Die AMI-Lizenz: Voraussetzungen, Gebühren und Pflichten

Portugal ist in einem Punkt einfacher als viele Länder: Es gibt eine einzige nationale Lizenz, von einer einzigen Stelle erteilt, ohne Prüfung. In einem anderen Punkt ist es strenger: Zur Lizenz gehören eine Versicherung, ein jährlicher Nachweis und echte Bußgelder. Diese Lektion führt Sie durch alles.

Wer die Lizenz braucht

Das Gesetz 15/2013 macht die Immobilienvermittlung in Portugal von einer Lizenz des IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção) abhängig. Das Gesetz nennt den Lizenzinhaber empresa de mediação imobiliária. Das kann ein Unternehmen oder ein Einzelunternehmer sein.

Wenn Sie als Berater zu einer Agentur kommen, hält die Agentur die Lizenz, und Sie arbeiten darunter (Lektion 2). Eine eigene Lizenz brauchen Sie nur, wenn Sie Ihr eigenes Unternehmen eröffnen. Ekonomista weist darauf hin, dass es keinen Pflichtkurs für die Eröffnung einer Agentur gibt.

Die zwei Voraussetzungen

Artikel 5 des Gesetzes stellt nur zwei Bedingungen:

1. Kaufmännische Zuverlässigkeit (idoneidade comercial) des Unternehmens und seiner gesetzlichen Vertreter. Artikel 6 schließt zum Beispiel insolvente Unternehmen und Personen mit bestimmten rechtskräftigen Verurteilungen in den letzten fünf Jahren aus. Doutor Finanças nennt darunter Haftstrafen wegen Betrugs, Korruption oder Geldwäsche. Die Zuverlässigkeit bestätigen Sie mit einer eidesstattlichen Erklärung und einem Führungszeugnis.
2. Berufshaftpflichtversicherung von mindestens €150,000 oder eine finanzielle Garantie bzw. ein gleichwertiges Instrument (Artikel 7). gov.pt bestätigt dasselbe Minimum. Eine Police aus einem anderen Land des Europäischen Wirtschaftsraums wird akzeptiert.

So stellen Sie den Antrag

Doutor Finanças beschreibt die Schritte in seinem Ratgeber von 2025. Sie können den Antrag online stellen, an einem Schalter des IMPIC oder über den Balcão do Empreendedor (das Portal für Unternehmensdienste). Beantragen Sie die Lizenz, bevor Sie anfangen zu arbeiten, nie danach.

Sie brauchen:

• Das Antragsformular und die Zuverlässigkeitserklärung.
• Die Liste der Geschäftsräume, die für Kunden geöffnet sind.
• Die Versicherungspolice und den Zahlungsnachweis.
• Als Einzelunternehmer: Ihren Ausweis, Ihre Erklärung zur Aufnahme der Tätigkeit und ein Führungszeugnis, ausgestellt für den Zweck „Mediação Imobiliária“.
• Als Unternehmen: die Liste der gesetzlichen Vertreter, deren Ausweise und Führungszeugnisse, die Steuernummer des Unternehmens und den Zugangscode zum Handelsregisterauszug.

Antragsteller mit Sitz im übrigen Europäischen Wirtschaftsraum können Unterlagen auf Portugiesisch oder Englisch einreichen (FAQ des IMPIC).

Entscheidungsfrist. Artikel 8 gibt dem IMPIC 20 Tage für die Entscheidung, sobald die Akte vollständig ist. Antwortet es nicht rechtzeitig, gilt der Antrag als stillschweigend genehmigt. Die Genehmigung wird erst wirksam, wenn die Gebühr gezahlt und die Versicherung nachgewiesen ist.

Was es kostet

Laut der FAQ des IMPIC, auf Grundlage der Verordnung 199/2013:

Posten	Betrag
Lizenzantrag	€100
Neuer Antrag nach einer unbezahlten Gebühr	€150
Jährliche Aufsichtsgebühr	€265, im ersten Jahr anteilig
Zweitausfertigung eines Vertreterausweises oder eine Bescheinigung	je €25

Hinzu kommt die Versicherungsprämie, die von Ihrem Versicherer abhängt. Doutor Finanças bestätigte die Beträge von €100 und €265 im November 2025.

Die Lizenz aufrechterhalten

Die Lizenz hat kein Ablaufdatum (Artikel 4). Sie kann erlöschen, ausgesetzt oder entzogen werden, wenn Sie die Voraussetzungen nicht mehr erfüllen. Ihre jährlichen und laufenden Pflichten:

• Jeden Januar die Jahresgebühr zahlen und nachweisen, dass Sie die Voraussetzungen weiterhin erfüllen, einschließlich einer gültigen Versicherung. Doutor Finanças beschreibt das als jährliche Verlängerung.
• Das IMPIC innerhalb von 30 Tagen informieren, wenn Sie Geschäftsräume mit Publikumsverkehr eröffnen, verlegen oder schließen (Artikel 14).
• Änderungen melden bei Unternehmensdaten und Voraussetzungen, ein aktuelles Register der Maklerverträge führen und dem IMPIC alle angeforderten Informationen geben (Artikel 20, wie von gov.pt zusammengefasst).
• Ein Beschwerdebuch anbieten (livro de reclamações).
• Einen genehmigten Vertrag verwenden. Seit dem Gesetzesdekret 102/2017 werden Standard-Maklerverträge vom IMPIC geprüft. Wenn Sie das offizielle Muster aus der Verordnung 228/2018 verwenden, hinterlegen Sie es einfach beim IMPIC, mindestens 5 Werktage vor der ersten Verwendung. Ihr eigenes Muster braucht zuerst die Genehmigung des IMPIC. Wer diesen Schritt auslässt, riskiert €500 bis €2,500 (Imojuris).
• Die Pflichten zur Geldwäschebekämpfung erfüllen als Verpflichteter, einschließlich der Benennung eines Compliance-Beauftragten und der vierteljährlichen Meldung von Geschäften (Lektion 4, FAQ des IMPIC).

Ihre Nummer auf allem

Artikel 13 besagt, dass der Firmenname und die Lizenznummer in jedem Büro mit Publikumsverkehr sowie auf Verträgen, Korrespondenz, Veröffentlichungen und jeglicher Werbung stehen müssen. Nur lizenzierte Unternehmen dürfen die Worte mediação imobiliária im Namen führen.

Als Berater prüfen Sie, dass die AMI-Nummer Ihrer Agentur auf Ihren Visitenkarten, Ihren Posts und jedem Inserat steht.

Bußgelder

Der ursprüngliche Text von 2013 legt diese Spannen fest (Artikel 32). Das Gesetz wurde seitdem geändert, prüfen Sie also die konsolidierte Fassung, bevor Sie sich auf einen genauen Betrag verlassen.

Verstoß	Bußgeldrahmen
Vermittlung ohne Lizenz, unter anderem	€5,000 bis €30,000
Verstoß gegen Pflichten gegenüber Kunden (Artikel 17) oder die Regeln zu Vorschüssen (Artikel 19)	€2,500 bis €25,000
Büros nicht melden oder Kunden von zu Hause aus bedienen	€1,000 bis €10,000
Fehlende Lizenznummer oder fehlender Name auf Dokumenten und Anzeigen, unter anderem	€750 bis €5,000
Sonstige Pflichten, etwa einige Meldevorschriften	€500 bis €2,500

Bei den beiden schwersten Gruppen kann das IMPIC zusätzlich die Schließung von Geschäftsräumen oder ein Tätigkeitsverbot für bis zu zwei Jahre verhängen. Auch Versuch und Fahrlässigkeit werden geahndet, mit halbierten Grenzen.

Schritt für Schritt

1. Wählen Sie Ihr Modell: Berater unter einer Agentur, Einzelunternehmer oder Unternehmen.
2. Besorgen Sie NIF, NISS und Ihre Tätigkeitsanmeldung (Lektion 2).
3. Besorgen Sie Ihr Führungszeugnis und unterschreiben Sie die Zuverlässigkeitserklärung.
4. Schließen Sie die Versicherung ab: mindestens €150,000.
5. Stellen Sie den Antrag beim IMPIC und zahlen Sie die Gebühr von €100, danach die Jahresgebühr.
6. Hinterlegen Sie Ihr Vertragsmuster beim IMPIC.
7. Richten Sie die Geldwäscheprävention ein: Compliance-Beauftragter, Kundenformulare, Quartalsberichte.
8. Setzen Sie Ihre AMI-Nummer auf jede Anzeige, jede Karte und jeden Vertrag.
9. Tragen Sie sich jeden Januar die Gebühr und den Nachweis der Voraussetzungen in den Kalender ein.

Regeln und Gebühren ändern sich, klären Sie das also mit dem IMPIC, bevor Sie handeln. Üben Sie mit dem Training Verkauf.

Diese Lektion enthält allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.