Die Regeln, die Sie in Zypern jeden Tag befolgen

Die Regeln für Makler in Zypern stehen in einer Handvoll Gesetze, und die meisten davon sind kurz. Die meisten Probleme entstehen durch eine Provision, die niemand schriftlich festgehalten hat, eine Anzeige ohne die Angaben des Eigentümers oder Ihre Lizenznummer, einen Käufer, den niemand geprüft hat, Bargeld oder eine Eigentumsurkunde, die niemand überprüft hat. Diese Lektion macht aus den Regeln tägliche Gewohnheiten.

1. Vereinbaren Sie die Provision schriftlich

Das Immobilienmaklergesetz gibt keinen Mustervertrag vor. Was es in Artikel 20 sagt:

• Die Einschaltung eines Maklers ist für ein Geschäft nie verpflichtend.
• Ein lizenzierter Makler kann die vereinbarte Provision verlangen. Sofern nichts anderes vereinbart ist, beträgt die Provision 3% des Geschäftswerts, fällig bei Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags.
• Kommt das Geschäft ohne Ihr Verschulden nicht zustande, können Sie eine angemessene Vergütung für Ihre Zeit und Auslagen verlangen.
• Haben Sie, ein naher Angehöriger oder Ihr Unternehmen ein Interesse an der Immobilie, müssen Sie dies dem Käufer schriftlich mitteilen, bevor Sie vermitteln.
• Jede schriftliche oder mündliche Vereinbarung, die Maklertätigkeit an eine nicht registrierte oder nicht lizenzierte Person vergibt, ist nichtig (Artikel 27).

Das Gesetz verlangt nicht, dass die Provisionsvereinbarung selbst schriftlich ist. Halten Sie sie trotzdem schriftlich fest. Ihr Maklervertrag mit dem Eigentümer sollte die Immobilie, das Geschäft, Ihre Provision als Prozentsatz oder Betrag, ob MwSt. hinzukommt, wer zahlt, wann sie fällig ist, eine eventuelle Exklusivität und die Laufzeit nennen. Ohne das bleibt Ihnen nur der Streit um die gesetzlichen 3%.

MwSt. Leptos Estates weist darauf hin, dass auf die Provision MwSt. aufgeschlagen wird. Der Regelsatz beträgt 19% (PwC, August 2026). Eine Provision von 3% auf einen Verkauf über €300,000 ergibt €9,000, plus €1,710 MwSt.

Die Übertragungserklärung. Wird ein vermittelter Verkauf beim Department of Lands and Surveys (DLS) übertragen, müssen die Parteien Namen, Adresse und Provision des Maklers in der Erklärung angeben. Der Makler muss dann dem Rat 2/10,000 des erklärten Betrags innerhalb von 30 Tagen nach Zahlungseingang zahlen (Artikel 20(5) und (6)). Bei einem Verkauf über €300,000 sind das €60.

2. Halten Sie Ihre Anzeigen sauber

• Ihre Nummern. „Lizenzierter Immobilienmakler“, Ihre Registrierungsnummer und Ihre Jahreslizenznummer auf jeder Anzeige, jedem Post und jedem Dokument (Artikel 23).
• Der Eigentümer. Nach Artikel 33 ist es strafbar, wissentlich Anzeigen zu veröffentlichen, die nicht klar Namen und Kontaktdaten des Eigentümers nennen, es sei denn, Sie handeln als lizenzierter Makler. Fragen Sie Ihren Arbeitgeber, wie er das in der Praxis umsetzt.
• Keine falschen Titel. Sich ohne Lizenz als Makler, Berater oder Agentur zu bezeichnen, ist strafbar (Artikel 26 und 33).
• Wertangaben sind erlaubt. Nach Artikel 22 dürfen Sie eine Einschätzung zum Wert abgeben, wenn Verkäufer oder Käufer danach fragen.
• Keine Visumsversprechen. Der Aufenthalt durch Investition unterliegt strengen Regeln, und die Staatsbürgerschaft durch Investition wurde 2020 abgeschafft (Lektion 5).

3. Sagen Sie dem Käufer alles

Artikel 21 ist das Herzstück des Berufs. Ob Sie für den Verkäufer oder den Käufer handeln, Sie müssen dem Kaufinteressenten alles mitteilen, was Sie über den baulichen Zustand der Immobilie wissen, über die Belastungen darauf und über alle Beschränkungen durch Gesetz, Gericht oder Staat. Konnten Sie die Informationen aus Gründen außerhalb Ihrer Kontrolle nicht beschaffen, sagen Sie das vor der Unterzeichnung. Ihre Versicherung über €200,000 besteht genau für diese Pflicht (Lektion 3).

4. Kennen Sie Ihren Kunden (Law 188(I)/2007)

Das Gesetz zur Verhinderung und Bekämpfung der Geldwäsche Law 188(I)/2007 zählt Immobilienmakler zu den Verpflichteten (Abschnitt 2A). Das gilt auch für Vermietungen, wenn die Miete €10,000 im Monat oder mehr beträgt. Michael Kyprianou & Co (März 2025) ergänzen, dass wahrscheinlich auch Bauträger erfasst sind, die direkt an Käufer verkaufen. Ihre Pflichten:

1. Identifizieren Sie jeden Kunden und den wirtschaftlich Berechtigten jedes Unternehmens mit gültigem Ausweis.
2. Verstehen Sie das Geschäft und prüfen Sie die Herkunft der Mittel, gründlicher bei höherem Risiko.
3. Prüfen Sie auf politisch exponierte Personen und Sanktionen.
4. Melden Sie Verdachtsfälle an MOKAS, die zentrale Meldestelle, ohne den Kunden zu warnen.
5. Bewahren Sie Unterlagen mindestens fünf Jahre auf (Abschnitt 68, laut Zusammenfassung von Michael Kyprianou & Co).

Warnsignale sind unter anderem unerklärtes Bargeld, schnelle Weiterverkäufe und Offshore-Gesellschaften mit unklaren Eigentümern.

Bargeld. Dieselbe Kanzlei schreibt, dass Barzahlungen bei Immobiliengeschäften auf €10,000 begrenzt sind, einschließlich verbundener Zahlungen, mit Geldstrafen bis zu 10% des erhaltenen Bargelds und bis zu fünf Jahren Haft. Nehmen Sie Ihre Provision jedes Mal per Banküberweisung gegen Rechnung entgegen.

Wer Sie prüft. Derzeit beaufsichtigt der Rat die Makler in Sachen Geldwäsche. Ein Gesetzentwurf von 2026 würde dies dem Steueramt übertragen, und die EU-Verordnung 2024/1624 dehnt die Regeln ab Juli 2027 auf alle Immobilienfachleute aus (Cyprus Property News). Fragen Sie Ihre Agentur nach ihrem schriftlichen Verfahren.

5. Personenbezogene Daten schützen

Sie sammeln Pässe, Steuernummern, Kontoauszüge und Einkommensnachweise. Die EU-DSGVO gilt, und Law 125(I)/2018, in Kraft seit dem 31. Juli 2018, setzt sie in zyprisches Recht um, mit dem Beauftragten für den Schutz personenbezogener Daten als Aufsicht (DLA Piper). In der Praxis:

• Erheben Sie nur, was das Geschäft erfordert, und sagen Sie, warum.
• Senden Sie Ausweiskopien nie über offene Gruppenchats.
• Löschen oder archivieren Sie Akten, wenn die Aufbewahrungsfrist endet, und denken Sie an die fünf Jahre für Geldwäscheunterlagen.

6. Prüfen Sie das Eigentum beim DLS

Eine Eigentumsurkunde in Zypern kann eine Hypothek, einen Memo (eine Belastung zugunsten eines Gläubigers), ein Verfügungsverbot oder einen früher hinterlegten Kaufvertrag tragen. Sie finden sie mit einer Grundbuchauskunft.

Was	Details
Formular	N.50, Grundbuchauskunft für eine Immobilie, mit oder ohne Belastungen und Verfügungsverbote
Gebühr	€10 einfach, €15 mit Belastungen und Verfügungsverboten
Wie	Online über e-Services mit CY Login oder per E-Mail an das Bezirksgrundbuchamt
Wer	Der Eigentümer oder eine berechtigte Person nach Artikel 51A von Cap. 224 oder jemand mit beglaubigter Vollmacht

Die Checkliste des DLS für Käufer ergänzt: Bestätigen Sie, dass der Verkäufer der eingetragene Eigentümer ist und die Fläche übereinstimmt, prüfen Sie den rechtlichen Zugang, geplante Straßen und Enteignungen, fragen Sie, ob MwSt. anfällt, und bestätigen Sie bei Gebäuden, dass eine Abnahmebescheinigung vorliegt. Lassen Sie einen Kunden nie den vollen Preis zahlen, bevor das Eigentum auf ihn eingetragen ist.

Warum das wichtig ist. Im Juli 2024 teilte das Innenministerium der Cyprus Mail mit, dass beim DLS 21,495 Anträge von „gefangenen Käufern“ nach einem Gesetz von 2015 eingegangen waren, Menschen, die für Wohnungen bezahlt hatten, aber wegen der Hypothek des Bauträgers oder Planungsverstößen kein Eigentum erhielten. In 11,158 Fällen war das Eigentum übertragen worden. Werden Sie nicht der Makler, der den nächsten Fall verkauft hat.

Was Makler in Schwierigkeiten bringt

Praxis	Risiko
Tätigkeit ohne Lizenz oder außerhalb der Anweisungen Ihres Arbeitgebers	Bis zu 12 Monate Haft und €3,500 nach Law 71(I)/2010
Keine schriftliche Provisionsvereinbarung	Die gesetzlichen 3% und ein Streit darüber, wer zahlt
Anzeige ohne Ihre Nummern oder private Anzeige ohne die Angaben des Eigentümers	Straftaten nach Artikel 23 und 33
Einen bekannten Mangel oder eine Belastung verschweigen	Verstoß gegen Artikel 21, Ansprüche gegen Ihre Versicherung
Kundenprüfungen auslassen oder Bargeld annehmen	Geldstrafen und Haftstrafen wegen Geldwäsche
Keine DLS-Auskunft	Ein Käufer ohne Eigentum gefangen, und Ihr Ruf ist dahin

Ihre täglichen Gewohnheiten

• Kein Objekt ohne schriftliche Provisionsvereinbarung, MwSt. inklusive.
• Keine Anzeige ohne Ihre Nummern, und nur für Eigentümer, die mit Ihrer Agentur unterschrieben haben.
• Keine Reservierung ohne Prüfung von Ausweis und wirtschaftlich Berechtigtem.
• Kein Bargeld.
• Eine DLS-Grundbuchauskunft in jeder Akte.

Diese Regeln ändern sich, prüfen Sie daher vor dem Handeln die offizielle Quelle. Üben Sie sie in Kundenkompetenz.

Diese Lektion enthält allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.