Ein Geschäft von Anfang bis Ende in Georgien

Ein georgischer Verkauf kommt im Vergleich zu den meisten Ländern dieses Kurses mit wenig Papierkram aus. Es gibt keine Grunderwerbsteuer, keinen Pflichtnotar, und das Register kann einen Verkauf an einem Tag eintragen. Genau wegen dieser Geschwindigkeit sind Ihre Prüfungen wichtig: Ist der Vertrag eingetragen, ist es geschehen. Diese Lektion begleitet einen Wiederverkauf, dann einen Off-Plan-Kauf, und rechnet die Zahlen durch.

Wer was tut

• Die Agentur: Maklervertrag, Registerprüfung, Marketing, Besichtigungen, Angebot, Verhandlung, Koordination.
• Der Anwalt des Käufers (für Ausländer dringend empfohlen): prüft den Registereintrag, den Vertrag und bei Off-Plan den Bauträger.
• Die Nationale Agentur des Öffentlichen Registers (NAPR), auch über das Haus der Justiz erreichbar: trägt den Eigentümerwechsel ein und erhebt die Gebühr.
• Ein Notar, nur wenn nötig. Ein Verkauf braucht keinen, aber ein Käufer oder Verkäufer aus der Ferne unterzeichnet meist über eine notariell beglaubigte Vollmacht mit Apostille (ExpatHub; GeorgiaExpats).
• Die Bank, wenn der Käufer eine Hypothek hat oder das Geschäft per Überweisung bezahlt wird.
• Der Bauträger, bei einem Neubau: sein eigener Vorkaufvertrag und Zahlungsplan.

Ein Wiederverkauf, Schritt für Schritt

1. Maklervertrag. Schriftlich, mit Provision, Währung, wer zahlt und wann sie fällig ist (Lektion 4).
2. Registerauszug. Bestätigen Sie, dass der Verkäufer der eingetragene Eigentümer ist, und lesen Sie alles, was zur Immobilie eingetragen ist, bevor Sie Anzeigen schalten.
3. Angebot und Anzahlung. Eine Anzahlungs- oder Reservierungsvereinbarung sichert meist die Wohnung. Ob das Geld erstattungsfähig ist, hängt von der Formulierung ab, also lesen Sie sie mit dem Käufer, bevor Geld fließt.
4. Kundenprüfung. Identifizieren Sie beide Seiten und verstehen Sie das Geld des Käufers (Lektion 4).
5. Kaufvertrag. Preis, Währung, Zahlungsweise und -datum, Übergabetermin und wer welche Kosten trägt. Der Vertrag kann bei der NAPR oder im Haus der Justiz unterzeichnet werden (ExpatHub).
6. Eintragung bei der NAPR. Der Käufer wird Eigentümer, wenn das Register die Rechtsänderung einträgt.
7. Übergabe und Provision. Schlüssel, Zählerstände, und der Verkäufer bezahlt die Agentur per Banküberweisung gegen Rechnung.

Währung. Preise werden meist in USD vereinbart, und viele Geschäfte werden in USD abgewickelt, während Anzeigen GEL zeigen müssen (ISET Policy Institute; GeorgiaExpats). Wie ein Vertrag die Währung angeben muss, klärt der Anwalt, da sich die Quellen widersprechen.

Eintragungsgebühren

Die offizielle NAPR-Gebühr für die Eintragung einer Änderung des Eigentumsrechts hängt davon ab, wie schnell Sie sie wollen (napr.gov.ge, geprüft im Oktober 2026):

Leistung	Gebühr	Zeit
Standard	150 GEL	4 Arbeitstage
Schnell	270 GEL	1 Arbeitstag
Am selben Tag	350 GEL	Am selben Tag

Ältere Ratgeber nennen noch 50 bis 200 GEL, was darauf hindeutet, dass die Gebühren gestiegen sind. Nutzen Sie die offizielle Seite und prüfen Sie sie vor jedem Geschäft erneut.

Steuern beim Geschäft

• Keine Grunderwerbsteuer und keine Stempelsteuer beim Kauf (Georgiafy, August 2026; GeorgiaExpats, 2026).
• Der Gewinn des Verkäufers. Verkauft eine Privatperson eine Wohnimmobilie innerhalb von 2 Jahren nach dem Kauf, wird der Gewinn mit 5% besteuert. Nach mehr als 2 Jahren fällt keine Steuer an. Eine Gewerbeimmobilie, die innerhalb von 2 Jahren verkauft wird, wird mit 20% besteuert (Gegidze, Juni 2024; ExpatHub).
• Die jährliche Grundsteuer für Privatpersonen hängt vom Haushaltseinkommen ab: Unter 40,000 GEL im Jahr ist der Eigentümer befreit, darüber steigt der Satz mit dem Einkommen bis 1%, von der Gemeinde festgelegt (Georgiafy; ExpatHub). Die Quellen nennen unterschiedliche Stufen, also sagen Sie Kunden, sie sollen das bei der Steuerbehörde bestätigen lassen.
• Mieteinnahmen. Eine Privatperson, die ihre Wohnungsvermietung registriert, zahlt 5% der Bruttomiete. Sonst beträgt der Satz 20% (Georgiafy; Gegidze).

Rechenbeispiel 1: ein Wiederverkauf in Saburtalo, der Verkäufer besaß die Wohnung 18 Monate

Ein Käufer zahlt 98,700 USD für eine Wohnung mit 75 m² in einem neueren Gebäude, zu 1,316 USD pro m², dem Durchschnitt vom Dezember 2025 für Wiederverkäufe in neuen Projekten (Galt & Taggart). Der Verkäufer hat sie vor 18 Monaten für 90,000 USD gekauft. Die Provision der Agentur beträgt 3%, vom Verkäufer bezahlt. In Wirklichkeit wird die Steuer in Lari berechnet. Wir rechnen in USD, um das Beispiel einfach zu halten.

Posten	Berechnung	Betrag
Grunderwerbsteuer	In Georgien keine	0
NAPR-Gebühr, Standard	Fest	150 GEL
Gewinn des Verkäufers	98,700 - 90,000	8,700 USD
Steuer auf den Gewinn (unter 2 Jahren)	8,700 x 5%	435 USD
Provision, Verkäufer	98,700 x 3%	2,961 USD

Die Kosten des Käufers sind winzig: die Registergebühr, ein Anwalt, falls er einen beauftragt, und eventuelle Übersetzungen oder Vollmachten. Das ist ein starkes Verkaufsargument bei ausländischen Käufern.

Rechenbeispiel 2: dieselbe Wohnung, der Verkäufer besaß sie 3 Jahre

Gleicher Preis, aber der Verkäufer besitzt die Wohnung seit drei Jahren.

Posten	Betrag
Steuer auf den Gewinn	0, länger als 2 Jahre gehalten
Provision	2,961 USD

Der Verkäufer spart 435 USD. Fragen Sie jeden Verkäufer beim ersten Treffen, wann er gekauft hat.

Off-Plan: der Vertrag des Bauträgers

Bei einem Neubau unterzeichnet der Käufer den Vorkaufvertrag des Bauträgers. Legal.ge (Oktober 2026) erklärt, dass der Käufer bei der NAPR als künftiger Eigentümer eingetragen werden kann und dass das volle Eigentum nach der Fertigstellung und dem Dokument zur Nutzungsfähigkeit des Gebäudes folgt. Prüfen Sie, dass der Vertrag diese Eintragung vorsieht und dass sie erfolgt.

Wie das Geld fließt. SOVA (Oktober 2026) und GeorgiaExpats (2026) beschreiben das übliche Muster:

• Ratenpläne der Bauträger laufen meist 2 bis 3 Jahre, überwiegend in Fremdwährung, oft zinsfrei.
• Die Anzahlung beträgt oft 10%, ist in der Regel nicht erstattungsfähig, und der Eigenanteil kann inzwischen schon bei 0% liegen.
• Viele Käufer refinanzieren den Restbetrag bei der Übergabe mit einer Bankhypothek.
• Off-Plan-Preise liegen oft etwa 20% bis 30% unter fertigen Einheiten.
• Raten sind von den Obergrenzen der Nationalbank für das Verhältnis von Rate zu Einkommen ausgenommen und erscheinen eventuell nicht bei der Kreditauskunftei. Wie ein Ökonom SOVA sagte: Dort gibt es keine Regulierung.

Es gibt kein Treuhandgesetz und kein Bauträgerregister (Legal.ge; SOVA). Der Vertrag und die Erfolgsbilanz des Bauträgers sind der einzige Schutz des Käufers.

Rechenbeispiel 3: eine Off-Plan-Wohnung in Batumi

Ein Käufer reserviert eine Wohnung mit 45 m² zu 1,400 USD pro m², nahe dem Neubau-Durchschnitt vom August 2026 von 1,386 USD (Business Media Georgia), also 63,000 USD. Der Bauträger bietet 10% Anzahlung und 24 zinsfreie Monatsraten. Diese Bedingungen sind ein Beispiel. Entscheidend ist der Vertrag.

Stufe	Zahlung	Bisher gezahlt
Anzahlung, 10%	6,300 USD	6,300 USD
24 Monatsraten	je 2,362.50 USD	63,000 USD nach 24 Monaten
Eintragung als Eigentümer nach der Fertigstellung	NAPR-Gebühr	Eigentum auf den Namen des Käufers

Bei einem Neubau bezahlt meist der Bauträger die Agentur, und der Käufer zahlt keine Gebühr (Lektion 8).

Rechenbeispiel 4: ein Käufer, der einen Aufenthalt möchte

Ein Käufer möchte einen Aufenthalt durch Immobilienerwerb. Seit dem 1. März 2026 liegt die Schwelle bei 150,000 USD Marktwert laut zertifiziertem Gutachten, und mehrere Immobilien können kombiniert werden (Erickson Immigration Group, Februar 2026).

Eine neue Wohnung mit 55 m² in Vake zum Durchschnitt für Erstverkäufe vom Dezember 2025 von 2,781 USD pro m² kommt auf etwa 152,955 USD. Das scheint zu reichen, aber nur das Gutachten zählt, und ein Gutachter kann sie niedriger bewerten. Sagen Sie dem Käufer, er soll einen Puffer über 150,000 USD einplanen und dass der Aufenthalt kein Recht zu arbeiten gibt (Lektion 2).

Steuern, Gebühren und Regeln ändern sich, prüfen Sie also die offizielle Quelle, bevor Sie handeln. Üben Sie mit dem Training zu Verkauf und den Rechenübungen.

Diese Lektion enthält allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.