Start in Georgien: keine Lizenz, ein Unternehmen und GNARE

In vielen Ländern dieses Kurses geht es in Lektion 3 darum, eine Lizenz zu bekommen. Georgien hat keine. Was Sie stattdessen brauchen, ist ein legaler Weg, bezahlt zu werden: eine Stelle bei einer Agentur oder ein eigenes Unternehmen. Diese Lektion erklärt die Möglichkeiten, einen Steuerpunkt, an dem viele Neueinsteiger scheitern, die Lage beim Geldwäscherecht und den einen Verband, von dem Sie hören werden: GNARE.

Keine Lizenz, keine Aufsicht

Keine Quelle, die wir gelesen haben, beschreibt ein Lizenz- oder Registrierungssystem für Makler in Georgien. Die MONEYVAL-Berichte vom Dezember 2023 und Dezember 2024 sagen, dass Immobilienmakler nach dem Geldwäschegesetz keine Verpflichteten sind und dass es keine Aufsicht über sie gibt. Wir haben kein Gesetz und keinen Gesetzentwurf aus den Jahren 2024 bis 2026 gefunden, das eine Lizenz schaffen würde.

Das heißt nicht, dass der Beruf regellos ist. Die Regeln stehen woanders:

• Einwanderungsrecht: die Arbeitserlaubnis für Ausländer (Lektion 2).
• Unternehmens- und Steuerrecht: wie Sie sich eintragen und besteuert werden (diese Lektion).
• Verbraucher- und Währungsregeln: die GEL-Preisregel für Anzeigen (Lektion 4).
• Das Öffentliche Register: was Sie über eine Immobilie nachweisen können (Lektionen 4 und 6).

Geldwäsche: wer verpflichtet ist

Das Gesetz zur Erleichterung der Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung wurde 2022, 2023 und 2024 geändert und ließ Makler dennoch außen vor. MONEYVAL nennt das einen „mäßigen Mangel“. Um das Immobilienrisiko abzudecken, wurde die Nationale Agentur des Öffentlichen Registers (NAPR) selbst zur Verpflichteten gemacht (MONEYVAL, Dezember 2024).

Was das für Sie bedeutet. Sie haben keine gesetzliche Pflicht zur Kundenprüfung, aber das Register, das den Kauf Ihres Kunden einträgt, schon. Wir haben keine spätere Änderung gefunden, die Makler einbezieht, aber das Gesetz ändert sich oft. Prüfen Sie also die aktuelle Fassung, bevor Sie sich darauf verlassen. Lektion 4 erklärt, warum gute Makler ihre Kunden trotzdem prüfen.

Drei Arten zu arbeiten

1. Angestellter einer Agentur. Die Agentur ist Ihr Arbeitgeber, bezahlt Sie nach ihrem Vertrag und beantragt, wenn Sie Ausländer sind, Ihre Arbeitserlaubnis (Lektion 2). Das ist der einfachste Einstieg.

2. Einzelunternehmer (IE). Sie lassen sich im Haus der Justiz oder bei der NAPR als IE eintragen, und eine Steuernummer wird automatisch vergeben (Legalese, Juli 2026). Viele Freiberufler arbeiten so mit Agenturen. Ein Ausländer, der als IE arbeitet, braucht als Selbstständiger eine Arbeitserlaubnis (Legal.ge, Februar 2026). ExpatHub, ein Dienstleister, verkauft ein Paket zur IE-Eintragung für 600 GEL einschließlich der staatlichen Gebühr. Das ist ein kommerzieller Preis, nicht die offizielle Gebühr.

3. Gesellschaft mit beschränkter Haftung (LLC). Die übliche Rechtsform für eine Agentur mit Mitarbeitern, Partnern oder einer Marke. Viele georgische Agenturen firmieren als LLC, zum Beispiel Tbilisi Property LLC oder Home24 LLC. Wir haben die Gebühren für die Eintragung einer LLC für diesen Kurs nicht geprüft, also fragen Sie im Haus der Justiz oder einen Steuerberater.

Die 1%-Steuerfalle

Georgien ist für seinen Kleinunternehmensstatus (SBS) für Einzelunternehmer bekannt. Legalese (Juli 2026) beschreibt ihn so:

Jahresumsatz	Steuer
Bis 500,000 GEL	1% des Umsatzes
500,000 bis 1,000,000 GEL	3% auf den Teil über 500,000 GEL
Über 1,000,000 GEL	Status entfällt

Aber Kanzleien berichten, dass die Immobilienvermittlung ausgeschlossen ist. Legalese führt die Vermittlung von Wohnimmobilien unter den ausgeschlossenen Tätigkeiten auf. Gegidze, eine andere Kanzlei, nennt Tätigkeiten als Immobilienagentur oder -makler und sagt, dass Immobilienvermittlung Sie von der 1%-Regelung ausschließt. Andersen Georgia (September 2026) erwähnt die Vermittlung in seiner Zusammenfassung nicht, schließt aber Beratungsleistungen aus.

Wie Sie es sagen. „Zwei georgische Kanzleien berichten, dass die Immobilienvermittlung den 1%-Status nicht nutzen kann. Planen Sie also mit dem regulären Steuersystem und lassen Sie das von einem Steuerberater anhand des Steuergesetzbuchs bestätigen.“ Bauen Sie Ihren Businessplan nicht auf 1% auf, bevor ein Steuerberater die aktuelle Liste der ausgeschlossenen Tätigkeiten geprüft hat.

GNARE: der freiwillige Verband

Der Georgische Nationale Immobilienverband (GNARE) wurde im April 2014 gegründet. Auf seiner eigenen Website sagt er:

• Er ist der einzige georgische Partner der US National Association of REALTORS und die einzige Organisation, die die Marke REALTOR in Georgien nutzen darf.
• Er bietet einen von CEPI akkreditierten Zertifizierungskurs für Makler an, für 750 GEL für Mitglieder und 900 GEL für andere, und veröffentlicht eine Liste zertifizierter Makler.
• Eine Kursankündigung nennt ihn die erste Stufe der Maklerzertifizierung.

GNARE beschreibt keine staatliche Lizenz, und die Zertifizierung ist freiwillig. Sie lohnt sich trotzdem: Ohne Lizenz gehören ein Zertifikat und eine Mitgliedschaft zu den wenigen Signalen, die ein Arbeitgeber oder Kunde prüfen kann. Zu den auf der Website aufgeführten Mitgliedern gehören Alliance Group, Citybroker, Dream Homes, Elite Property, Hestia, Linova Real Estate, Bloomer Properties und Brix Estate.

Wir haben keinen Hinweis auf einen anderen nationalen Maklerverband gefunden. Seien Sie also bei jeder anderen „offiziellen“ Stelle vorsichtig, bis Sie sie prüfen können.

Wie Sie eine Agentur prüfen, bevor Sie anfangen

1. Eintragung. Wie lauten der offizielle Name und die Rechtsform (LLC oder IE), und wer sind die Eigentümer?
2. Arbeitserlaubnis, wenn Sie Ausländer sind: Beantragt die Agentur sie, und wann? Fangen Sie nicht an, bevor sie erteilt ist.
3. Ihr Status. Angestellter oder Freiberufler auf Provisionsbasis? Wenn Freiberufler, wer kümmert sich um Ihren IE und die Steuern?
4. Provision. Welchen Anteil bekommen Sie, wann wird gezahlt, und was passiert mit Geschäften, die nach Ihrem Weggang abgeschlossen werden?
5. Due Diligence. Prüft die Agentur Registerauszüge und Bauträger, bevor sie Anzeigen schaltet?
6. Verbände. Ist sie GNARE-Mitglied? Nicht Pflicht, aber ein gutes Zeichen.

Ihre eigene Agentur gründen

1. Wählen Sie Ihre Rechtsform: IE, wenn Sie allein anfangen, LLC, wenn Sie Mitarbeiter einstellen oder mit Partnern arbeiten.
2. Wenn Sie Ausländer sind, holen Sie sich zuerst Ihre Arbeitserlaubnis als Selbstständiger, mit einem Businessplan.
3. Fragen Sie einen Steuerberater, welches Steuersystem gilt, angesichts des berichteten Ausschlusses der Vermittlung vom SBS.
4. Schreiben Sie Ihre Provisionsvereinbarung und Ihre Routine zur Kundenprüfung (Lektion 4).
5. Bewerben Sie Preise in GEL (Lektion 4) und listen Sie auf den Portalen (Lektion 7).

Regeln ändern sich, also prüfen Sie die offizielle Quelle, bevor Sie handeln. Üben Sie mit dem Verkaufstraining.

Diese Lektion ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. CloserPass ist nicht mit GNARE, der NAPR oder einer anderen Behörde in Georgien verbunden.