So funktioniert Off-Plan (sobre plano) in Spanien

Der Kauf „sobre plano“, also Off-Plan, ist an den spanischen Küsten ein gängiger Weg zu einer Neubauwohnung. Anders als in vielen Märkten sind die Vorauszahlungen des Käufers durch eine spezielle gesetzliche Garantie geschützt. Ihre Aufgabe als Makler ist es, sicherzustellen, dass diese Garantie für jede Zahlung tatsächlich besteht, dass der Käufer die Lieferbedingungen versteht und dass niemand einen Cent zahlt, bevor die Baugenehmigung vorliegt.

Die Kurzfassung

1. Off-Plan-Vorauszahlungen sind durch die erste Zusatzbestimmung des Gesetzes 38/1999 (Baugesetz, LOE) geschützt, in der Fassung des Gesetzes 20/2015 ab dem 1. Januar 2016.
2. Der Bauträger muss jedem Käufer eine Bankgarantie oder Versicherung geben, die alle Vorauszahlungen, Steuern und gesetzliche Zinsen abdeckt.
3. Vorauszahlungen müssen auf ein Sonderkonto fließen, das nur für dieses Projekt genutzt wird.
4. Die Pflicht beginnt, sobald die Baugenehmigung erteilt ist. Keine Genehmigung, keine Zahlung.
5. Ein üblicher Zahlungsplan: eine Reservierung von einigen Tausend Euro, etwa 20% bis 30% während der Bauphase und der Restbetrag bei Übergabe.
6. Verzögerungen sind häufig. Lesen Sie die Klauseln zu Liefertermin, Nachfrist und Vertragsstrafe vor der Unterschrift.
7. Die Übergabe sollte von der Erstbezugsgenehmigung abhängen.
8. Neubauten unterliegen 10% MwSt. plus AJD-Stempelsteuer.

Der rechtliche Rahmen

Jahrzehntelang waren die Vorauszahlungen von Käufern durch das Gesetz 57/1968 geschützt. Das Gesetz 20/2015 hob es zum 1. Januar 2016 auf und übertrug eine ähnliche Regelung in die erste Zusatzbestimmung des Gesetzes 38/1999. Die Beschwerdestelle der Banco de España fasst die geltenden Regeln zusammen:

• Die Garantiepflicht entsteht, sobald die Baugenehmigung erteilt ist.
• Der Bauträger muss die Rückzahlung aller Vorauszahlungen zuzüglich anfallender Steuern und gesetzlicher Zinsen ab jeder Zahlung bis zum vorgesehenen Liefertermin garantieren. Der frühere feste Zins von 6% wurde durch den gesetzlichen Zinssatz ersetzt.
• Die Garantie kann eine Versicherungspolice oder eine gesamtschuldnerische Bankbürgschaft (aval) eines zugelassenen Instituts sein.
• Vorauszahlungen müssen auf ein Sonderkonto eingezahlt werden, getrennt vom übrigen Geld des Bauträgers, und dürfen nur für den Bau verwendet werden.
• Eine Bank, die dieses Konto eröffnet, muss die Garantie „in eigener Verantwortung“ verlangen.

Ein Verstoß gegen diese Regeln ist ein Verstoß gegen das Verbraucherrecht und kann mit regionalen Bußgeldern geahndet werden.

Der Zahlungsplan

Es gibt keinen gesetzlichen Zahlungsplan. Jeder Bauträger legt seinen eigenen fest. Pineapple Homes, eine Agentur in Málaga, beschrieb im Januar 2026 ein typisches Muster an der Costa del Sol:

• Reservierung: €3,000 bis €10,000, um die Einheit zu sichern.
• Während der Bauphase: etwa 20% des Preises über 6 bis 18 Monate, manchmal bis zu 30%.
• Bei Übergabe: die restlichen 70% bis 80%, oft mit einer Hypothek.

Costa Luz Lawyers nennen zwei Regeln für den Käufer: nichts zahlen, bis die Baugenehmigung erteilt und geprüft ist, und nichts zahlen, bis man ein individuelles Garantiezertifikat auf den eigenen Namen besitzt, das die geleisteten Zahlungen abdeckt.

Rechenbeispiel

Diese Zahlen dienen nur zur Veranschaulichung. Maßgeblich sind der Vertrag und die Garantie.

Apartment in Estepona, €450,000.

Stufe	Zahlung	Bisher gezahlt	Garantie sollte mindestens abdecken
Reservierung	€6,000	€6,000	€6,000 + MwSt. + Zinsen
Privatvertrag (bis 10%)	€39,000	€45,000	€45,000 + MwSt. + Zinsen
Raten während der Bauarbeiten (bis 30%)	€90,000	€135,000	€135,000 + MwSt. + Zinsen
Übergabe	€315,000	€450,000	Garantie endet

Bei jeder Stufe zahlt der Käufer zusätzlich 10% MwSt. an den Bauträger, sodass €135,000 Kaufpreis bis zum Ende der Bauarbeiten insgesamt €148,500 Zahlung bedeuten. Bei der Kaufurkunde kommt die AJD-Stempelsteuer hinzu: 1.2% in Andalusien, in diesem Beispiel also €5,400 (Interforo).

Wie die Garantie in Anspruch genommen wird

Der Bericht der Banco de España beschreibt die Schritte, wenn der Bauträger die Wohnung nicht rechtzeitig beginnt oder fertigstellt:

1. Der Käufer schickt dem Bauträger eine förmliche, nachweisbare Aufforderung (in der Praxis ein Burofax) zur Rückzahlung aller Beträge.
2. Zahlt der Bauträger nicht innerhalb von 30 Tagen, kann der Käufer gegen die Bank oder den Versicherer vorgehen.
3. Ist eine vorherige Aufforderung an den Bauträger nicht möglich, etwa nach einer Insolvenz, kann sich der Käufer direkt an den Garantiegeber wenden.
4. Die Garantie erlischt, wenn zwei Jahre ab dem Vertragsbruch des Bauträgers vergehen, ohne dass der Käufer den Rücktritt und die Rückzahlung verlangt.

Die Garantie endet regulär, wenn die Erstbezugsgenehmigung oder Bewohnbarkeitsbescheinigung erteilt und die Übergabe angeboten wird, oder wenn der Käufer eine fertige Wohnung nicht annimmt.

Costa Luz Lawyers weisen darauf hin, dass Gerichte Banken haftbar gemacht haben, Käufern ihr Geld zurückzugeben, wenn sie Anzahlungen für ein Projekt ohne Garantie angenommen hatten, und dass der Oberste Gerichtshof im Januar 2026 entschied, dass Zinsen auf nicht zurückgezahlte Anzahlungen bis zur tatsächlichen Rückzahlung laufen. Auch bei alten oder fehlenden Garantien kann ein Käufer noch einen Anspruch haben, schicken Sie ihn daher zu einem Anwalt.

Verzögerungen und die Optionen des Käufers

Verzögerungen sind das häufigste Off-Plan-Problem. Prüfen Sie diese Klauseln, bevor der Käufer unterschreibt:

• Liefertermin und jede automatische Verlängerung. Pineapple Homes fand Klauseln, die dem Bauträger 180 bis 365 Tage zusätzliche Zeit ohne Vertragsstrafe geben.
• Nachfrist. Laut Costa Luz Lawyers sind etwa 90 Tage für begründete Verzögerungen (Wetter, Lieferungen) üblich.
• Vertragsstrafen pro Tag oder Monat Verzögerung nach der Nachfrist.
• Rücktrittsrechte und was der Käufer zurückerhält.

Ist der Termin verstrichen, beschreiben Costa Luz Lawyers zwei Wege: am Kauf festhalten, per Burofax eine letzte Frist setzen und die Vertragsstrafen fordern; oder wegen erheblicher Verzögerung zurücktreten und alle Anzahlungen plus gesetzliche Zinsen ab jeder Zahlung zurückfordern. Ansprüche gegen den Bauträger sind in der Regel fünf Jahre lang möglich, gegen die Bank oder den Versicherer zwei Jahre.

Erstbezugsgenehmigung

Die Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación, oder die entsprechende Erklärung in manchen Regionen) belegt, dass das fertige Gebäude seiner Baugenehmigung entspricht und bewohnt werden kann. Pineapple Homes empfiehlt, Übergabe und Kaufurkunde davon abhängig zu machen, mit angeschlossenen Versorgungsleitungen. Costa Luz Lawyers warnen, dass der Käufer ohne sie womöglich keine Versorgungsanschlüsse anmelden oder später nicht verkaufen kann. Lassen Sie einen Käufer nie die Kaufurkunde für einen Neubau unterschreiben, ohne sie gesehen zu haben.

Mängelabnahme und spätere Mängel

Vor der Kaufurkunde sollte der Käufer oder ein Gutachter die Wohnung begehen und jeden Mangel festhalten. Costa Luz Lawyers raten zu einer schriftlichen, unterschriebenen Mängelliste mit verbindlicher Frist für Reparaturen und davon ab, eine Wohnung mit schweren Mängeln ohne durchsetzbare Reparaturvereinbarung abzunehmen. Nach der Übergabe haben Neubauten eine zehnjährige Bauversicherung (seguro decenal) für erhebliche Mängel an der Bausubstanz.

Costa del Sol und Costa Blanca

• Die Provinz Málaga (Costa del Sol) und die Provinz Alicante (Costa Blanca) sind die beiden größten Off-Plan-Märkte für Ausländer. Daten der Registradores, über die Alicante Plaza im August 2025 berichtete, bezifferten den Anteil ausländischer Käufer auf etwa 33% der Wohnungskäufe in Málaga und 43% in Alicante.
• Andalusien: MwSt. 10% plus AJD 1.2% auf Neubauten.
• Valencianische Gemeinschaft: MwSt. 10% plus AJD 1.4% ab dem 1. Juni 2026 (Guía Fiscal).
• Pläne zur Ferienvermietung: Wenn ein Käufer Ferienvermietung plant, prüfen Sie zuerst die Beschränkungen der Gemeinde. In Andalusien können Gemeinden Ferienwohnungen pro Gebäude oder Zone begrenzen, und Gemeinschaftsstatuten können sie verbieten (Colegio de Arquitectos de Málaga).
• Kein Visum: Das Golden Visa für Immobilien endete am 3. April 2025, daher darf Investorenmarketing kein Aufenthaltsrecht versprechen.

Was Sie beim Bauträger und beim Projekt prüfen sollten

• Die Baugenehmigung: Nummer, Datum und das Grundstück, das sie abdeckt.
• Ein individuelles Garantiezertifikat für jede Zahlung, auf den Namen des Käufers.
• Die Angaben zum Sonderkonto, auf den Namen des Bauträgers und an das Projekt gebunden.
• Die Baubeschreibung und Pläne als Anlage zum Vertrag. Costa Luz Lawyers weisen darauf hin, dass Prospekte und Qualitätsbeschreibungen rechtlich relevant sein können.
• Die Erfolgsbilanz des Bauträgers: fertige Projekte, Lieferverzögerungen, Streitigkeiten.
• Die Klauseln zu Übergabe, Verlängerung und Vertragsstrafe.

Warnsignale

• Zahlung verlangt vor der Baugenehmigung.
• Keine individuelle Garantie oder das Versprechen, eine komme „später“.
• Zahlungen auf ein Konto, das nicht das Sonderkonto des Projekts ist, oder an einen Vermittler.
• Unbegrenzte Verlängerungen des Liefertermins.
• Eine Kaufurkunde, die ohne Erstbezugsgenehmigung angeboten wird.
• Marketing, das ein Golden Visa oder garantierte Mietrenditen verspricht.

Off-Plan-Regeln gelten landesweit, aber Genehmigungen und Steuern unterscheiden sich je nach Region. Dieser Ratgeber wurde zum oben angegebenen Datum geprüft. Er dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. CloserPass ist mit keinem Bauträger, keiner Bank und keiner Behörde verbunden.

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