Den zyprischen Markt kennen: vier Städte, Käufer und Aufenthaltsregeln

Zypern ist eine kleine Insel mit vier sehr unterschiedlichen Märkten. Eine Wohnung mit Meerblick in Limassol, die Villa eines Rentners bei Paphos, ein Neubau-Apartment in Larnaka und ein Familienhaus in einem Vorort von Nikosia ziehen unterschiedliche Käufer an, zu unterschiedlichen Preisen und aus unterschiedlichen Gründen. Diese Unterschiede zu kennen, schafft das Vertrauen Ihrer Kunden. Zur Erinnerung: Dieser Kurs deckt nur die Gebiete unter der Kontrolle der Republik ab.

Das Gesamtbild

Der Rat zählte unter Berufung auf Daten des Department of Lands and Surveys (DLS) 18,114 Kaufverträge im Jahr 2025, ein Plus von etwa 15%, und einen Übertragungswert von über €4.7 Milliarden (Cyprus Mail, Januar 2026). Das Tempo hielt 2026 an: 14,969 Verträge von Januar bis September, ein Plus von 14% (DLS-Daten, ausgewertet von BuySell, Oktober 2026).

Die Preise stiegen schneller als im größten Teil Europas. Der Wohnimmobilienpreisindex der Central Bank of Cyprus lag im 2. Quartal 2026 binnen eines Jahres 8.5% höher und im Quartal 2.4%, mit Wohnungen 8.9% und Häusern 5.8% im Plus.

Bezirk	Kaufverträge 2025	Jan. bis Sep. 2026	Preisindex, Q2 2026 ggü. Vorjahr
Limassol	5,563	4,860 (+17%)	+7.8%
Larnaka	3,978	3,291 (+15%)	+9.8%
Nikosia	4,115	3,163 (+6%)	+5.7%
Paphos	3,567	2,999 (+18%)	+9.6%
Famagusta (freies Gebiet)	891	656 (+5%)	+10.0%

Preisniveaus. Es gibt keinen offiziellen Quadratmeterpreis nach Bezirk. Zwei private Quellen geben eine Vorstellung. Eine Studie von BuySell und AXIA mit 121,434 Inseraten, veröffentlicht im Juli 2025, bezifferte den mittleren Angebotspreis für Wohnungen mit zwei Schlafzimmern auf etwa €4,497 pro m² in Limassol, €3,878 in Paphos und €2,379 in Nikosia. Von Nutzern gemeldete Numbeo-Daten vom Januar 2026 nannten Innenstadtpreise von etwa €4,536 in Limassol, €3,742 in Paphos, €3,403 in Larnaka und €2,714 in Nikosia. Sagen Sie immer, welche Art von Zahl Sie nennen: einen Index, einen Angebotspreis oder eine Schätzung von Nutzern.

Renditen. Der Index von RICS und KPMG für Q1 2026 ergab durchschnittliche Bruttorenditen von etwa 5.4% für Wohnungen und 3% für Häuser.

Wer kauft

Ausländer unterzeichneten in den ersten neun Monaten von 2026 41.9% der Kaufverträge: 4,173 durch Nicht-EU-Bürger und 2,094 durch EU-Bürger.

Die Antwort des Innenministers an das Parlament, von der Cyprus Mail im Oktober 2025 berichtet, zeigt, wie sich Käufer nach Bezirk verteilen:

Bezirk	Führende ausländische Käufer
Limassol	Russen, Israelis, Griechen
Paphos	Briten, Israelis, Russen
Larnaka	Israelis, Libanesen, Briten
Nikosia	Griechen, Rumänen, Russen, Libanesen
Famagusta	Briten

Die Zahlen in dieser Antwort ergeben nicht die dort genannte Gesamtsumme, nutzen Sie sie also als Rangfolge, nicht als genaue Werte.

Die vier Städte

Limassol ist der teuerste Bezirk und hat die meisten Kaufverträge. Russische und israelische Käufer führen unter den Ausländern. Er erzielte im April 2026 auch die meisten Aufrufe auf Bazaraki, dem wichtigsten Portal (Lektion 7). Rechnen Sie mit der stärksten Konkurrenz unter Maklern und Bauträgern.

Paphos hatte 2026 das schnellste Wachstum bei den Verträgen (+18%) und ist der Bezirk der britischen Käufer, gefolgt von Israelis und Russen.

Larnaka ist nach den obigen Angebotspreisdaten günstiger als Limassol und Paphos, mit starker Nachfrage israelischer und libanesischer Käufer und einem der schnellsten Preisanstiege 2026.

Nikosia ist die Hauptstadt und der lokalste Markt, mit griechischen Käufern an der Spitze unter den Ausländern. Es hat die niedrigsten Angebotspreise der vier und den langsamsten Preisanstieg 2026.

Regeln, die jeder Makler kennen muss

Nicht-EU-Käufer brauchen eine Genehmigung. Das DLS verlangt eine Genehmigung nach Cap. 109, wenn der Käufer eine ausländische Person ist. 2026 debattierte das Parlament vier Gesetzentwürfe, um Käufe durch Drittstaatsangehörige zu begrenzen, zum Beispiel auf eine Wohnung, und Ackerland sowie sensible Gebiete auszuschließen. Sie wurden im April 2026 vertagt und waren im September 2026 wieder im Ausschuss (Cyprus Property News). Prüfen Sie den Stand, bevor Sie einen Nicht-EU-Käufer beraten.

Unbefristeter Aufenthalt durch Investition. Nach Regulation 6(2) der Ausländer- und Einwanderungsverordnung kann ein Nicht-EU-Investor eine beschleunigte unbefristete Aufenthaltserlaubnis erhalten. Michael Kyprianou & Co fassen die seit dem 2. Mai 2023 geltenden Regeln zusammen:

• Mindestens €300,000 ohne MwSt., an den Bauträger gezahlt für eine neue Wohnimmobilie, vom eigenen Konto des Antragstellers. Andere Wege sind Gewerbeimmobilien, Unternehmensanteile oder zugelassene Fonds.
• Ein gesichertes Einkommen von mindestens €50,000 im Jahr aus dem Ausland, plus €15,000 für einen Ehepartner und €10,000 pro minderjährigem Kind.
• Saubere Führungszeugnisse und Krankenversicherung für die Familie. Eltern können nicht mehr einbezogen werden.
• Laufende Prüfungen, ob Investition und Einkommen weiterhin bestehen.

Im September 2026 sagte der Vizeminister für Migration, das Programm werde vor dem Schengen-Beitritt Zyperns verschärft, in zwei Jahren seien etwa 1,500 Genehmigungen erteilt worden und etwa 12,000 Genehmigungen seit 2013 würden überprüft (Cyprus Mail). Bei unserer Prüfung war noch kein neuer Text veröffentlicht. Versprechen Sie nie eine Genehmigung: Schicken Sie Investoren zu einem Anwalt für Einwanderungsrecht.

Die Staatsbürgerschaft durch Investition ist vorbei. Zypern schaffte sein Programm für „goldene Pässe“ am 1. November 2020 nach einer Recherche von Al Jazeera ab (Transparency International). Im Dezember 2025 entzog das Parlament dem Kabinett zudem die Befugnis, darüber die Staatsbürgerschaft zu verleihen. Laut Cyprus Mail hatten 7,329 Personen über das Programm Pässe erhalten. Sagen Sie einem Kunden nie, dass der Kauf einer Wohnung zu einem Pass führt.

Off-Plan und Neubauten

Neubauten werden mit MwSt. verkauft. Der Regelsatz beträgt 19%. Ein Satz von 5% gilt für den Haupt- und ständigen Wohnsitz eines Käufers nach den im Juni 2023 veröffentlichten Regeln (Michael Kyprianou & Co, GK Law Firm):

• 5% auf die ersten 130 m², wenn der Wert dieser 130 m² bis zu €350,000 beträgt.
• Die Wohnung darf nicht größer als 190 m² sein und das Geschäft nicht mehr als €475,000 betragen. Über einer der beiden Grenzen werden auf den gesamten Preis 19% fällig.
• Der Käufer, gleich welcher Nationalität, muss 10 Jahre dort wohnen oder die Differenz zurückzahlen.

Eine ältere Regelung (5% auf die ersten 200 m²) gilt für einige Projekte mit bis zum 31. Oktober 2023 eingereichten Bauanträgen weiter, aber nur bis spätestens 31. Dezember 2026. Ab dem 1. Januar 2027 gelten nur noch die Regeln von 2023.

Das andere Off-Plan-Risiko ist die Eigentumsurkunde. Der Käufer einer neuen Wohnung wartet oft auf die Abnahmebescheinigung des Gebäudes und die separaten Urkunden. Der Schutz in der Zwischenzeit ist der beim DLS hinterlegte Kaufvertrag (Lektion 6).

So lernen Sie Ihr Gebiet kennen

1. Wählen Sie einen Bezirk und lernen Sie seine Straßen, Schulen, Verkehrsanbindung und neuen Projekte kennen.
2. Verfolgen Sie Daten von Zentralbank, DLS und RICS und nennen Sie immer Ihre Quelle.
3. Lernen Sie die wichtigsten Käufernationalitäten in Ihrem Bezirk und ihre Sprachen kennen.
4. Fragen Sie jeden Bauträger, welcher MwSt.-Satz gilt, ob Urkunden existieren und ob das Grundstück mit einer Hypothek belastet ist.

Preise und Regeln ändern sich schnell, prüfen Sie also die offizielle Quelle, bevor Sie handeln. Auf der Zypern-Seite und unter Märkte sehen Sie, was CloserPass abdeckt.

Diese Lektion enthält allgemeine Informationen, keine Anlageberatung.