Der Beruf des Immobilienmaklers in Portugal

Willkommen zum Kurs. In acht kurzen Lektionen lernen Sie, wie Sie als Immobilienmakler in Portugal starten, arbeiten und wachsen. In dieser ersten Lektion geht es um den Beruf selbst: was Sie den ganzen Tag tun, wer Sie bezahlt und wie das erste Jahr wirklich aussieht.

Die Agentur hält die Lizenz, Sie halten den Kunden

In Portugal ist die Immobilienvermittlung eine lizenzpflichtige Tätigkeit. Das Gesetz 15/2013 besagt, dass ein Unternehmen (oder ein Einzelunternehmer) eine Lizenz des IMPIC braucht, des öffentlichen Instituts für Immobilien und Bau, bevor es als Vermittler tätig werden darf. In der Branche heißt sie AMI-Lizenz. Wir behandeln sie ausführlich in Lektion 3.

Die meisten, die Immobilien zeigen, besitzen diese Lizenz nicht selbst. Sie arbeiten als consultores imobiliários unter der Lizenz der Agentur, zu der sie kommen. Ekonomista erklärte im September 2026, dass ein Berater nur einen Kooperationsvertrag mit einem lizenzierten Unternehmen braucht. Ein Gastautor bei Doutor Finanças schätzte 2024, dass weit über 95% der Makler so arbeiten, und bezifferte die Gesamtzahl auf zwischen 40,000 und 60,000 Personen. Es gibt kein Register für Einzelpersonen, betrachten Sie das also als Schätzung.

Was ein Berater tatsächlich tut

Bei einem Wiederverkauf arbeiten Sie meist für den Verkäufer. Sie:

1. Das Objekt akquirieren und den Eigentümer den Maklervertrag der Agentur unterschreiben lassen (Lektion 4).
2. Bewerten die Immobilie, machen Fotos und veröffentlichen sie auf Portalen.
3. Käufer qualifizieren, Besichtigungen organisieren und jeden Kunden für die Prüfungen zur Geldwäschebekämpfung identifizieren.
4. Das Angebot verhandeln und beiden Seiten zum Kaufvorvertrag (CPCV) und seiner Anzahlung (sinal) verhelfen.
5. Bank, Anwalt oder solicitador und die Beurkundung koordinieren, bis die Schlüssel übergeben werden.

Bei einem Neubau- oder Off-Plan-Verkauf verkaufen Sie für einen Bauträger, oft über Projektstarts und Käuferveranstaltungen. Bei einer Vermietung finden und prüfen Sie Mieter für einen Vermieter.

Wer einstellt

Sie werden drei Haupttypen von Arbeitgebern kennenlernen:

• Nationale Netzwerke und Franchises, in denen die meisten Berater unter einer gemeinsamen Marke selbstständig sind.
• Unabhängige Agenturen und Boutique-Agenturen, oft stark in einer Stadt, an einer Küste oder in einem Preissegment.
• Bauträger und ihre Vertriebsteams, die neue Projekte verkaufen.

Die Netzwerke sind groß. ECO berichtete im März 2026, dass 2025 RE/MAX 11,350 Berater in 422 Agenturen hatte, Century 21 hatte 5,086 Berater, ERA etwa 3,300 und Zome 2,064. KW (Keller Williams) nannte keine Mitarbeiterzahl, meldete aber 14,429 Transaktionen. Zusammen hatten die fünf größten Netzwerke 24,825 Berater und schlossen mehr als 140,000 Transaktionen ab.

Ausländische Käufer sind wichtig. Vom INE stammende Daten, über die ECO berichtete, zeigen, dass Ausländer 2025 27.6% der Käufe von Familienwohnungen tätigten, angeführt von Käufern aus Brasilien, Angola und Frankreich. Sprachen sind ein echter Vorteil.

Wie Sie bezahlt werden

Kein Gesetz legt die Provision fest. Das Gesetz 15/2013 sagt nur, dass der Maklervertrag die Provision der Agentur, die Zahlungsweise und den MwSt.-Satz angeben muss. Ekonomista berichtete im September 2026, dass Agenturen meist 2% bis 6% des Preises verlangen, wobei 5% der in den großen Netzwerken am häufigsten genannte Satz ist. 23% MwSt. kommen hinzu, wie im Beispiel von Postal mit einem Verkauf über €250,000 zu 5%: eine Provision von €12,500 plus €2,875 MwSt. Beim Verkauf zahlt meist der Verkäufer.

Diese Provision geht an die Agentur. Sie erhalten einen Anteil:

Modell	So funktioniert es	Hauptrisiko
Selbstständiger Berater (recibos verdes)	Sie stellen der Agentur Ihren Anteil an jeder Provision in Rechnung	Kein Einkommen, bis ein Geschäft abgeschlossen ist
Angestellter mit Gehalt und Provision	Vertrag, Sozialversicherung vom Arbeitgeber gezahlt	Kleinerer Anteil pro Geschäft und seltener
Vertriebsstelle bei einem Bauträger	Gehalt oder Gebühr pro verkaufter Einheit	Abhängig von einem einzigen Projekt

Ekonomista bezifferte den üblichen Anteil des Beraters je nach Modell auf 40% bis 50% der Agenturprovision. Die Anteile sind niedriger, wenn die Provision mit einem Kollegen oder einer anderen Agentur geteilt wird: Im Beispiel von Postal behielt der Berater €3,125 einer Provision von €12,500, also etwa 25%.

Bei Vermietungen berichtete ECO schon 2020, dass Century 21 eineinhalb bis zwei Monatsmieten verlangte und ERA zwei Monatsmieten plus MwSt. Fragen Sie Ihre Agentur nach ihren aktuellen Sätzen.

Die Seite von Indeed für consultor imobiliário, erstellt aus 314 gemeldeten Gehältern und aktualisiert im Oktober 2026, zeigt einen Durchschnitt von etwa €2,890 im Monat, die meisten zwischen €1,079 und €7,739. Das sind selbst gemeldete Zahlen, keine offiziellen Statistiken. Wir rechnen in Lektion 8 nach, und Sie können Ihre eigenen Zahlen im Provisionsrechner testen.

Ein realistisches erstes Jahr

Seien Sie ehrlich zu sich selbst, bevor Sie anfangen:

• Geschäfte brauchen Zeit. Die Zahlen von ECO ergeben für die fünf großen Netzwerke 2025 im Schnitt 5.2 Transaktionen pro Berater. Das ist etwa ein Geschäft alle zehn Wochen, und ein Einsteiger liegt unter dem Durchschnitt.
• Sie brauchen Rücklagen. Bei reiner Provision planen Sie ein, Ihre Lebenshaltungskosten mehrere Monate lang zu decken.
• Papierkram gehört zum Beruf. Lizenzen, Prüfungen zur Geldwäsche, Energieausweise und Steuern. Makler, die das beherrschen, gewinnen Vertrauen.
• Sprachen und Ortskenntnis zählen mehr als ein polierter Pitch.

Makler, die durchhalten, entwickeln eine tägliche Routine, lernen die Regeln immer weiter und behandeln jeden Kunden als künftige Empfehlung. Genau dabei hilft Ihnen dieser Kurs.

Wie es weitergeht

In Lektion 2 sehen wir uns an, wer in Portugal arbeiten darf und auf welcher Grundlage. Um jetzt offene Stellen zu sehen, durchsuchen Sie die Jobs und vergleichen Sie Arbeitgeber unter Agenturen.

Diese Lektion enthält allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln und Zahlen ändern sich, prüfen Sie daher die offizielle Quelle, bevor Sie handeln.