Ein Geschäft von Anfang bis Ende in Zypern

Ein zyprischer Verkauf geht durch mehrere Hände: Sie, den Anwalt des Käufers, oft eine Bank, das Steueramt und das Department of Lands and Surveys (DLS), das Grundbuchamt. Ihr Wert liegt darin, die Reihenfolge zu kennen, alle im Zeitplan zu halten und dafür zu sorgen, dass niemand von MwSt. oder Übertragungsgebühren überrascht wird. Diese Lektion folgt einem Wiederverkauf und rechnet dann zwei Geschäfte in Euro durch.

Wer was tut

• Sie, der Makler oder Assistent: Maklervertrag, Vermarktung, Besichtigungen, Angebot, Kundenidentifizierung, Koordination.
• Der Anwalt des Käufers: prüft Eigentum und Genehmigungen, entwirft oder prüft den Kaufvertrag, hinterlegt ihn beim DLS.
• Die Bank: bewertet die Immobilie und genehmigt den Kredit.
• Das Steueramt: MwSt., der Antrag auf den ermäßigten Satz von 5% und die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Verkäufers.
• Das DLS: verwahrt den hinterlegten Vertrag, registriert dann die Übertragung und erhebt die Übertragungsgebühr.

Ein Wiederverkauf, Schritt für Schritt

1. Maklervertrag. Schriftlich, mit Ihrer Provision und MwSt. (Lektion 4).
2. Angebot und Reservierung. Viele Verkäufer nehmen eine Reservierungsanzahlung, um Besichtigungen zu stoppen. Eine besondere gesetzliche Regel dafür haben wir nicht gefunden. Danos & Associates (Juni 2026) raten zu prüfen, wer das Geld verwahrt, ob es erstattet wird, wie lange die Reservierung gilt und was passiert, wenn die Prüfungen des Anwalts scheitern.
3. Identifizierung. Identifizieren Sie beide Parteien und jeden wirtschaftlich Berechtigten, bevor Geld fließt (Lektion 4).
4. Prüfungen. Der Anwalt bestellt eine DLS-Grundbuchauskunft und prüft Hypotheken, Memos, Verfügungsverbote, Zugang, Bau- und Planungsgenehmigungen sowie die Abnahmebescheinigung.
5. Kaufvertrag. Er legt Preis, Zahlungsetappen, Besitzübergang, Belastungen, Gewährleistungen, Verzug und Übertragungsdatum fest.
6. Hinterlegung beim DLS. Siehe unten.
7. Kreditzusage. Die Bank genehmigt den Kredit vor dem Abschluss.
8. Genehmigung für einen Nicht-EU-Käufer. Das DLS verlangt eine Genehmigung nach Cap. 109, wenn der Käufer eine ausländische Person ist. Laut Danos & Associates wird sie meist nach Vertragsunterzeichnung beantragt.
9. Übertragung beim DLS. Beide Seiten reichen die Unterlagen ein, der Käufer zahlt die Übertragungsgebühr, das Eigentum geht über.
10. Ihre Provision. Nach Artikel 20 ist sie bei Abschluss des Kaufvertrags fällig, sofern Sie nichts anderes vereinbart haben.

Die Stempelsteuer ist abgeschafft

Bis 2025 zahlte ein Kaufvertrag Stempelsteuer, bevor er hinterlegt werden konnte. EY berichtet, dass das Stempelsteuergesetz im Rahmen der am 31. Dezember 2025 verabschiedeten Steuerreform ab dem 1. Januar 2026 abgeschafft wurde. Ein 2026 unterzeichneter Vertrag zahlt keine. Einige ältere DLS-Merkblätter erwähnen die Stempelung noch, und vor 2026 unterzeichnete Dokumente können noch unter die alten Regeln fallen.

Den Vertrag beim DLS hinterlegen

Das ist der Schritt, der den Käufer am meisten schützt. Nach dem Gesetz über den Verkauf von Immobilien (Erfüllungsanspruch) Law 81(I)/2011 sollte der unterzeichnete Vertrag innerhalb von sechs Monaten nach Unterzeichnung beim Bezirksgrundbuchamt hinterlegt werden. Das DLS rät, es sofort zu tun. Nach der Hinterlegung:

• Für dieselbe Immobilie kann kein anderer Kaufvertrag hinterlegt werden.
• Der Vertrag begründet eine Belastung auf der Immobilie, im Rang nach dem Datum der Hinterlegung.
• Erfüllt der Verkäufer nicht, kann der Käufer bei Gericht die Übertragung (Erfüllungsanspruch) oder Schadensersatz verlangen.
• Besteht eine ältere Hypothek, kann der Käufer seinen Anteil an der Schuld direkt an den Kreditgeber zahlen und vor Gericht gehen, wenn dieser die Immobilie nicht freigibt.

Wird die Frist versäumt, bleibt der Vertrag laut Kleanthous & Platis (August 2026) zwischen den Parteien gültig, aber der Käufer verliert den Schutz gegenüber Dritten, und der Erfüllungsanspruch liegt im Ermessen des Gerichts. Ein Gericht kann eine verspätete Hinterlegung zulassen. Das DLS ergänzt, dass sich die Übertragungsgebühren um 10% erhöhen, wenn der Vertrag nicht innerhalb von sechs Monaten hinterlegt wurde.

MwSt. oder Übertragungsgebühren

Ein Immobiliengeschäft zahlt entweder MwSt. oder Übertragungsgebühren, nicht beides in voller Höhe.

Neubauten zahlen MwSt. Der Regelsatz beträgt 19%. Der Satz von 5% gilt nach den Regeln von 2023 für den Hauptwohnsitz eines Käufers: 5% auf die ersten 130 m², wenn deren Wert bis zu €350,000 beträgt, für Wohnungen bis 190 m² und Geschäfte bis €475,000 (Lektion 5). GK Law Firm weist darauf hin, dass der Käufer den Antrag online über Tax For All stellt, nach der Unterzeichnung und vor dem Besitzübergang.

Übertragungsgebühren (DLS, PwC, August 2026):

Wert	Satz
Bis €85,000	3%
€85,001 bis €170,000	5%
Über €170,000	8%

• Keine Übertragungsgebühr, wenn auf denselben Verkauf MwSt. erhoben wurde (das DLS verlangt eine Bescheinigung der MwSt.-Abteilung).
• 50% Ermäßigung, wenn der Kauf nicht der MwSt. unterliegt, was die meisten Wiederverkäufe betrifft.
• Die Gebühr wird auf den Preis oder auf den Marktwert erhoben, wenn der Direktor des DLS den erklärten Preis für zu niedrig hält.

Der Verkäufer schuldet unter Umständen Kapitalertragsteuer von 20%. Ab dem 1. Januar 2026 stiegen die lebenslangen Freibeträge auf €150,000 für einen Hauptwohnsitz (unter Bedingungen) und €30,000 für andere Veräußerungen (PwC). Der Verkäufer braucht vor der Übertragung eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung (Formular N313).

Rechenbeispiel 1: eine Bestandswohnung in Larnaka

Ein Käufer zahlt €250,000 für eine Bestandswohnung, ohne MwSt., mit Hypothek, als Hauptwohnsitz. Ihr Maklervertrag sieht 3% plus MwSt. vor, gezahlt vom Verkäufer.

Posten	Berechnung	Betrag
Übertragungsgebühr vor Ermäßigung	85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%	€13,200
Übertragungsgebühr nach 50% Ermäßigung	13,200 x 50%	€6,600
Stempelsteuer	2026 abgeschafft	€0
Eigenmittel bei 80% Beleihungsquote	250,000 x 20%	€50,000
Agenturprovision, vom Verkäufer gezahlt	250,000 x 3%	€7,500
MwSt. auf das Honorar	7,500 x 19%	€1,425
Zahlung Ihrer Agentur an den Rat	250,000 x 2/10,000	€50

So setzt sich die Gebühr zusammen: €2,550 auf die ersten €85,000, €4,250 auf die nächsten €85,000 und €6,400 auf die letzten €80,000.

Die 80% stammen aus der Grenze der Central Bank of Cyprus für einen Hauptwohnsitz (70% für andere Immobilien), wie 2021 mitgeteilt. Prüfen Sie das aktuelle Angebot der Bank und rechnen Sie ihre eigenen Gebühren sowie die von PwC genannte Hypothekeneintragungsgebühr von 1% hinzu.

Rechenbeispiel 2: eine neue Wohnung in Limassol

Ein Käufer zahlt €300,000 für eine neue Wohnung mit 110 m² von einem Bauträger, als Hauptwohnsitz. GK Law Firm verwendet dasselbe Beispiel.

Posten	Satz von 5% (Hauptwohnsitz)	Satz von 19%
MwSt.	€15,000	€57,000
Übertragungsgebühr	€0 (MwSt. erhoben)	€0 (MwSt. erhoben)

Dieser Unterschied von €42,000 ist der Grund, warum Sie am ersten Tag nach den Plänen des Käufers fragen. Verkauft oder vermietet der Käufer die Wohnung innerhalb von 10 Jahren, muss er das Steueramt innerhalb von 30 Tagen informieren und die Differenz für die verbleibenden Jahre zurückzahlen.

Eigentumsurkunden und Übertragung

Existiert eine separate Eigentumsurkunde, kann die Übertragung bald nach den Prüfungen stattfinden. Die Parteien reichen beim Bezirksgrundbuchamt ein: die Übertragungserklärung (Formular N270), die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Verkäufers N313, die Bescheinigungen von Gemeinde, Abwasser und Wasser, Ausweiskopien und bei einer Hypothek die Zustimmung des Hypothekengläubigers. Das DLS vergibt dann einen Termin.

Existiert die Urkunde noch nicht, was bei Neubauten und Off-Plan-Wohnungen häufig ist, schützt der hinterlegte Vertrag den Käufer, bis der Bauträger die Abnahmebescheinigung des Gebäudes und die separaten Urkunden erhält. Zahlen des Innenministeriums von 2024 zeigen 21,495 Anträge „gefangener Käufer“ nach einem Gesetz von 2015, mit übertragenen Urkunden in 11,158 Fällen. Fragen Sie jeden Bauträger, ob das Grundstück mit einer Hypothek belastet ist und wann die Urkunden erwartet werden.

Off-Plan und Neubauten

Bei einem Off-Plan-Kauf legt der Vertrag die Ratenzahlungen fest. Achten Sie darauf, dass der Anwalt des Käufers:

• Den Vertrag sofort beim DLS hinterlegt.
• Die Planungs- und Baugenehmigungen prüft.
• Bestätigt, dass der Bauträger das Wertverhältnis der Einheit beim DLS eingereicht hat, das den Anteil des Käufers an einer Hypothek auf dem Grundstück festlegt.
• Den Antrag auf 5% MwSt. rechtzeitig stellt, wenn der Käufer berechtigt ist.

Steuern, Gebühren und Kreditregeln ändern sich, prüfen Sie also die offizielle Quelle, bevor Sie handeln. Üben Sie mit dem Vertriebs-Training.

Diese Lektion enthält allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.