Immobilienkauf in Frankreich als Ausländer

Frankreich ist auf dem Papier eines der einfachsten Länder Europas für einen ausländischen Käufer: keine Genehmigung, keine Quote, keine Wohnsitzpflicht. Die Komplexität liegt woanders, im Ablauf beim notaire, in einem zehntägigen Rücktrittsrecht, das Verkäufer überrascht, in Grunderwerbsteuern, die je nach département variieren, und in lokalen Steuern auf Zweitwohnungen, die in den großen Städten stark gestiegen sind. Das muss ein Makler erklären, Stand Oktober 2026.

Die Kurzfassung

1. Ausländer können in Frankreich Immobilien ohne jede Einschränkung oder Genehmigung kaufen.
2. Ein notaire unterzeichnet die endgültige Urkunde, die acte authentique, und erhebt die Grunderwerbsteuern.
3. Nach Unterzeichnung des compromis hat ein nicht gewerblicher Käufer einer Wohnung 10 Tage Zeit, ohne Begründung oder Vertragsstrafe zurückzutreten (Notaires de France).
4. Die Grunderwerbsteuern auf einen Wiederverkauf betragen in den meisten départements 6.31%, darunter Paris, Rhône und Gironde, und 5.81% in den übrigen, darunter die Alpes-Maritimes (MesFraisNotaire, Oktober 2026).
5. Die gesamten Käuferkosten bei einem Wiederverkauf betragen etwa 7.2% bis 7.8% des Preises, vor dem Agenturhonorar, wenn der Käufer es zahlt.
6. Neubauten werden als VEFA verkauft, mit begrenzten Abschlagszahlungen und einer verpflichtenden Fertigstellungsgarantie.
7. Zweitwohnungen in Paris, Lyon, Bordeaux und Nizza tragen einen Aufschlag von 60% auf die kommunale taxe d’habitation. Cannes erhebt keinen.
8. Nicht ansässige Verkäufer zahlen 19% Steuer auf den Veräußerungsgewinn plus Sozialabgaben, mit voller Befreiung nach 30 Jahren.

Wer kauft und wo

Nicht ansässige Ausländer machten 2022 etwa 1.8% der Verkäufe von Bestandswohnungen im europäischen Frankreich aus, rund 20,000 Verkäufe (MySweetimmo, unter Berufung auf die Notare). An der Riviera ist der Anteil weit höher: Eine ältere Studie der Notare mit Daten von 2017 ergab, dass etwa 7% der Käufe in den Alpes-Maritimes von nicht ansässigen Ausländern getätigt wurden, gegenüber 0.7% in der Île-de-France, angeführt von britischen, belgischen und deutschen Käufern (Journal de l’Agence). Nutzen Sie diese Zahlen als Rangfolge, da die Daten alt sind.

Die Preisniveaus unterscheiden sich stark. Schätzungen von MeilleursAgents zum 1. Oktober 2026 für Wohnungen: €9,630/m² in Paris, €5,245 in Nizza, €4,714 in Lyon und €4,448 in Bordeaux.

Schritt 1: Angebot und compromis

Der Käufer macht ein schriftliches Angebot. Sobald es angenommen ist, unterzeichnen beide Seiten einen compromis oder eine promesse de vente, privat, in der Agentur oder vor einem notaire. Er legt Preis, Bedingungen, Urkundstermin und eine eventuelle Anzahlung fest. Die Agentur muss ein schriftliches Mandat haben, und ihr Honorar muss mit Angabe des Zahlers ausgewiesen sein.

Schritt 2: die 10-tägige Rücktrittsfrist

Notaires de France erklärt die Regel aus Artikel L.271-1 des Code de la construction et de l’habitation:

• Sie schützt einen nicht gewerblichen Käufer einer Wohnimmobilie.
• Sie dauert 10 Kalendertage, ab dem Tag nach der ersten Zustellung des Einschreibens mit dem unterzeichneten compromis, oder ab dem Tag nach der Unterzeichnung, wenn sie vor einem notaire erfolgte.
• Der Käufer tritt per Einschreiben zurück, ohne Begründung und ohne Vertragsstrafe.
• Eine Anzahlung wird innerhalb von 21 Tagen erstattet.

Sagen Sie ausländischen Käufern, dass sie dadurch geschützt sind. Sagen Sie Verkäufern, dass der Verkauf erst sicher ist, wenn die zehn Tage vorbei sind.

Schritt 3: Kredit, Prüfungen und die Urkunde

Die Bank genehmigt den Kredit. Die Durchschnittswerte der Kreditvermittler lagen im Oktober 2026 bei 3.50% auf 15 Jahre, 3.66% auf 20 und 3.75% auf 25 Jahre, mit steigender Tendenz (PAP.fr). Der notaire prüft das Eigentum und die Akte, dann unterzeichnen die Parteien die acte authentique. Der notaire nimmt das Geld entgegen und zahlt die Steuern, und der Käufer wird Eigentümer.

Käuferkosten bei einem Wiederverkauf

Das Haushaltsgesetz 2025 erlaubte den départements, ihren Anteil an der Grunderwerbsteuer (DMTO) zwischen dem 1. April 2025 und dem 31. März 2028 von 4.50% auf 5.00% anzuheben. MesFraisNotaire, abgeglichen mit der Tabelle der DGFiP vom 1. Juni 2026:

Département	DMTO gesamt
Paris (75), Rhône (69), Gironde (33) und 86 weitere, die den Satz angehoben haben	6.31% (oft auf 6.32% gerundet)
Alpes-Maritimes (06) und 10 weitere ohne Anhebung	5.81%
Berechtigte Erstkäufer in einem département mit erhöhtem Satz	5.81%

Die FAQ derselben Website ist bei den Alpes-Maritimes widersprüchlich, prüfen Sie es also beim notaire.

Mit den Gebühren und Auslagen des notaire betragen die gesamten Käuferkosten etwa 7.2% bis 7.8% des Preises.

Wer das Agenturhonorar zahlt, spielt eine Rolle. Bei etwa 70% der Mandate trägt es der Verkäufer (Agence Immobilière France, Richtwert). Wenn der Käufer es zahlt, werden die Grunderwerbsteuern auf den Nettopreis für den Verkäufer berechnet, was sie etwas senkt.

Rechenbeispiele

Diese Beispiele verwenden Beispielpreise. Maßgeblich ist die Schätzung des notaire.

Bestandswohnung in Paris, €250,000. Gesamte Käuferkosten im Beispiel von MesFraisNotaire: 7.81%, etwa €19,525.

Bestandswohnung in den Alpes-Maritimes, €340,000. Gesamte Käuferkosten im Beispiel von MesFraisNotaire: 7.19%, etwa €24,446.

Bestandshaus in der Gironde, €400,000 netto für den Verkäufer, Honorar €20,000 TTC.

• Verkäufer zahlt das Honorar, Urkunde über €420,000: DMTO zu 6.31% = €26,502.
• Käufer zahlt das Honorar, Urkunde über €400,000: DMTO = €25,240, eine Steuerersparnis von etwa €1,262.

Neubauten: VEFA

Neue Wohnungen werden Off-Plan als VEFA verkauft. Le Mag Juridique erläutert die Zahlungsobergrenzen aus Artikel R.261-14 des Code: höchstens 35% nach den Fundamenten, 70% wenn wetterdicht, 95% bei Fertigstellung und die letzten 5% bei Übergabe. Eine Reservierungsanzahlung ist auf 5% begrenzt, wenn der Verkauf innerhalb eines Jahres unterzeichnet wird, auf 2% innerhalb von zwei Jahren und auf nichts darüber hinaus. Jede VEFA für Wohnraum braucht eine Fertigstellungsgarantie (GFA) einer Bank oder eines Versicherers. Siehe So funktioniert Off-Plan in Frankreich.

Nach dem Kauf

Steuer auf Zweitwohnungen. Gemeinden in der zone tendue können auf den kommunalen Anteil der taxe d’habitation für Zweitwohnungen 5% bis 60% aufschlagen. SeLoger (Oktober 2026) führt Paris, Lyon, Bordeaux und Nizza beim Maximum von 60%, unter 688 Gemeinden. Cannes erhebt keinen Aufschlag. Die Position von Antibes haben wir nicht gefunden.

IFI. Die Vermögensteuer auf Immobilien gilt ab €1.3 Millionen steuerpflichtigem Nettoimmobilienvermögen zum 1. Januar, mit 0.5% bis 1.5%. Nichtansässige zahlen nur auf ihre französischen Immobilien (Fondation de France, Oktober 2026).

Vermietung. Nach der loi Climat et résilience dürfen Wohnungen der Klasse G im DPE seit dem 1. Januar 2025 nicht mit einem neuen oder verlängerten Mietvertrag vermietet werden, F ab 2028 und E ab 2034, einschließlich möblierter Ferienvermietung (Hellio). Prüfen Sie den DPE vor jedem Angebot eines Investors.

Ferienvermietung. Die loi Le Meur senkte den micro-BIC-Freibetrag für nicht klassifizierte möblierte Ferienvermietungen auf 30% bis €15,000 (klassifiziert: 50% bis €77,700), erlaubt Bürgermeistern, die Vermietung des Hauptwohnsitzes auf 90 Tage pro Jahr zu begrenzen, und machte eine Registrierungsnummer in fast allen Gemeinden zur Pflicht (Optimhome).

Wenn der Kunde verkauft. David Notaires erläutert die Regeln für Nichtansässige:

• 19% Einkommensteuer auf den Gewinn plus 17.2% Sozialabgaben, oder 7.5% für Verkäufer in einem Sozialversicherungssystem des EWR oder der Schweiz.
• Eine Zusatzsteuer von 2% bis 6% auf Gewinne über €50,000.
• Freibeträge ab dem sechsten Jahr: befreit von der Einkommensteuer nach 22 Jahren und von den Sozialabgaben nach 30 Jahren.
• EWR-Staatsangehörige, die mindestens zwei Jahre in Frankreich ansässig waren, können einmalig bis zu €150,000 Gewinn steuerfrei stellen.
• Ein früherer Hauptwohnsitz ist befreit, wenn er bis zum 31. Dezember des Jahres nach dem Wegzug aus Frankreich verkauft wird.
• Ein Steuervertreter ist nötig, wenn der Verkäufer außerhalb des EWR lebt, der Preis über €150,000 liegt und die Immobilie weniger als 30 Jahre gehalten wurde.

Bei möblierter Vermietung im Regime LMNP réel werden die Abschreibungen bei Verkäufen ab dem 15. Februar 2025 dem Gewinn hinzugerechnet (NBE Avocats).

Was ein Makler erklären muss

• Es ist keine Genehmigung nötig, aber der notaire steuert den Ablauf und den Zeitplan.
• Das 10-tägige Rücktrittsrecht und wann es beginnt.
• Die Grunderwerbsteuer im département und Gesamtkosten von etwa 7% bis 8% bei einem Wiederverkauf.
• Wer das Agenturhonorar zahlt und wie das die Steuern verändert.
• Die DPE-Klasse und was sie für die Vermietung bedeutet.
• Den Aufschlag für Zweitwohnungen in der Gemeinde und die IFI-Schwelle.
• Was der Kunde bei einem späteren Verkauf als Nichtansässiger zahlen wird.

Frankreich beschränkt ausländische Käufer nicht, aber Steuer- und Mietregeln haben sich 2025 und 2026 geändert. Dieser Leitfaden wurde zum oben angegebenen Datum geprüft. Er ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. CloserPass ist nicht mit Notaires de France, der CCI oder einer Behörde in Frankreich verbunden.

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