer Rechtsform und ob sie GNARE-Mitglied ist.
• Wenn Sie Ausländer sind, fragen Sie, ob sie Ihre Arbeitserlaubnis beantragt, und fangen Sie nicht an, bevor sie erteilt ist.
• Lassen Sie sich Ihren Status schriftlich geben: Angestellter oder Freiberufler, und wer sich um die Steuern kümmert.
• Lassen Sie sich Ihren Verdienst schriftlich geben: Ihr Anteil bei Objekten, Leads, Bauträgergeschäften und Vermietungen, und wann gezahlt wird.
• Fragen Sie, wie sie Registerauszüge, Bauträger und Kunden prüft.

Warnsignale

• „Fangen Sie jetzt an, die Erlaubnis kann warten.“
• „Registrieren Sie sich als IE, dann zahlen Sie nur 1%“, ohne Prüfung durch einen Steuerberater.
• Anzeigen mit Preisen nur in USD, obwohl das Gesetz GEL verlangt.
• Off-Plan-Anzahlungen, die als „sicher“ verkauft werden, ohne Treuhandregelung im Vertrag.
• Provisionen, die in bar oder auf ein Privatkonto gezahlt werden.

Georgien hat keine Maklerlizenz, aber Ausländer brauchen seit dem 1. März 2026 eine Arbeitserlaubnis. Dieser Ratgeber wurde zum oben angegebenen Datum geprüft. Er ist eine allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. CloserPass ist nicht mit GNARE, der NAPR, der Staatlichen Agentur zur Beschäftigungsförderung oder einer anderen Behörde in Georgien verbunden.

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