Die Regeln, die Sie in Portugal täglich befolgen

Portugals Regeln für Makler stehen in wenigen Gesetzen, und das IMPIC kontrolliert sie. Die meisten Probleme entstehen durch einen schwachen Vertrag, eine Anzeige ohne Lizenznummer oder Energieklasse, einen Kunden, den niemand identifiziert hat, oder Bargeld. Diese Lektion macht aus den Regeln tägliche Gewohnheiten.

1. Zuerst den Maklervertrag unterschreiben

Ihr Vertrag mit dem Eigentümer ist der contrato de mediação imobiliária. Artikel 16 des Gesetzes 15/2013 besagt, dass er schriftlich sein und Folgendes angeben muss:

• Die Immobilie, einschließlich aller Belastungen (Hypotheken, Pfandrechte).
• Das Geschäft, das Sie vermitteln: Verkauf, Vermietung, Tausch und so weiter.
• Die Provision, als Festbetrag oder Prozentsatz, wie sie gezahlt wird und den MwSt.-Satz.
• Die Angaben zur Versicherung der Agentur.
• Den beteiligten Berater, falls vorhanden.
• Etwaige Zusatzleistungen, einzeln aufgeführt.
• Eine etwaige Exklusivitätsklausel und was sie bedeutet.

Ist keine Laufzeit angegeben, gilt der Vertrag sechs Monate. Ein Vertrag, der gegen diese Regeln verstößt, ist nichtig, und die Agentur kann das nicht gegen den Kunden verwenden. Die meisten Agenturen verwenden das offizielle Muster aus der Verordnung 228/2018, das laut idealista Formulierungen zum Datenschutz enthalten muss (Imojuris, idealista).

Wann ist die Provision fällig? Artikel 19 besagt:

• Wenn das Geschäft abgeschlossen ist, in der Regel.
• Beim Kaufvorvertrag (CPCV), wenn der Maklervertrag das vorsieht.
• Bei Exklusivität auch dann, wenn das Geschäft durch Verschulden des Eigentümers scheitert.
• Ist Ihr Kunde ein Käufer oder Mieter, dürfen Sie einen Vorschuss nur nehmen, wenn der Vertrag es erlaubt, und müssen ihn zurückzahlen, wenn das Geschäft nicht zustande kommt.

Ihre Pflichten gegenüber Kunden (Artikel 17) umfassen die Prüfung, ob die Parteien geschäftsfähig und zur Unterzeichnung berechtigt sind, die Prüfung der Belastungen und Merkmale der Immobilie und die rasche Information der Kunden über alles, was das Geschäft gefährdet.

2. Halten Sie Ihre Anzeigen sauber

• Lizenznummer. Name und AMI-Nummer der Agentur auf jeder Anzeige, jedem Post und jedem Inserat (Artikel 13).
• Energieklasse. DECO PROteste erklärt, dass der Energieausweis Pflicht ist, sobald eine Wohnung zum Verkauf oder zur Miete angeboten wird, und dass Werbung ohne Energieklasse mit Bußgeld belegt wird. Die Bußgelder reichen von €250 bis €3,740 für Privatpersonen und €2,500 bis €44,890 für Unternehmen.
• Keine Visumsversprechen. Das Golden Visa gilt nicht mehr für Immobilien (Lektion 5).

3. Kennen Sie Ihren Kunden (Gesetz 83/2017)

Das Gesetz 83/2017 führt jeden, der eine Immobilientätigkeit ausübt, einschließlich der Vermittlung, als Verpflichteten auf. Das IMPIC beaufsichtigt den Sektor nach der Verordnung 603/2021. Seine FAQ beschreibt die Pflichten:

1. Identifizieren Sie jeden Kunden und bei einem Unternehmen den wirtschaftlich Berechtigten, bevor Sie die Geschäftsbeziehung beginnen. In der Vermittlung heißt das bei Unterzeichnung des Maklervertrags und immer vor einem CPCV oder einer Beurkundung. Das Gesetz 83/2017 verlangt außerdem Prüfungen bei gelegentlichen Transaktionen ab €15,000 und immer dann, wenn Sie einen Verdacht haben, unabhängig vom Betrag.
2. Verstehen Sie den Zweck des Geschäfts und, wenn das Risiko es erfordert, woher das Geld stammt.
3. Bewahren Sie Unterlagen über Ihre Prüfungen 7 Jahre lang auf.
4. Melden Sie Verdachtsfälle sofort an das DCIAP (die Zentralabteilung der Staatsanwaltschaft) und die UIF (die Zentralstelle für Finanzermittlungen der Kriminalpolizei), ohne den Kunden zu warnen.
5. Melden Sie jedes Geschäft quartalsweise an das IMPIC: Q1 bis 30. Juni, Q2 bis 30. September, Q3 bis 31. Dezember, Q4 bis 31. März. Mietverträge werden gemeldet, wenn die Miete €2,500 im Monat oder mehr beträgt.
6. Schulen Sie Ihre Mitarbeiter und benennen Sie einen Compliance-Beauftragten (RCN). Neue Mitarbeiter mit Aufgaben zur Geldwäschebekämpfung werden direkt nach dem Eintritt geschult.

Es steht viel auf dem Spiel. Laut der Zusammenfassung von Abreu Advogados aus 2024 drohen einem Unternehmen bei fehlenden Meldungen Bußgelder von €5,000 bis €1,000,000 und bei allgemeinen Verstößen bis zu €5 Millionen, oder das Doppelte des erzielten Vorteils, wenn dieser höher ist. Fragen Sie Ihre Agentur nach ihrem schriftlichen Verfahren und dem Namen ihres RCN.

4. Kein Bargeld über der Grenze

Artikel 63-E der Abgabenordnung (Lei Geral Tributária) verbietet es, €3,000 oder mehr in bar zu zahlen oder anzunehmen, bzw. €10,000 bei nicht ansässigen Privatpersonen, die nicht unternehmerisch handeln (Postal, unter Berufung auf die Banco de Portugal, Juli 2026). Eine Zahlung aufzuteilen, um unter der Grenze zu bleiben, ist keine gute Idee. Nehmen Sie Ihre Provision immer per Banküberweisung entgegen, gegen Rechnung oder Quittung.

5. Personenbezogene Daten schützen

Sie sammeln Ausweise, Steuernummern, Gehaltsabrechnungen und Bankdaten. Es gilt die EU-DSGVO, und das Gesetz 58/2019 setzt sie in portugiesisches Recht um, mit der CNPD als Aufsichtsbehörde (Garrigues). In der Praxis:

• Erheben Sie nur, was das Geschäft erfordert, und sagen Sie, warum.
• Senden Sie Ausweiskopien nie über offene Gruppenchats.
• Löschen oder archivieren Sie Unterlagen, wenn die gesetzliche Aufbewahrungsfrist endet, und denken Sie an die 7 Jahre für Unterlagen zur Geldwäschebekämpfung.

6. Die Objektunterlagen kennen

Bevor Sie ein Objekt veröffentlichen, fordern Sie vom Eigentümer an:

Dokument	Was es zeigt	Wo
Caderneta predial	Steuerkataster: Matrikelartikel, Steuerwert (VPT), Flächen, Eigentümer	Portal das Finanças, kostenlos online
Certidão permanente	Grundbuch: rechtlicher Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen	Online, etwa €15
Certificado energético	Energieklasse, bei Wohnungen 10 Jahre gültig	Ein von ADENE anerkannter qualifizierter Sachverständiger
Licença de utilização	Die Wohnung darf rechtlich als Wohnung genutzt werden	Das Rathaus

Literacia Financeira erklärt, dass sich caderneta und certidão ergänzen: das eine ist steuerlich, das andere rechtlich.

Die licença de utilização hat sich geändert. Laut Montepio ist die Lizenz seit dem 1. Januar 2024 nach dem Gesetzesdekret 10/2024 (dem „Simplex urbanístico“) bei der Beurkundung nicht mehr erforderlich. Wichtig bleibt sie trotzdem. Prüfen Sie, ob sie existiert, ob die tatsächlichen Flächen mit den Unterlagen übereinstimmen und ob Anbauten oder geschlossene Balkone legalisiert wurden. Banken können sonst die Finanzierung verweigern.

Wofür Makler Bußgelder erhalten

Praxis	Risiko
Vermitteln ohne lizenzierte Agentur	Bußgelder von €5,000 bis €30,000 nach dem Gesetz 15/2013
Kein schriftlicher Vertrag oder fehlender Inhalt	Vertrag nichtig, Provision gefährdet
Anzeige ohne AMI-Nummer	€750 bis €5,000 nach dem Gesetz 15/2013
Anzeige ohne Energieklasse	€250 bis €44,890, je nachdem, wer Sie sind
Identifizierung oder IMPIC-Meldungen auslassen	Bußgelder wegen Geldwäsche, bis zu €1,000,000 bei fehlender Meldung
Bargeld ab €3,000	Steuerliche Bußgelder nach der Abgabenordnung

Ihre täglichen Gewohnheiten

• Kein Inserat ohne unterschriebenen Vertrag und Energieausweis.
• Keine Anzeige ohne AMI-Nummer und Energieklasse.
• Kein CPCV ohne Prüfung des Ausweises und des wirtschaftlich Berechtigten.
• Kein Bargeld.
• Ein Kalendereintrag für jede Quartalsmeldung an das IMPIC.

Diese Regeln ändern sich, prüfen Sie daher vor dem Handeln die offizielle Quelle. Üben Sie sie in Kundenkompetenz.

Diese Lektion enthält allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.