Der Beruf des Immobilienmaklers in Georgien

Willkommen zum Kurs. In acht kurzen Lektionen lernen Sie, wie Immobilienarbeit in Georgien funktioniert, dem Land im Kaukasus mit der Hauptstadt Tiflis und der Küstenstadt Batumi, nicht dem US-Bundesstaat. In dieser ersten Lektion geht es um den Beruf selbst: was ein Makler tut, wer ihn ausüben darf, wer zahlt, wer einstellt und wie das erste Jahr wirklich aussieht.

Ein offener Beruf, mit einer neuen Hürde

Georgien hat keine staatliche Lizenz für Immobilienmakler und keine Aufsichtsbehörde für den Beruf. Der klarste Beleg stammt von MONEYVAL, dem Gremium des Europarats gegen Geldwäsche: Sein Bericht vom Dezember 2024 sagt, dass Immobilienmakler nicht als Verpflichtete benannt sind, daher gibt es keine Aufsicht über sie. Ein Ranking der Agenturen in Tiflis von 2026 ergänzt, dass auch die Maklerprovision nicht geregelt ist (TbilisiExperts, Juli 2026).

In Georgien stellt Ihnen also niemand eine Karte aus, und keine Prüfung steht zwischen Ihnen und Ihrem ersten Objekt. Was es gibt, ist freiwillig: Der Georgische Nationale Immobilienverband (GNARE), gegründet 2014, bietet einen Zertifizierungskurs an und veröffentlicht eine Liste zertifizierter Makler (Lektion 3).

Die neue Hürde gilt für Ausländer. Seit dem 1. März 2026 brauchen die meisten Ausländer ohne unbefristeten Aufenthalt eine Arbeitserlaubnis, das „Recht auf Erwerbstätigkeit“, für bezahlte Arbeit, freiberufliche Tätigkeit oder die Führung eines Unternehmens, Selbstständigkeit eingeschlossen (Fragomen, November 2025; Legal.ge, Februar 2026). Ein visumfreier Aufenthalt oder eine Aufenthaltskarte allein gibt kein Recht mehr zu arbeiten. Lektion 2 behandelt das ausführlich.

In Georgien gilt also:

• Georgische Staatsbürger und Personen mit unbefristetem Aufenthalt können ohne Lizenz als Makler anfangen.
• Ausländer können ebenfalls als Makler arbeiten, angestellt oder selbstständig, aber nur mit einer Arbeitserlaubnis.

Was ein Makler tatsächlich tut

Bei einem Wiederverkauf arbeitet der Makler meist für den Verkäufer und:

1. Gewinnt den Auftrag und vereinbart die Provision schriftlich (Lektion 4).
2. Prüft Eigentümer und Immobilie im Öffentlichen Register, bevor er sie bewirbt.
3. Bewertet die Immobilie, fotografiert sie und veröffentlicht sie auf den Portalen.
4. Qualifiziert Käufer und führt die Besichtigungen durch.
5. Verhandelt Preis und Bedingungen und begleitet den Vorgang bis zur Eintragung bei der Nationalen Agentur des Öffentlichen Registers (NAPR) (Lektion 6).

Bei einem Neubau verkauft der Makler die Einheiten eines Bauträgers, sehr oft Off-Plan. Bei einer Vermietung findet der Makler Mieter für einen Vermieter oder eine Wohnung für einen Mieter.

Wer einstellt

Sie werden drei Haupttypen von Arbeitgebern kennenlernen:

• Agenturen in Tiflis, etwa Tbilisi Property, Vestin Property, Realtor.ge, Home24 oder BD Realty, und Franchisebüros wie RE/MAX Realty Park in Saburtalo.
• Agenturen in Batumi, etwa Batumi Residence, Batumi Real Estate oder das Büro von BD Realty in Batumi, viele davon verkaufen an ausländische Käufer auf Russisch und Englisch über WhatsApp und Telegram.
• Bauträger und ihre Vertriebsteams, da ein großer Teil der Verkäufe Off-Plan ist.

Zu den Mitgliedern von GNARE auf dessen eigener Website gehören Alliance Group, Citybroker, Dream Homes, Elite Property, Hestia, Linova Real Estate, Bloomer Properties und Brix Estate.

Wie Sie bezahlt werden

Es gibt keinen gesetzlichen Satz. Die von uns genutzten Quellen beschreiben eine klare Norm:

• Wiederverkauf: Die meisten Makler verlangen etwa 3%, verhandelbar und meist vom Verkäufer bezahlt (ExpatHub, 2025). GeorgiaExpats (2026) nennt 2% bis 3%, vom Verkäufer bezahlt.
• Neubauten: Der Käufer zahlt meist nichts, und der Bauträger bezahlt die Agentur (TbilisiExperts).
• Vermietung: meist 50% einer Monatsmiete, vom Mieter bezahlt (Madloba, Oktober 2026).

Die Provision geht an die Agentur, und Ihr Anteil hängt von Ihrem Vertrag ab. Wir haben keine veröffentlichten Daten zu Provisionsaufteilungen oder Gehältern von Maklern in Georgien gefunden. Lassen Sie sich also von jedem Arbeitgeber seine Zahlen schriftlich geben (Lektion 8). Testen Sie Ihre eigenen Zahlen im Provisionsrechner.

Zwei Märkte, zwei Arten von Käufern

• Tiflis verkaufte 2025 42,388 Wohnungen, 4.3% mehr (Galt & Taggart, Januar 2026). Die meisten Käufer sind Georgier.
• Batumi verkaufte 2025 17,478 Wohnungen, 15% mehr, und Ausländer kauften 52% davon (Investor.ge, April 2026).

Lektion 5 geht tiefer. Merken Sie sich vorerst: Tiflis ist ein lokaler Markt mit ausländischen Investoren obendrauf, und Batumi ist ein Ferienmarkt, in dem ausländische Käufer den Ton angeben.

Ein realistisches erstes Jahr

• Der Start ist langsam. Kein Geschäft, keine Provision, und Ihre ersten Geschäfte brauchen Zeit bis zum Abschluss. Planen Sie Ihre Ersparnisse für eine langsame erste Saison.
• Sprachen zahlen sich aus. Georgisch für Eigentümer und das Register, Englisch und Russisch für viele ausländische Käufer, und Hebräisch oder Ukrainisch können in Batumi helfen (Lektion 5).
• Preise werden in Dollar angegeben, Anzeigen in Lari. Unternehmen müssen Preise in GEL bewerben, auch wenn die meisten Immobilien in der Praxis in USD bepreist und bezahlt werden (Lektion 4).
• Due Diligence ist Ihr Vorteil. Ohne Lizenz und ohne Treuhandgesetz sind die Makler, die Register und Bauträger prüfen, diejenigen, denen Kunden vertrauen.

Wie es weitergeht

In Lektion 2 sehen wir uns an, wer arbeiten darf und was die Arbeitserlaubnis 2026 für Ausländer bedeutet. Um jetzt offene Stellen zu sehen, durchsuchen Sie die Jobs und vergleichen Sie Arbeitgeber unter Agenturen.

Diese Lektion ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Einwanderungsberatung. CloserPass ist nicht mit GNARE, der NAPR oder einer anderen Behörde in Georgien verbunden. Regeln und Zahlen ändern sich, also prüfen Sie die offizielle Quelle, bevor Sie handeln.