Den georgischen Markt kennen: Tiflis und Batumi

Georgiens Immobilienmarkt besteht eigentlich aus zwei Märkten. Tiflis ist eine Hauptstadt, in der die meisten Käufer georgische Familien sind, mit Investoren obendrauf. Batumi ist ein Badeort am Schwarzen Meer, in dem Ausländer etwa die Hälfte der Wohnungen kaufen. Preise, Käufer, Sprachen und Risiken unterscheiden sich. Beide zu kennen, mit belegbaren Zahlen, ist das, was Kunden Vertrauen gibt.

Woher die Daten kommen

Zahlen zum georgischen Markt stammen meist aus drei Quellen, wie sie in der Presse zitiert werden:

• Galt & Taggart, ein Investment-Research-Haus, mit monatlichen Berichten zu Tiflis und Umfragen bei Bauträgern in Batumi.
• TBC Capital, zitiert für monatliche Zahlen aus Tiflis.
• Colliers Georgia, zitiert für monatliche Zahlen aus Batumi und die Nationalitäten der Käufer.

Registerzahlen der NAPR hinken bei Neubauten hinterher, weil Einheiten oft spät eingetragen werden, daher können Erstverkäufe in Registerdaten niedriger aussehen als das, was Bauträger melden (Galt & Taggart). Nennen Sie immer Quelle und Datum, wenn Sie eine Zahl zitieren.

Tiflis

Volumen. 2025 verkaufte Tiflis 42,388 Wohnungen, 4.3% mehr: 20,961 auf dem Erstmarkt (5.2% mehr) und 21,427 auf dem Zweitmarkt (3.5% mehr) (Galt & Taggart, Januar 2026). Umfragen bei Bauträgern zeigten ein Plus der Erstverkäufe von 27.3%, die Differenz erklärt sich durch die verzögerte Eintragung.

Preise im Dezember 2025 (Galt & Taggart, USD pro Quadratmeter):

Segment	Preis
Erstmarkt, Rohbauzustand (white frame)	1,373 USD, 4.0% mehr
Zweitmarkt, neue Projekte	1,316 USD
Zweitmarkt, alte Projekte	etwa 1,238 USD

„White frame“ ist ein Ausbaustandard zwischen Rohbau und schlüsselfertiger Wohnung, und so vergleicht Galt & Taggart Neubaupreise.

Preise im Erstmarkt nach Stadtteil (Galt & Taggart, Dezember 2025):

Bezirk	USD pro m²
Vake	2,781
Saburtalo	1,613
Krtsanisi	1,575
Isani	1,358
Didube	1,352
Nadzaladevi	1,189
Didi Dighomi	1,076
Samgori	1,065
Gldani	1,038

Mtatsminda zeigte 3,294 USD, aber bei einer kleinen Stichprobe. Sagen Sie das, wenn Sie den Wert zitieren.

Mieten und Rendite. Die Durchschnittsmiete lag bei 9.8 USD pro m² im Monat, was eine Bruttomietrendite von 8.6% ergibt (Galt & Taggart, Dezember 2025).

2026 bisher. Im Juli 2026 wurden 4,409 Wohnungen verkauft, 22% mehr, im Wert von 395 Millionen USD, 24% mehr. Der Durchschnittspreis von Januar bis Juli lag bei 1,348 USD pro m², 4% mehr (SOVA, September 2026, mit Verweis auf TBC Capital).

Wer kauft. Colliers beziffert die Käufer in Tiflis auf etwa 90% Georgier, 4% Israelis und 2% Russen (Commersant, Dezember 2025). Die eigene Grafik von Galt & Taggart zeigt womöglich einen niedrigeren georgischen Anteil, also zitieren Sie Colliers namentlich.

Ausblick. Galt & Taggart erwartete für 2026 eine stagnierende Nachfrage und ein Preiswachstum im einstelligen Bereich. Colliers erwartete keinen Preisrückgang.

Batumi

Volumen und Wert. 2025 verkaufte Batumi 17,478 Wohnungen, 15% mehr, bei einem Marktvolumen von rund 1.3 Milliarden USD, etwa 24% mehr (Investor.ge, April 2026, mit Verweis auf Galt & Taggart).

Preise. Der Durchschnittspreis für bezugsfertige Wohnungen lag 2025 bei 1,865 USD pro m², gegenüber 1,699 USD im Jahr 2024 und 1,569 USD im Jahr 2023. Alt-Batumi liegt über 3,000 USD, der Stadtrand unter 1,500 USD.

Rendite. Die Bruttorendite fiel von 8.8% auf 7.4%. Für 2026 erwartete Galt & Taggart stagnierende Erstverkäufe und Preissteigerungen von 4% bis 6%.

2026 bisher.

• Erstes Halbjahr: 7,838 Wohnungen, 11.4% mehr, im Wert von 507 Millionen USD, 29% mehr (Eva Estate, August 2026, mit Verweis auf Colliers).
• Juni: 1,468 Verkäufe, Ausländer 47%, Neubau-Durchschnitt 1,455 USD pro m², 22.6% mehr, teilweise verzerrt durch hochwertige Projekte.
• August: 1,235 Verkäufe, 4.3% weniger, im Wert von 81 Millionen USD, mit ausländischen Käufern bei 52%, vor den Georgiern, und einem gewichteten Neubau-Durchschnitt von 1,386 USD pro m² (Business Media Georgia, September 2026, mit Verweis auf Colliers).

Wer kauft. Ausländer machten 52% der Verkäufe 2025 aus, Israelis 13% aller Verkäufe (Investor.ge, April 2026). Die Aufteilung von Colliers vom Dezember 2025 lautete 50% Georgier, 16% Russen und 9% Ukrainer (Commersant). In der Bauträgerumfrage von Galt & Taggart für das erste Quartal 2026 lagen Ausländer bei etwa 63% und Europäer bei etwa 18%, wobei ukrainische, russische und belarussische Käufer zusammengezählt wurden (Open4Business, Oktober 2026). Investor.ge (Oktober 2025) berichtete von wachsender Nachfrage aus Israel und dem Nahen Osten und sinkender russischer Nachfrage.

Das Risiko: unverkaufter Bestand. Die erfassten Bauträger in Batumi hatten Ende 2025 rund 12,400 unverkaufte Wohnungen, etwa 14% mehr (Investor.ge, April 2026). Käufer haben Verhandlungsspielraum, und Sie haben die Pflicht, den Bauträger zu prüfen (Lektion 4).

Tiflis und Batumi im Vergleich

	Tiflis	Batumi
Verkäufe, 2025	42,388	17,478
Typischer Preis	1,373 USD/m² Erstmarkt, Rohbauzustand (Dez. 2025)	1,865 USD/m² Durchschnitt bezugsfertig (2025)
Bruttorendite	8.6%	7.4%
Ausländeranteil	Etwa 10% (Colliers)	Etwa die Hälfte
Hilfreiche Sprachen	Georgisch, Englisch, Hebräisch, Russisch	Russisch, Englisch, Hebräisch, Ukrainisch, Georgisch

Regeln, die jeder Makler kennen muss

• Wohnungen und nicht landwirtschaftliche Immobilien: Ausländer können frei kaufen, zu den gleichen Bedingungen wie Georgier (GRATA International, September 2025).
• Landwirtschaftliche Flächen: georgischen Staatsbürgern und Unternehmen vorbehalten, außer bei Erbschaft oder im Rahmen eines von der Regierung genehmigten Investitionsplans für ein georgisches Unternehmen in ausländischem Besitz.
• Off-Plan: Ein Käufer kann über einen Vorkaufvertrag bei der NAPR als künftiger Eigentümer eingetragen werden, und das volle Eigentum folgt nach der Fertigstellung (Legal.ge, Oktober 2026; Lektion 6).
• Aufenthalt: Eine Immobilie im Wert von mindestens 150,000 USD laut zertifiziertem Gutachten kann seit dem 1. März 2026 einen befristeten Aufenthalt begründen (Erickson Immigration Group). Sie gibt kein Recht zu arbeiten (Lektion 2).

So lernen Sie Ihr Gebiet kennen

1. Wählen Sie einen Stadtteil oder einen Teil von Batumi und erkunden Sie ihn zu Fuß: Verkehrsanbindung, Schulen, die Strandpromenade, neue Projekte.
2. Verfolgen Sie Galt & Taggart, TBC Capital und Colliers über die Presse, und nennen Sie immer Quelle und Datum.
3. Lernen Sie die Sprachen Ihrer Käufer: Russisch und Englisch decken die meisten ausländischen Anfragen ab, Hebräisch hilft bei israelischen Käufern.
4. Fragen Sie jeden Bauträger nach seinen früheren Projekten, Genehmigungen und unverkauftem Bestand.

Preise und Regeln ändern sich schnell, prüfen Sie also die offizielle Quelle, bevor Sie handeln. Auf der Georgien-Seite und unter Märkte sehen Sie, was CloserPass abdeckt.

Diese Lektion enthält allgemeine Informationen, keine Anlageberatung.