Wie Off-Plan in Georgien funktioniert

In Georgien ist Off-Plan keine Nische: So werden die meisten neuen Wohnungen in Tiflis und Batumi verkauft. Bauträger bieten lange zinsfreie Pläne und Anzahlungen ab null. Was Georgien nicht bietet, ist ein Sicherheitsnetz: Es gibt kein Treuhandgesetz und kein Bauträgerregister. Das gibt dem Makler eine Schlüsselrolle. Der Schutz des Käufers sind der Vertrag, das Register und Ihre Prüfungen, und genau darum geht es in diesem Ratgeber.

Die Kurzfassung

1. Off-Plan ist Standard. Umfragen bei Bauträgern zeigten 2025 ein Plus der Erstverkäufe in Tiflis von 27.3% (Galt & Taggart, Januar 2026).
2. Ein Käufer kann aufgrund eines Vorkaufvertrags beim Öffentlichen Register (NAPR) als künftiger Eigentümer eingetragen werden. Das volle Eigentum folgt nach der Fertigstellung und dem Dokument zur Nutzungsfähigkeit (Legal.ge, Oktober 2026).
3. Ratenpläne der Bauträger laufen meist 2 bis 3 Jahre, überwiegend in Fremdwährung, und sind von den Obergrenzen der Nationalbank für das Verhältnis von Rate zu Einkommen ausgenommen (SOVA, Oktober 2026).
4. Anzahlungen beginnen inzwischen schon bei 0%, und die übliche Anzahlung von 10% ist in der Regel nicht erstattungsfähig (SOVA; GeorgiaExpats).
5. Es gibt kein Treuhandgesetz und kein Bauträgerregister (Legal.ge; SOVA).
6. Batumi hatte Ende 2025 in den erfassten Projekten rund 12,400 unverkaufte Wohnungen (Investor.ge, April 2026).
7. Bei Neubauten bezahlt meist der Bauträger die Agentur, und der Käufer zahlt keine Gebühr (TbilisiExperts).

Wie das Recht des Käufers erfasst wird

Legal.ge (Oktober 2026) erklärt die Struktur:

• Der Käufer unterzeichnet den Vorkaufvertrag des Bauträgers.
• Der Käufer kann bei der NAPR als künftiger Eigentümer der Einheit eingetragen werden.
• Wenn das Gebäude fertig ist und das Dokument zur Nutzungsfähigkeit vorliegt, wird der Käufer als voller Eigentümer eingetragen.

Achten Sie darauf, dass der Vertrag die Eintragung als künftiger Eigentümer vorsieht und dass sie tatsächlich erfolgt. Ein im Register eingetragener Käufer ist in einer weit stärkeren Position als jemand, der nur einen privaten Vertrag hat. Die Eintragung eines Eigentumsrechts kostet 150 GEL in 4 Arbeitstagen, 270 GEL in einem Tag oder 350 GEL am selben Tag (napr.gov.ge).

Wie das Geld fließt

SOVA (Oktober 2026) und GeorgiaExpats (2026) beschreiben die üblichen Bedingungen:

Bedingung	Was die Quellen berichten
Laufzeit des Plans	Meist 2 bis 3 Jahre
Währung	Überwiegend Fremdwährung
Zinsen	Oft zinsfrei
Anzahlung	Oft 10%, meist nicht erstattungsfähig
Eigenanteil	Inzwischen schon ab 0%
Rabatt	Etwa 20% bis 30% unter fertigen Einheiten
Bei der Übergabe	Der Restbetrag wird oft durch eine Bankhypothek refinanziert

Warum das wichtig ist. Ratenpläne sind von den Obergrenzen der Nationalbank für das Verhältnis von Rate zu Einkommen ausgenommen und erscheinen eventuell nicht bei der Kreditauskunftei, und ein von SOVA zitierter Ökonom sagte, dass es dort keine Regulierung gibt. Ein Käufer kann mehr unterschreiben, als er tragen kann. Fragen Sie, wie er den Restbetrag zahlen wird und ob er bei der Übergabe eine Hypothek bekommt.

Die Hypothekenregeln ändern sich. Im Februar 2025 hob die Nationalbank die Obergrenze für die Beleihungsquote bei GEL-Hypotheken auf 90% an. Am 30. September 2026 kündigte sie an, dass die Einkommensschwelle für die strengere Obergrenze von 25% für das Verhältnis von Rate zu Einkommen am 1. Februar 2027 von 1,500 auf 2,000 GEL und am 1. September 2027 auf 2,500 GEL steigt (SOVA). Prüfen Sie die Regeln, die zum Übergabetermin des Käufers gelten, nicht die von heute.

Kein Treuhandgesetz, kein Bauträgerregister

Weder Legal.ge noch SOVA fanden ein Gesetz aus den Jahren 2024 bis 2026, das ein Treuhandkonto vorschreibt oder ein Bauträgerregister schafft. GeorgiaExpats (2026) stellt fest, dass manche Bauträger Anzahlungen auf Treuhandkonten verwahren, viele aber nicht. Daher:

• Nennen Sie eine Anzahlung nie „geschützt“, wenn der Vertrag nicht das Konto und die Bedingungen nennt.
• Nennen Sie einen Fertigstellungstermin nie „garantiert“, wenn der Vertrag dem Käufer keinen echten Rechtsbehelf gibt.
• Lesen Sie die Klauseln zu Rückerstattung und Verzug Zeile für Zeile mit dem Käufer, bevor Geld fließt.

Gebäudesicherheit

2021 stürzte in der 26 May Street in Batumi ein Gebäude ein, neun Menschen starben. OC Media brachte das mit illegalen Umbauten in Verbindung und stellte fest, dass Architekten und Bauunternehmen in Georgien nicht lizenziert sind. Für Off-Plan-Käufer heißt das: Die Genehmigungen und die Erfolgsbilanz des Bauträgers sind die wichtigsten Qualitätssignale. Fragen Sie nach beidem.

Ein Rechenbeispiel in Batumi

Ein ausländischer Käufer reserviert eine Wohnung mit 45 m² zu 1,400 USD pro m², nahe dem Neubau-Durchschnitt vom August 2026 von 1,386 USD pro m² (Business Media Georgia), also 63,000 USD. Die folgenden Bedingungen sind ein Beispiel. Entscheidend ist der Vertrag.

Stufe	Betrag	Hinweis
Anzahlung, 10%	6,300 USD	Prüfen, ob sie erstattungsfähig ist
24 Monatsraten	je 2,362.50 USD	In diesem Beispiel zinsfrei
Eintragung als künftiger Eigentümer	NAPR-Gebühr	Nachweis verlangen
Fertigstellung und Dokument zur Nutzungsfähigkeit		Dann Eintragung als voller Eigentümer
Maklergebühr für den Käufer	0	Der Bauträger bezahlt die Agentur

Die Wohnung liegt unter der Schwelle von 150,000 USD für einen Aufenthalt durch Immobilienerwerb (Erickson Immigration Group), also erwähnen Sie diesem Käufer gegenüber keinen Aufenthalt.

Der unverkaufte Bestand in Batumi

Batumi verkaufte 2025 17,478 Wohnungen, 15% mehr, wobei Ausländer 52% kauften (Investor.ge, April 2026). Aber die erfassten Bauträger hatten am Jahresende rund 12,400 unverkaufte Wohnungen, etwa 14% mehr, und die Bruttorendite fiel von 8.8% auf 7.4%. Im Juni 2026 sprang der Neubau-Durchschnitt um 22.6% auf 1,455 USD pro m², teilweise verzerrt durch hochwertige Projekte (Eva Estate, mit Verweis auf Colliers).

Für den Käufer bedeutet das Überangebot Verhandlungsspielraum: bei Preis, Anzahlung, Zahlungsplan und Verzugsstrafen. Für Sie bedeutet es die Pflicht, Projekte zu vergleichen und keinen Bauträger zu pushen, nur weil er gut zahlt.

Was Sie beim Bauträger und beim Projekt prüfen sollten

1. Grundstück und Genehmigungen. Wem gehört das Grundstück laut Register, und hat das Projekt seine Baugenehmigung?
2. Erfolgsbilanz. Welche Gebäude hat der Bauträger fertiggestellt, und wurden die Käufer rechtzeitig als Eigentümer eingetragen?
3. Eintragung als künftiger Eigentümer. Sieht der Vertrag sie vor, und wann?
4. Anzahlung und Rückerstattung. Ist die Anzahlung erstattungsfähig, und in welchen Fällen?
5. Treuhandkonto. Gibt es ein Treuhandkonto, das im Vertrag genannt ist? Wenn nicht, sagen Sie es dem Käufer.
6. Verzug. Was passiert, wenn sich die Fertigstellung verzögert?
7. Währung. Der Plan ist oft in USD, aber Anzeigen müssen GEL zeigen (ISET Policy Institute).
8. Ihre Provision. Wann bezahlt der Bauträger die Agentur, und weiß der Käufer, dass Sie vom Bauträger bezahlt werden?

Warnsignale

• Ein Bauträger, der den Grundbucheintrag oder die Genehmigung nicht zeigen will.
• Keine Eintragung als künftiger Eigentümer im Vertrag.
• „Garantierte“ Mietrenditen, ohne dass jemand genannt wird, der sie zahlt.
• Druck, noch am selben Tag eine nicht erstattungsfähige Anzahlung zu leisten.
• Ein Versprechen auf Aufenthalt bei einer Einheit unter 150,000 USD.
• Zahlungen auf ein Privatkonto statt an das Unternehmen des Bauträgers.

Off-Plan-Verkäufe in Georgien beruhen auf dem Vertrag des Bauträgers und dem Öffentlichen Register, ohne Treuhandgesetz und ohne Bauträgerregister. Dieser Ratgeber wurde zum oben angegebenen Datum geprüft. Er ist eine allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. CloserPass ist mit keinem Bauträger, keiner Bank und keiner Behörde in Georgien verbunden.

Stellen und weitere Ratgeber finden Sie unter Georgien auf CloserPass.