So funktioniert Off-Plan (VEFA) in Frankreich

Französische Off-Plan-Verkäufe gehören zu den am besten geschützten in Europa. Die VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) begrenzt, was ein Käufer in jeder Bauphase zahlt, begrenzt die Reservierungsanzahlung und verlangt eine externe Garantie, dass das Gebäude fertiggestellt wird. Für einen Makler geht es weniger um rechtliche Risiken als um die Zahlen: welches Steuermodell für einen Investor gilt, welche Miete erlaubt sein wird und wann das Geld abgerufen wird. So funktioniert es im Oktober 2026.

Die Kurzfassung

1. Ein VEFA-Verkauf wird durch den Code de la construction et de l’habitation geregelt (Artikel L.261-10 ff.).
2. Die Anzahlung beim contrat de réservation ist auf 5% begrenzt, wenn der Verkauf innerhalb eines Jahres unterzeichnet wird, auf 2% innerhalb von zwei Jahren und auf nichts darüber hinaus.
3. Abschlagszahlungen sind durch Artikel R.261-14 begrenzt: 35% nach den Fundamenten, 70% wenn wetterdicht, 95% bei Fertigstellung, 5% bei Übergabe.
4. Jede VEFA für Wohnraum braucht eine garantie financière d’achèvement (GFA), die bei Baugenehmigungen, die ab dem 1. Januar 2015 eingereicht wurden, extern sein muss (von einer Bank, einem Versicherer oder einer Garantiegesellschaft).
5. Pinel endete am 31. Dezember 2024. Das Haushaltsgesetz 2026 schuf einen neuen statut du bailleur privé für Käufe bis zum 31. Dezember 2028.
6. Wie bei jeder verkauften Wohnung braucht der Makler ein Mandat des Bauträgers und muss die Honorare so ausweisen, wie es die Regeln verlangen.

Der contrat de réservation

Ein VEFA-Verkauf beginnt meist mit einem Reservierungsvertrag, bevor der Verkauf selbst vor dem notaire unterzeichnet wird. Le Mag Juridique nennt die Obergrenzen für die Anzahlung:

Zeit bis zur Unterzeichnung des Verkaufs	Maximale Anzahlung
Innerhalb von 1 Jahr	5% des Preises
Innerhalb von 2 Jahren	2%
Mehr als 2 Jahre	Keins

Die Quelle nennt Artikel R.261-68, während die meisten Texte diese Regeln in R.261-28 bis R.261-31 verorten. Prüfen Sie den Artikel beim notaire, bevor Sie ihn zitieren.

Der Zahlungsplan

Artikel R.261-14 legt die maximalen kumulierten Beträge fest, die der Bauträger abrufen kann (Le Mag Juridique):

Stufe	Maximal insgesamt gezahlt
Fundamente fertiggestellt	35%
Gebäude wetterdicht (hors d’eau)	70%
Fertigstellung (achèvement)	95%
Schlüsselübergabe	100%

Die letzten 5% können hinterlegt werden, wenn der Käufer bei der Übergabe Mängel feststellt. Verzugszinsen sind auf 1% pro Monat begrenzt.

Beispiel: eine Wohnung für €350,000 in Lyon, 10 Monate vor dem Verkauf reserviert.

Stufe	Kumuliertes Maximum	In dieser Phase abgerufen
Reservierungsanzahlung (5%)	€17,500	€17,500
Fundamente (35%)	€122,500	€105,000
Wetterdicht (70%)	€245,000	€122,500
Fertigstellung (95%)	€332,500	€87,500
Übergabe (100%)	€350,000	€17,500

Bei einem Käufer mit Kredit entscheidet der Zahlungsplan, wann die Bank das Geld freigibt. Im Oktober 2026 lagen die Durchschnittswerte der Kreditvermittler bei 3.66% auf 20 Jahre und 3.75% auf 25 Jahre (PAP.fr).

Die Fertigstellungsgarantie

Die GFA stellt sicher, dass das Gebäude fertiggestellt wird, wenn der Bauträger ausfällt. Homunity erklärt, dass sie nach der ordonnance Nr. 2013-890 vom 3. Oktober 2013 extern sein muss, also von einer Bank, einem Versicherer oder einer Garantiegesellschaft gegeben, für jedes Wohnprojekt, dessen Baugenehmigung ab dem 1. Januar 2015 eingereicht wurde. Fragen Sie den Bauträger nach dem Namen des Garantiegebers und der Bescheinigung.

Gewährleistungen des Bauunternehmers. Der Käufer gilt zudem allgemein als abgesichert durch eine einjährige Gewährleistung für die Fertigstellung, eine zweijährige Gewährleistung für die Ausstattung und die zehnjährige décennale für Baumängel nach dem Code civil, mit einer dommages-ouvrage-Versicherung des Bauträgers. Wir haben das für diesen Leitfaden nicht überprüft, fragen Sie den notaire also nach den Bescheinigungen.

Kosten für den Käufer

Die Käuferkosten beim Erstverkauf einer neuen Wohnung gelten allgemein als deutlich niedriger als bei einem Wiederverkauf, bei dem die Grunderwerbsteuern je nach département 6.31% oder 5.81% erreichen (MesFraisNotaire). Den Satz für Neubauten haben wir für diesen Leitfaden nicht überprüft, fragen Sie den notaire also nach einer Schätzung, statt eine Zahl zu nennen.

Rücktritt. Ein nicht gewerblicher Käufer einer Wohnung hat nach Artikel L.271-1 des Code eine Rücktrittsfrist von 10 Tagen (Notaires de France). Fragen Sie den notaire, wie sie bei jedem Projekt auf den Reservierungsvertrag anzuwenden ist.

Investoren als Käufer

Pinel ist vorbei. Die Steuerermäßigung Pinel endete am 31. Dezember 2024 (Lefebvre Dalloz).

Der statut du bailleur privé. Das Haushaltsgesetz 2026, Nr. 2026-103 vom 19. Februar 2026, schuf ein neues Regime für private Vermieter, auch dispositif Jeanbrun genannt, in Kraft ab dem 21. Februar 2026 für Käufe bis zum 31. Dezember 2028. Manda fasst den endgültigen Text zusammen:

Punkt	Regel
Verpflichtung	Unmöblierte Langzeitvermietung über 9 Jahre
Grundlage	Abschreibung auf 80% des Preises
Neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern	3.5%, 4.5% oder 5.5% pro Jahr, bei mittlerer, sozialer oder sehr sozialer Miete
Ältere Wohnungen mit Arbeiten von mindestens 30% des Preises	3%, 3.5% oder 4% pro Jahr
Jährliche Obergrenze	€8,000, €10,000 oder €12,000
Grenzen	Häuser ausgeschlossen, höchstens 2 Wohnungen pro Haushalt

Eine frühere Zusammenfassung von Lefebvre Dalloz, vor der endgültigen Abstimmung geschrieben, nannte eine Verpflichtung von 12 Jahren und nur eine Obergrenze. Prüfen Sie den endgültigen Text auf Légifrance, bevor Sie das Modell einem Kunden vorstellen, und schicken Sie Investoren zu einem Steuerberater.

Möblierte Vermietung. Bei Verkäufen ab dem 15. Februar 2025 werden die im Regime LMNP réel geltend gemachten Abschreibungen bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns hinzugerechnet, mit Ausnahmen für Studenten- und Seniorenresidenzen und Pflegeeinrichtungen. Das Haushaltsgesetz 2026 dehnte dieselbe Regel auf das neue Regime für private Vermieter aus (NBE Avocats). Investoren sollten das vom ersten Tag an einrechnen.

Energie. Ihre Investorenkunden werden einen Neubau mit älterem Bestand vergleichen, bei dem Wohnungen der Klasse G seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr mit einem neuen Mietvertrag vermietet werden dürfen, F ab 2028 und E ab 2034 (Hellio).

Zweitwohnungen. Ein Käufer, der eine neue Wohnung in Paris, Lyon, Bordeaux oder Nizza als Zweitwohnung behält, zahlt den Aufschlag von 60% auf die kommunale taxe d’habitation (SeLoger, Oktober 2026).

Wo die Preise liegen

Zum Vergleich, womit ein Neubau konkurriert: MeilleursAgents schätzt Bestandswohnungen zum 1. Oktober 2026 auf €9,630/m² in Paris, €5,245 in Nizza, €4,714 in Lyon und €4,448 in Bordeaux. Vergleichen Sie diese mit der Preisliste des Projekts und erklären Sie jede Abweichung.

Was Sie beim Bauträger und beim Projekt prüfen sollten

• Die Baugenehmigung und ob sie bestandskräftig ist.
• Die GFA-Bescheinigung und den Namen des Garantiegebers.
• Den Reservierungsvertrag: Anzahlung innerhalb der Obergrenze, voraussichtliches Unterzeichnungsdatum und Bedingungen für die Rückzahlung der Anzahlung.
• Den Zahlungsplan in der Urkunde, innerhalb der Obergrenzen von R.261-14.
• Den Übergabetermin und Vertragsstrafen bei Verzug.
• Die Versicherungsbescheinigungen.
• Für Investoren, welches Steuermodell gilt, seine Mietobergrenzen und seine Bindungsdauer.
• Ihr Mandat mit dem Bauträger, Ihr Honorar und wann es gezahlt wird.

Warnsignale

• Eine Anzahlung über 5% oder überhaupt eine Anzahlung für einen Verkauf, der mehr als zwei Jahre entfernt ist.
• Zahlungsabrufe vor der jeweiligen Bauphase.
• Keine externe GFA bei einem neueren Projekt.
• Ein Investorenangebot, das noch Pinel verkauft oder die Zahlen zum bailleur privé ohne den endgültigen Text nennt.
• Versprochene Mieten über dem, was das gewählte Steuermodell erlaubt.
• Die Aufforderung an Sie als agent commercial, eine Anzahlung entgegenzunehmen.

VEFA-Käufer in Frankreich sind durch begrenzte Zahlungen und eine externe Fertigstellungsgarantie geschützt, und die Steuerregeln für Investoren haben sich 2025 und 2026 geändert. Dieser Leitfaden wurde zum oben angegebenen Datum geprüft. Er ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. CloserPass ist nicht mit einem Bauträger, Notaires de France, der CCI oder einer Behörde in Frankreich verbunden.

Finden Sie Stellen und weitere Leitfäden unter Frankreich auf CloserPass.