Die Regeln, die Sie in Georgien jeden Tag befolgen

Georgien hat kein Maklergesetz mit einer Pflichtenliste, daher kommen die Regeln, die Sie täglich befolgen, aus Ihren Verträgen, dem Öffentlichen Register, der Währungsregel für Preise und schlicht guter Praxis. Ohne Lizenz, die man verlieren kann, schützt nur Ihr Ruf Ihre Karriere. Die meisten Probleme entstehen durch eine Gebühr, die niemand aufgeschrieben hat, eine Wohnung, deren Eigentümer niemand geprüft hat, oder ein Off-Plan-Versprechen, das niemand halten konnte. Diese Lektion macht aus den Regeln Gewohnheiten.

1. Vereinbaren Sie die Provision schriftlich

Es gibt keinen gesetzlichen Satz, und TbilisiExperts (Juli 2026) stellt fest, dass die Provision nicht geregelt ist. Die üblichen Normen (Lektion 1) sind etwa 3% beim Wiederverkauf, vom Verkäufer bezahlt (ExpatHub), 2% bis 3% laut GeorgiaExpats (2026) und nichts für den Käufer bei einem Neubau, wo der Bauträger zahlt. Da nichts im Gesetz die Lücke füllt, ist Ihre schriftliche Vereinbarung Ihr einziger Schutz. Sie sollte festlegen:

• Die Immobilie und das Geschäft (Verkauf oder Vermietung).
• Die Provision, als Prozentsatz oder Betrag, die Währung und wer zahlt.
• Wann sie fällig ist: bei Unterzeichnung oder bei der Eintragung bei der NAPR.
• Ob MwSt. hinzukommt, wenn Ihr Unternehmen sie berechnet.
• Ob der Auftrag exklusiv ist und für wie lange.
• Wie ein mit einer anderen Agentur geteiltes Geschäft aufgeteilt wird.

2. Zuerst das Öffentliche Register prüfen

Jedes Eigentumsrecht in Georgien wird von der Nationalen Agentur des Öffentlichen Registers (NAPR) erfasst. Bevor Sie eine Wohnung bewerben oder einen Käufer eine Anzahlung leisten lassen, holen Sie den Registerauszug ein und prüfen Sie:

1. Den Eigentümer. Der Verkäufer muss der eingetragene Eigentümer sein oder eine gültige Vollmacht von ihm haben. Verkäufer und Käufer aus der Ferne nutzen oft eine notariell beglaubigte Vollmacht mit Apostille (ExpatHub; GeorgiaExpats).
2. Die Immobilie. Adresse, Fläche und Art müssen dem entsprechen, was Sie bewerben.
3. Alles, was dazu eingetragen ist. Lesen Sie jeden Eintrag und fragen Sie einen Anwalt zu allem, was Sie nicht verstehen.
4. Bei Off-Plan, ob der Bauträger Eigentümer des Grundstücks ist und wie Käufer als künftige Eigentümer erfasst werden (Regel 4 und Lektion 6).

Grundstücke sind ein Sonderfall. Landwirtschaftliche Flächen sind georgischen Staatsbürgern und Unternehmen vorbehalten, mit engen Ausnahmen (GRATA International, September 2025). Prüfen Sie die Flächenkategorie, bevor Sie einem ausländischen Käufer ein Grundstück zeigen.

3. Preise in Lari bewerben

Seit Juli 2017 müssen Unternehmen in Georgien Preise in GEL bewerben. Die vom ISET Policy Institute (Februar 2017) beschriebenen Sanktionen beginnen mit einer Verwarnung, dann 1,000 GEL, dann 5,000 GEL.

In der Praxis werden Immobilien in USD angegeben und oft in USD abgewickelt. GeorgiaExpats (2026) sagt, dass die meisten Geschäfte in Tiflis in Dollar bepreist und abgewickelt werden. ExpatHub sagt, dass GEL das einzige gesetzliche Zahlungsmittel ist und Verträge einen USD-Gegenwert angeben. Die Quellen widersprechen sich, wie die Abwicklung in Fremdwährung heute funktioniert, daher:

• Zeigen Sie in Anzeigen und auf Ihrer Website den Preis in GEL. Sie können einen USD-Gegenwert hinzufügen.
• Folgen Sie in Verträgen der Formulierung des Anwalts oder des Registers zur Währung.
• Versprechen Sie einem Kunden nie, wie das Geld rechtlich fließen muss. Fragen Sie die Bank und einen Anwalt.

4. Off-Plan ehrlich verkaufen

Off-Plan ist der Kern des georgischen Marktes, und das Sicherheitsnetz ist dünn. Legal.ge (Oktober 2026) und SOVA (Oktober 2026) fanden kein Gesetz, das ein Treuhandkonto vorschreibt, und kein Register der Bauträger. Ein von SOVA zitierter Ökonom sagte über Ratenpläne der Bauträger: Dort gibt es keine Regulierung. GeorgiaExpats (2026) ergänzt, dass die übliche Anzahlung von 10% in der Regel nicht erstattungsfähig ist und dass manche Bauträger Anzahlungen auf Treuhandkonten verwahren, viele aber nicht.

Sagen Sie also nie:

• „Ihr Geld ist geschützt“, wenn der Vertrag nicht genau zeigt, wie, etwa durch ein im Vertrag genanntes Treuhandkonto.
• „Garantierter Fertigstellungstermin“, wenn der Vertrag dem Bauträger Spielraum lässt.
• „Garantierte Mietrendite“, wenn es keine schriftliche Verpflichtung des Bauträgers ist, und selbst dann erklären Sie, wer dafür einsteht.
• „Damit bekommen Sie einen Aufenthalt“, wenn der Wert nicht 150,000 USD laut zertifiziertem Gutachten erreicht (Erickson Immigration Group, Februar 2026). Und deuten Sie nie an, dass ein Aufenthalt das Recht zu arbeiten gibt (Lektion 2).

Gebäudesicherheit gehört zur Ehrlichkeit. Nach dem Gebäudeeinsturz 2021 in Batumi in der 26 May Street, bei dem neun Menschen starben und der mit illegalen Umbauten in Verbindung gebracht wurde, stellte OC Media fest, dass Architekten und Bauunternehmen in Georgien nicht lizenziert sind. Fragen Sie nach Genehmigungen und früheren Projekten des Bauträgers, bevor Sie eine Einheit verkaufen.

5. Kennen Sie Ihren Kunden trotzdem

Makler sind nach dem Geldwäschegesetz keine Verpflichteten, die NAPR aber schon (MONEYVAL, Dezember 2024). Das Register stellt bei der Eintragung Fragen, und eine Agentur, die ihm verdächtige Käufer bringt, wird nicht lange bestehen. Als tägliche Praxis:

1. Identifizieren Sie jeden Käufer und Verkäufer und den tatsächlichen Eigentümer hinter jedem Unternehmen.
2. Verstehen Sie das Geld: woher es kommt und wie es ankommen wird.
3. Nehmen Sie Ihre eigenen Gebühren per Banküberweisung gegen Rechnung ein, nie in bar.
4. Dokumentieren Sie, was Sie geprüft haben.

Was Menschen in Schwierigkeiten bringt

Praxis	Risiko
Ein Ausländer, der ohne Arbeitserlaubnis arbeitet	Eine Strafe von 2,000 GEL für Arbeitnehmer und Arbeitgeber, bei Wiederholung verdoppelt und verdreifacht (Lektion 2)
Keine schriftliche Provisionsvereinbarung	Kein gesetzlicher Standard als Rückfallposition, und Streit darüber, wer zahlt
Eine Wohnung ohne Registerauszug bewerben	Etwas verkaufen, das dem Verkäufer nicht gehört oder das er nicht verkaufen darf
Preise in Anzeigen nur in USD	Eine Verwarnung, dann Strafen von 1,000 und 5,000 GEL
Eine Off-Plan-Anzahlung „sicher“ nennen	Ein Käufer, der eine nicht erstattungsfähige Anzahlung verliert und Ihnen die Schuld gibt
Einem ausländischen Käufer landwirtschaftliche Flächen zeigen	Ein Kauf, den das Gesetz beschränkt

Ihre täglichen Gewohnheiten

• Kein Inserat ohne schriftliche Provisionsvereinbarung.
• Keine Anzeige und keine Anzahlung ohne den Registerauszug.
• Jede Anzeige mit Preis in GEL.
• Kein Off-Plan-Versprechen, das nicht im Vertrag des Bauträgers steht.
• Keine Barzahlung von Gebühren und kein Kunde, dessen Geldherkunft Sie nicht verstehen.

Diese Regeln ändern sich, prüfen Sie daher vor dem Handeln die offizielle Quelle. Üben Sie sie in Kundenkompetenz.

Diese Lektion ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung. CloserPass ist nicht mit der NAPR oder einer anderen Behörde in Georgien verbunden.