Wer in Portugal als Makler arbeiten darf

Portugal stellt vor Arbeitsbeginn zwei getrennte Fragen. Erstens: Dürfen Sie überhaupt in Portugal arbeiten? Das hängt von Ihrer Staatsangehörigkeit ab. Zweitens: Unter welcher Lizenz vermitteln Sie? Das hängt davon ab, ob Sie zu einer Agentur gehen oder eine eigene eröffnen. Diese Lektion beantwortet beide Fragen in einfachen Worten.

Zwei Wege, in der Vermittlung zu arbeiten

Unter der AMI-Lizenz einer Agentur. So fangen die meisten an. Ekonomista erklärte im September 2026, dass ein Berater, der zu einer Agentur kommt, unter deren Lizenz arbeitet und einen Kooperationsvertrag mit ihr braucht. Sie stellen selbst keinen Antrag beim IMPIC.

Als Lizenzinhaber. Das Gesetz 15/2013 erlaubt einem Unternehmen oder einem Einzelunternehmer (empresário em nome individual), beim IMPIC eine Lizenz zu beantragen. Laut der FAQ des IMPIC müssen Antragsteller ihren Wohnsitz oder Hauptsitz in einem Land des Europäischen Wirtschaftsraums haben. Lektion 3 erklärt den Antrag.

In beiden Fällen gilt: Prüfen Sie die Lizenznummer der Agentur, bevor Sie etwas unterschreiben. Laut Gesetz 15/2013 muss sie auf Verträgen, Briefen und jeder Anzeige stehen.

Weg 1: Bürger der EU, des EWR und der Schweiz

Wenn Sie einen Pass eines EU-Landes, Islands, Liechtensteins, Norwegens oder der Schweiz besitzen, können Sie in Portugal ohne Arbeitsvisum als Angestellter oder Selbstständiger arbeiten.

1. Einreisen und mit der Arbeit oder der Jobsuche beginnen.
2. Nach drei Monaten Ihren Wohnsitz anmelden. Die Stadt Porto erklärt, dass die Frist 30 Tage nach diesen ersten drei Monaten beträgt.
3. Sie stellen den Antrag bei der câmara municipal (Stadtverwaltung) Ihres Wohnorts, mit Ihrem Ausweis oder Reisepass, einem Adressnachweis und einer eidesstattlichen Erklärung, dass Sie eine der Bedingungen erfüllen, etwa eine Arbeit in Portugal. Bei persönlicher Vorsprache stellt Porto die Bescheinigung sofort aus.

Weg 2: Nicht-EU-Bürger

Die Regeln wurden kürzlich verschärft. Laut M|B Advogados trat das Gesetz 61/2025 am 23. Oktober 2025 in Kraft, und:

• Der alte Weg über die Interessenbekundung (manifestação de interesse) ist abgeschafft. Sie können nicht mehr als Tourist einreisen und Ihren Status später regeln.
• Sie müssen das passende Visum in Ihrem Herkunftsland erhalten, bevor Sie reisen.
• Das allgemeine Visum zur Arbeitssuche wurde durch ein Visum für qualifizierte Arbeit ersetzt, das Personen mit speziellen technischen Fähigkeiten vorbehalten ist.

Zu den arbeitsbezogenen Aufenthaltsvisa gehören abhängige Beschäftigung (ein Arbeitsvertrag) und Selbstständigkeit oder Unternehmertum. Da die meisten Berater selbstständig sind, fragen Sie vor dem Antrag einen Anwalt für Einwanderungsrecht, welches Visum zu Ihrem tatsächlichen Vertrag passt. Aufenthaltstitel bearbeitet danach die AIMA, die Behörde für Integration, Migration und Asyl.

Ein Wort zum Visum für digitale Nomaden. Es ist ein Aufenthaltsvisum für berufliche Tätigkeiten, die aus der Ferne für Auftraggeber außerhalb Portugals ausgeübt werden. Die Zusammenfassung zum D8, die wir im August 2026 geprüft haben, setzt die Einkommensgrenze beim Vierfachen des Mindestlohns an, etwa €3,680 im Monat im Jahr 2026. Es ist für Menschen gedacht, deren Arbeitgeber oder Kunden im Ausland sind. Es passt nicht zu einem Job, bei dem Sie Immobilien für eine portugiesische Agentur verkaufen. Klären Sie Ihren Fall mit der AIMA oder einem Anwalt, bevor Sie sich darauf verlassen.

Und Visa über Immobilien? Das Gesetz 56/2023 hat neue Anträge auf ein Golden Visa auf Basis von Immobilien beendet. Sagen Sie einem Kunden nie, dass der Kauf einer Wohnung ein Aufenthaltsrecht gibt.

Ihre Nummern: NIF und NISS

• NIF (Steuernummer). Sie brauchen sie, um zu arbeiten, Verträge zu unterschreiben und Steuern zu zahlen. Laut gov.pt ist sie kostenlos. Ansässige beantragen sie mit Termin bei einem Finanzamt (Finanças). Nicht Ansässige brauchen meist einen Steuervertreter in Portugal, und von außerhalb der EU und des EWR beantragen sie die NIF online über einen Vertreter. idealista weist darauf hin, dass der bloße Besitz einer NIF für manche Nicht-EU-Ansässige nicht automatisch die Pflicht zu einem Vertreter auslöst. Fragen Sie also beim Finanzamt, was für Sie gilt.
• NISS (Sozialversicherungsnummer). Ebenfalls kostenlos. Sie beantragen sie über das Online-Formular der Segurança Social mit Ihrem Ausweis und einem Arbeitsnachweis, etwa einem Vertrag oder Ihrer Anmeldung als Selbstständiger. Nicht-EU-Bürger fügen ihr Visum und ihre Aufenthaltsgenehmigung hinzu. Auch ein Arbeitgeber kann sie für Sie beantragen.

gov.pt ergänzt, dass Ausländer mit einer portugiesischen Adresse NIF, NISS und die nationale Gesundheitsnummer zusammen beantragen können.

Status als Selbstständiger: recibos verdes

Die meisten Berater sind trabalhadores independentes (Selbstständige). In der Praxis heißt das:

1. Melden Sie Ihre Tätigkeit beim Finanzamt an (início de atividade). Doutor Finanças führt diese Erklärung unter den Unterlagen auf, die ein Einzelunternehmer dem IMPIC vorlegt. Sie ist also auch der erste Schritt, falls Sie jemals Ihre eigene Agentur eröffnen.
2. Stellen Sie eine Quittung aus (recibo verde), im Portal das Finanças, für jede Zahlung, die Ihre Agentur Ihnen leistet.
3. Ihr Einkommen fällt unter IRS-Kategorie B (gewerbliche und freiberufliche Einkünfte). Lektion 8 behandelt die Steuern.
4. Sozialversicherung. Ekonomista erläutert die Regeln für 2026: Sie zahlen 21.4% auf ein „maßgebliches Einkommen“ von 70% dessen, was Sie für Dienstleistungen in Rechnung gestellt haben. Sie melden es jedes Quartal (bis zum 31. Januar, 30. April, 31. Juli und 31. Oktober). In Ihren ersten 12 Monaten sind Sie befreit, diese Monate geben Ihnen aber keine Leistungsansprüche und zählen nicht für die Rente.

Ihr Schnellcheck

Sie sind	Sie brauchen
EU, EWR oder Schweiz	NIF, NISS, Anmeldung des Wohnsitzes bei der Stadt nach drei Monaten
Nicht-EU, Einstieg als Selbstständiger	Ein Aufenthaltsvisum für selbstständige Arbeit, vor der Reise erhalten, danach AIMA
Nicht-EU, als Angestellter eingestellt	Ein Aufenthaltsvisum für abhängige Beschäftigung, vor der Reise erhalten, danach AIMA
Wer eine Agentur eröffnet	Alles oben Genannte, plus die IMPIC-Lizenz aus Lektion 3

Was nicht erlaubt ist

• Arbeiten während eines Touristenaufenthalts. Seit dem Gesetz 61/2025 können Sie Ihren Status nach einer Einreise als Besucher nicht mehr regeln.
• Immobilien zeigen ohne eine lizenzierte Agentur im Rücken. Vermittlung ohne Lizenz ist nach dem Gesetz 15/2013 eine Ordnungswidrigkeit.
• Ein Visum über eine Immobilie versprechen.

Einwanderungsregeln ändern sich schnell, prüfen Sie daher die offizielle Quelle, bevor Sie handeln. Üben Sie diese Punkte im Training Kundenkompetenz.

Diese Lektion enthält allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Einwanderungsberatung.