Den portugiesischen Markt kennen: Städte, Küsten, Inseln und Käufer

Portugal ist nicht ein einziger Markt. Eine Wohnung in Lissabons Avenidas Novas, eine Villa bei Quinta do Lago und ein Neubau-Apartment in Funchal ziehen unterschiedliche Käufer an, zu unterschiedlichen Preisen und aus unterschiedlichen Gründen. Diese Unterschiede zu kennen, schafft das Vertrauen Ihrer Kunden.

Das Gesamtbild

Das INE, das nationale Statistikinstitut, zählte in den 12 Monaten bis März 2026 160,467 Wohnungsverkäufe bei einem landesweiten Median von €2,168 pro m², ein Plus von 17.5% in einem Jahr. Sein Hauspreisindex stieg im Q2 2026 noch um 16.5% im Jahr (ComparaJá, September 2026). Angebotspreise liegen höher: idealista bezifferte Portugal im September 2026 auf €3,228 pro m².

Medianpreise des INE für die 12 Monate bis März 2026:

Stadtteil	Medianpreis pro m²	Hinweis
Lissabon (Stadt)	€5,082	+15.2% in einem Jahr
Cascais	€4,687	€5,000 allein im Q1 2026
Porto (Stadt)	€3,510	+16.7% in einem Jahr
Region Algarve	€3,240	Loulé bei €4,091
Region Madeira	€2,578	Funchal bei €3,601 im Q1 2026, +23%
Portugal	€2,168

Sagen Sie immer, ob Sie Verkaufspreise (INE) oder Angebotspreise (Portale) nennen. Kunden merken das.

Wer kauft

Vom INE stammende und von ECO veröffentlichte Daten zeigen, dass Ausländer 2025 27.6% der Wohnungskäufe von Familien tätigten, und der Finanzstabilitätsbericht der Banco de Portugal nannte 28%. Die wichtigsten Nationalitäten waren Brasilien (9,808 Käufe), Angola (4,145) und Frankreich (3,765). Die meisten ausländischen Käufer leben bereits in Portugal: 34,838 hatten dort ihren steuerlichen Wohnsitz, gegenüber 6,248 nicht Ansässigen, eine Zahl, die um 14.1% sank.

Ausländische Käufer zahlen mehr. ECO nennt für 2025 Durchschnittspreise von etwa €512,600 für Käufer aus Großbritannien und €479,400 für Käufer aus den USA, gegenüber €234,100 für in Portugal ansässige Käufer. In Lissabon lag der Median laut INE für Käufer mit ausländischer Steueradresse bei €6,325 pro m², gegenüber €5,000 für inländische Käufer.

Lissabon und Porto

Lissabon ist die teuerste Stadt, mit dem größten Pool an internationalen Käufern, Remote-Arbeitern und Investoren. Cascais und Oeiras, westlich der Stadt, sind Familien- und Premiummärkte. Porto ist günstiger und wächst schnell: Laut INE zahlten ausländische Käufer im Großraum Porto im Q1 2026 etwa 17% mehr als Inländer.

Algarve

Die Algarve ist eine Küste für Lifestyle und Zweitwohnsitze. Der Angebotspreis von idealista für die Region lag im September 2026 bei €4,216 pro m². Im Premium-„Golden Triangle“ rund um Quinta do Lago und Vale do Lobo meldete Engel & Völkers im Juli 2026, dass etwa 80% seiner Käufer aus dem Ausland kamen, angeführt von Käufern aus Großbritannien und Irland, gefolgt von deutschen, belgischen und niederländischen Käufern. In Vilamoura lag der Anteil ausländischer Käufer bei etwa 75%. Das sind Zahlen einer Agentur, keine amtliche Statistik.

Madeira

Der Angebotspreis auf Madeira erreichte im September 2026 €3,767 pro m² (idealista). Der Marktbericht 2025 von idealista, über den DNOTICIAS.PT berichtete, ergab, dass Ausländer 32.4% der Kaufsuchen in Funchal ausmachten, der höchste Wert aller Distrikthauptstädte. Das ist Nachfrage, keine abgeschlossenen Käufe.

Regeländerungen, die jeder Makler kennen muss

Golden Visa. Das Gesetz 56/2023 vom 6. Oktober 2023 beendete neue Anträge auf Aufenthalt durch Investition auf Basis von Immobilien: Immobilienkauf, damit verbundene Kapitaltransfers und Immobilienfonds (PwC). Bereits erteilte Genehmigungen können weiter verlängert werden. Bright!Tax nennt die wichtigsten verbleibenden Wege für 2026, etwa €500,000 in einem qualifizierten Fonds, der kein Immobilienfonds ist. Verkaufen Sie Wohnungen nicht als Visum.

Von NHR zu IFICI. Neuankömmlinge fragen jetzt nach IFICI, das Anfang 2024 eingeführt wurde (PLMJ). Wer bereits die alte Regelung für nicht gewöhnlich Ansässige (NHR) genutzt hat, kann es nicht beantragen. Wir haben auf keiner offiziellen Seite bestätigt, wie NHR für neue Teilnehmer geschlossen wurde, verweisen Sie Übergangsfälle daher an einen Steuerberater. IFICI besteuert begünstigte Einkünfte 10 Jahre lang mit 20%, für Personen, die in den fünf Vorjahren nicht steuerlich ansässig waren (Merkblatt der Finanças, März 2025). Es richtet sich an Forschung, Innovation und hochqualifizierte Tätigkeiten. PLMJ weist darauf hin, dass die Immobilientätigkeit nicht zu den begünstigten Branchen gehört, die meisten Makler qualifizieren sich also nicht, einige Ihrer Käufer aber möglicherweise schon.

Alojamento Local (Ferienvermietung). Das Gesetzesdekret 76/2024 hob den landesweiten Stopp neuer Registrierungen auf, gab den Rathäusern mehr Befugnisse und schaffte die Sonderabgabe für AL ab (Turismo de Portugal). Jede Stadt legt nun eigene Grenzen fest. In Lissabon verbietet eine seit dem 6. Dezember 2025 geltende Verordnung neue Registrierungen in Gemeinden, in denen AL 10% der Wohnungen erreicht, etwa Santa Maria Maior und Misericórdia, und verlangt zwischen 5% und 10% eine Genehmigung des Stadtrats (GuestReady). Prüfen Sie immer die Adresse, bevor ein Investor zur Ferienvermietung kauft.

Nicht ansässige Käufer zahlen mehr IMT. Seit Ende Mai 2026 zahlen Käufer von Wohnungen, die in Portugal nicht steuerlich ansässig sind, nach dem Gesetzesdekret 97/2026 pauschal 7.5% Grunderwerbsteuer, ohne Staffelung (Financial Options, ECO). Eine Erstattung gibt es, wenn der Käufer innerhalb von zwei Jahren ansässig wird oder zu einer moderaten Miete unter den Bedingungen aus Lektion 6 vermietet.

Off-Plan und Neubauten

Dasselbe Gesetzesdekret senkte die Mehrwertsteuer auf den Wohnungsbau auf 6% für Projekte, die zwischen dem 25. September 2025 und Ende 2029 begonnen werden, für Wohnungen, die bis €660,982 als Hauptwohnsitz verkauft oder bis €2,300 im Monat vermietet werden (ECO). Ein Käufer, der nicht innerhalb von sechs Monaten einzieht, muss einen IMT-Zuschlag von 10% zahlen. Prüfen Sie, ob ein Neubau den ermäßigten Satz genutzt hat, bevor Sie einen Investor beraten.

So lernen Sie Ihr Gebiet kennen

1. Wählen Sie ein Gebiet und lernen Sie seine Straßen, Schulen, Verkehrsanbindungen und neuen Projekte kennen.
2. Verfolgen Sie die Zahlen von INE, idealista und Banco de Portugal und nennen Sie immer Ihre Quelle.
3. Lernen Sie die wichtigsten Käufernationalitäten und ihre Sprachen kennen.
4. Fragen Sie jeden Bauträger, welcher Mehrwertsteuersatz und welche Lizenz für sein Projekt gelten.

Preise und Regeln ändern sich schnell, prüfen Sie daher vor dem Handeln die offizielle Quelle. Auf der Seite Märkte sehen Sie, was CloserPass abdeckt.

Diese Lektion enthält allgemeine Informationen, keine Anlageberatung.