Immobilienkauf in Georgien als Ausländer

Georgien, das Land mit Tiflis und Batumi, ist einer der einfachsten Orte der Welt, an dem ein Ausländer eine Wohnung kaufen kann. Wohnungen können zu den gleichen Bedingungen wie von einem Georgier gekauft werden, es gibt keine Grunderwerbsteuer, und das Öffentliche Register kann einen Verkauf noch am selben Tag eintragen. Die Fragen ausländischer Käufer betreffen Grundstücke, Währung, Off-Plan-Risiken und Aufenthalt. Das muss ein Makler im Oktober 2026 erklären können.

Die Kurzfassung

1. Ausländer können Wohnungen und nicht landwirtschaftliche Immobilien frei kaufen (GRATA International, September 2025).
2. Landwirtschaftliche Flächen sind georgischen Staatsbürgern und Unternehmen vorbehalten, mit engen Ausnahmen.
3. Eigentum wird bei der Nationalen Agentur des Öffentlichen Registers (NAPR) eingetragen, für 150 GEL in 4 Arbeitstagen, 270 GEL in 1 Tag oder 350 GEL am selben Tag.
4. Es gibt keine Grunderwerbsteuer und keine Stempelsteuer (Georgiafy; GeorgiaExpats).
5. Ein Wiederverkauf einer Wohnung innerhalb von 2 Jahren wird mit 5% des Gewinns besteuert, nach 2 Jahren mit 0% (Gegidze).
6. Preise werden in USD angegeben, aber Anzeigen müssen GEL zeigen (ISET Policy Institute).
7. Eine Immobilie im Wert von 150,000 USD oder mehr kann seit dem 1. März 2026 einen befristeten Aufenthalt begründen, gibt aber kein Recht zu arbeiten.

Was Ausländer besitzen dürfen

• Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien auf nicht landwirtschaftlichen Flächen: frei, zu den gleichen Bedingungen wie Einheimische (GRATA International).
• Landwirtschaftliche Flächen: durch die Verfassung und das Gesetz über das Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen georgischen Staatsbürgern und Unternehmen vorbehalten. Die Ausnahmen sind Erbschaft und von der Regierung genehmigte Investitionspläne für georgische Unternehmen in ausländischem Besitz (GRATA).

Was das für Makler bedeutet. Bevor Sie ein Haus mit Grundstück oder eine Parzelle außerhalb einer Stadt zeigen, prüfen Sie die Flächenkategorie im Register. Ein ausländischer Käufer kann nicht einfach Ackerland kaufen.

So läuft ein Kauf ab

1. Registerprüfung. Holen Sie den Auszug der NAPR ein und bestätigen Sie, dass der Verkäufer der eingetragene Eigentümer ist.
2. Anzahlung oder Reservierung, mit einer schriftlichen Klausel zur Rückerstattung.
3. Kaufvertrag, der bei der NAPR oder im Haus der Justiz unterzeichnet werden kann. Ein Notar ist nicht bei jedem Verkauf nötig (ExpatHub; GeorgiaExpats).
4. Käufer aus der Ferne unterzeichnen meist über eine notariell beglaubigte Vollmacht mit Apostille.
5. Die Eintragung bei der NAPR macht den Käufer zum Eigentümer.

Eintragungsgebühren (napr.gov.ge, geprüft im Oktober 2026):

Leistung	Gebühr	Zeit
Standard	150 GEL	4 Arbeitstage
Schnell	270 GEL	1 Arbeitstag
Am selben Tag	350 GEL	Am selben Tag

Manche Ratgeber nennen noch 50 bis 200 GEL. Nutzen Sie die offizielle Seite.

Währung: Preise in USD, Anzeigen in GEL

• Seit Juli 2017 müssen Unternehmen Preise in GEL bewerben. Die Sanktionen beginnen mit einer Verwarnung, dann 1,000 GEL, dann 5,000 GEL (ISET Policy Institute, Februar 2017).
• In der Praxis werden Immobilien in USD bepreist und oft in USD abgewickelt. GeorgiaExpats (2026) sagt, dass die meisten Geschäfte in Tiflis in Dollar bepreist und abgewickelt werden. ExpatHub sagt, dass GEL das einzige gesetzliche Zahlungsmittel ist und Verträge einen USD-Gegenwert angeben.

Die Quellen widersprechen sich, wie die Abwicklung in Fremdwährung heute funktioniert. Überlassen Sie es also dem Anwalt und der Bank des Käufers, wie der Vertrag den Preis angibt und wie das Geld fließt.

Steuern für ausländische Eigentümer

Steuer	Regel	Quelle
Grunderwerbsteuer oder Stempelsteuer	Keins	Georgiafy; GeorgiaExpats
Eintragung	NAPR-Gebühr ab 150 GEL	napr.gov.ge
Gewinn beim Wiederverkauf einer Wohnung	5% bei Verkauf innerhalb von 2 Jahren, 0% nach mehr als 2 Jahren	Gegidze; ExpatHub
Gewinn beim Wiederverkauf einer Gewerbeimmobilie	20% bei Verkauf innerhalb von 2 Jahren	Gegidze
Mieteinnahmen	5% der Bruttomiete für Privatpersonen, die sich registrieren oder dafür optieren, sonst 20%	Georgiafy; Gegidze
Jährliche Grundsteuer	Befreit bei einem Haushaltseinkommen unter 40,000 GEL, danach mit dem Einkommen steigend bis 1%, von der Gemeinde festgelegt	Georgiafy; ExpatHub

Die Quellen nennen unterschiedliche Stufen der Grundsteuer, also sagen Sie Käufern, sie sollen das bei der Steuerbehörde bestätigen lassen.

Rechenbeispiel: eine Wohnung in Batumi, für einen Investor gehalten

Ein ausländischer Käufer zahlt 90,000 USD für eine bezugsfertige Wohnung, vermietet sie und verkauft sie 3 Jahre später für 100,000 USD. Der Einfachheit halber rechnen wir in USD. In Wirklichkeit werden die Steuern in Lari berechnet.

Posten	Betrag
Grunderwerbsteuer beim Kauf	0
NAPR-Gebühr, Standard	150 GEL
Miete: 600 USD im Monat über 12 Monate, registriert zu 5%	7,200 x 5% = 360 USD pro Jahr
Steuer auf den Gewinn, länger als 2 Jahre gehalten	0

Hätte der Käufer innerhalb von 2 Jahren verkauft, wäre der Gewinn von 10,000 USD mit 5% besteuert worden: 500 USD. Die Miete ist eine Annahme für das Beispiel.

Off-Plan-Käufe

Die meisten neuen Wohnungen werden Off-Plan verkauft. Ein Käufer kann aufgrund des Vorkaufvertrags des Bauträgers bei der NAPR als künftiger Eigentümer eingetragen werden, und das volle Eigentum folgt nach der Fertigstellung und dem Dokument zur Nutzungsfähigkeit (Legal.ge, Oktober 2026). Es gibt kein Treuhandgesetz und kein Bauträgerregister, und Anzahlungen sind oft nicht erstattungsfähig. Siehe Wie Off-Plan in Georgien funktioniert.

Aufenthalt durch Immobilienerwerb

• Befristeter Aufenthalt durch Immobilienerwerb: seit dem 1. März 2026 ab 150,000 USD Marktwert, statt bisher 100,000 USD. Die Bewertung erfolgt durch ein zertifiziertes Gutachten, und mehrere Immobilien können kombiniert werden. Bisherige Inhaber können weiter nach den alten Regeln verlängern, solange sie die Immobilie behalten (Erickson Immigration Group, Februar 2026).
• Investitions-Aufenthalt: ab 300,000 USD, wozu auch von einem Wirtschaftsprüfer bewertete Immobilien gehören können. Erteilt für 5 Jahre, danach umwandelbar in einen unbefristeten Aufenthalt (Legal.ge, Oktober 2026).

Keines von beiden ist eine Arbeitserlaubnis. Seit dem 1. März 2026 brauchen Ausländer eine separate Arbeitserlaubnis, um zu arbeiten, auch als Selbstständige (Legal.ge, Februar 2026). Ob Inhaber eines Investitions-Aufenthalts befreit sind, ist unter Kanzleien noch umstritten.

Wo Ausländer kaufen

• Batumi: Ausländer kauften 2025 52% der Wohnungen, Israelis allein 13% aller Verkäufe. Der Durchschnittspreis für bezugsfertige Wohnungen lag bei 1,865 USD pro m², in Alt-Batumi über 3,000 USD und am Stadtrand unter 1,500 USD. Die Bruttorendite lag bei 7.4% (Investor.ge, April 2026). Im August 2026 lag der Anteil ausländischer Käufer erneut bei 52% (Business Media Georgia).
• Tiflis: etwa 90% der Käufer sind Georgier, dann 4% Israelis und 2% Russen (Colliers, via Commersant, Dezember 2025). Der Durchschnitt für Erstverkäufe im Rohbauzustand (white frame) lag im Dezember 2025 bei 1,373 USD pro m², von etwa 1,038 USD in Gldani bis 2,781 USD in Vake, bei einer Bruttorendite von 8.6% (Galt & Taggart).

Was ein Makler am ersten Tag sagen sollte

• „Sie können diese Wohnung uneingeschränkt besitzen, genau wie ein Georgier.“
• „Es gibt keine Grunderwerbsteuer. Die Eintragung kostet je nach Geschwindigkeit 150 bis 350 GEL.“
• „Wenn Sie innerhalb von zwei Jahren verkaufen, zahlen Sie 5% auf den Gewinn.“
• „Der Preis ist in Dollar, aber die Anzeige muss Lari zeigen.“
• „Für den Aufenthalt braucht es 150,000 USD laut Gutachten, und er erlaubt Ihnen nicht, hier zu arbeiten.“
• „Bei Off-Plan lesen Sie die Klausel zur Anzahlung mit einem Anwalt, bevor Sie zahlen.“

Georgien erlaubt Ausländern den freien Kauf von Wohnungen, beschränkt landwirtschaftliche Flächen und erhebt keine Grunderwerbsteuer. Dieser Ratgeber wurde zum oben angegebenen Datum geprüft. Er ist eine allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung. CloserPass ist nicht mit der NAPR oder einer anderen Behörde in Georgien verbunden.

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