Ein Geschäft von Anfang bis Ende in Portugal

Ein portugiesischer Verkauf geht durch mehrere Hände: Ihre, oft die eines Anwalts oder Solicitors, der Bank, des Finanzamts, eines Notars oder eines Casa-Pronta-Schalters und des Grundbuchamts. Ihr Wert liegt darin, die Reihenfolge zu kennen, alle im Zeitplan zu halten und dafür zu sorgen, dass niemand von einer Steuerrechnung überrascht wird. Diese Lektion folgt einem Wiederverkauf und rechnet dann ein Geschäft in Euro durch.

Wer was tut

• Sie, der Berater: Vermittlungsvertrag, Marketing, Besichtigungen, Angebot, Identifizierung der Kunden, Koordination.
• Der Anwalt oder Solicitor des Käufers: prüft die Unterlagen, entwirft oder prüft den CPCV, bucht die Beurkundung.
• Die Bank: bewertet die Wohnung und genehmigt die Hypothek.
• Das Finanzamt (Finanças): stellt die Zahlungsbelege für IMT und Stempelsteuer aus, die der Käufer vor der Beurkundung bezahlt.
• Der Notar oder Casa Pronta: der öffentliche Kaufakt. Casa Pronta ist der zentrale Schalter des Grundbuchamts.
• Das Grundbuchamt (conservatória do registo predial): trägt den neuen Eigentümer und eine etwaige Hypothek ein.

Ein Wiederverkauf, Schritt für Schritt

1. Vermittlungsvertrag. Schriftlich und unterschrieben, mit Provision und Mehrwertsteuersatz (Lektion 4).
2. Angebot und Reservierung. Viele Agenturen nehmen eine Reservierung entgegen, um Besichtigungen zu stoppen. Wir haben dafür keine besondere gesetzliche Regel gefunden, halten Sie also den Betrag, die Frist zur Unterzeichnung des CPCV und die Frage der Rückerstattung schriftlich fest.
3. Identifizierung. Nach den Regeln des IMPIC identifizieren Sie beide Parteien und jeden wirtschaftlich Berechtigten vor dem CPCV (Lektion 4).
4. Prüfungen. Der Anwalt holt die certidão permanente (Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen), die caderneta predial (Steuerdaten), den Energieausweis und die Lizenzhistorie des Rathauses ein. Seit 2024 wird die licença de utilização bei der Beurkundung nicht mehr benötigt (Montepio), aber eine fehlende Lizenz kann trotzdem eine Hypothek blockieren.
5. CPCV und sinal. Siehe unten.
6. Genehmigung der Hypothek. Die Bank genehmigt das Darlehen, bevor die Beurkundung gebucht wird.
7. IMT und Stempelsteuer. Der Käufer reicht das IMT-Formular (Modelo 1) ein und zahlt spätestens am nächsten Werktag nach Ausstellung des Belegs, immer vor der Beurkundung (Portal das Finanças).
8. Beurkundung und Eintragung. Beim Notar oder bei Casa Pronta, wo Kauf und Eintragung in einem Termin erfolgen.
9. Ihre Provision. Fällig, wenn das Geschäft abgeschlossen ist, oder beim CPCV, wenn Ihr Vermittlungsvertrag das vorsieht (Gesetz 15/2013, Artikel 19).

Der CPCV und das sinal

Der contrato-promessa de compra e venda (CPCV) ist das Versprechen zu kaufen und zu verkaufen. Der Leitfaden von Montepio vom September 2026 erklärt:

• Er wird schriftlich abgeschlossen und von beiden Parteien unterschrieben. Das Gesetz sieht eine persönliche Beglaubigung der Unterschriften vor, auf die die Parteien im Vertrag verzichten können.
• Er sollte die Parteien, das Objekt mit seinen Grundbuch- und Steuerangaben, den Preis und die Zahlungsbedingungen, das sinal, die Frist für die Beurkundung, die Lastenfreiheit der Wohnung, ihre Baugenehmigung und ihren Energieausweis nennen.
• Das sinal (Anzahlung) ist frei vereinbar, üblich sind 10% bis 20% des Preises, und wird bei der Beurkundung angerechnet.
• Die Regel der doppelten Rückzahlung. Nach Artikel 442 des Zivilgesetzbuchs gilt: Ein Käufer, der zurücktritt, verliert das sinal. Ein Verkäufer, der zurücktritt, muss es doppelt zurückzahlen. Man kann auch ein Gericht anrufen, um den Verkauf zu erzwingen (execução específica).

Achten Sie darauf, dass das sinal per Banküberweisung gezahlt und im CPCV festgehalten wird.

Die Hypothek

Die Banco de Portugal hat ihre Vorgaben ab dem 1. August 2026 verschärft (Dinheiro Vivo):

• Beleihungsquote: bis zu 90% für einen Hauptwohnsitz, 80% für andere Zwecke.
• Schuldendienst: Raten bis zu 45% des Einkommens des Kreditnehmers, zuvor 50%.
• Laufzeit: bis zu 40 Jahre, wenn der älteste Kreditnehmer 35 oder jünger ist, sonst 35 Jahre.

Selbst ein Ansässiger braucht also meist mindestens 10% des Preises als Eigenkapital, plus Steuern und Gebühren.

IMT und Stempelsteuer 2026

Der Käufer zahlt IMT (die Grunderwerbsteuer) und Stempelsteuer (imposto do selo) von 0.8%, beide auf den steuerpflichtigen Wert für die IMT (Portal das Finanças). Der Steuerleitfaden 2026 von PwC nennt die IMT-Stufen für das portugiesische Festland:

Steuerpflichtiger Wert	Hauptwohnsitz (HPP)	Zweitwohnung oder Vermietung
Bis €106,346	0%	1%
€106,346 bis €145,470	2%	2%
€145,470 bis €198,347	5%	5%
€198,347 bis €330,539	7%	7%
€330,539 bis €660,982	8%	8%
€660,982 bis €1,150,853	6% pauschal	6% pauschal
Über €1,150,853	7.5% pauschal	7.5% pauschal

Die Sätze bis €660,982 sind Grenzsätze: Jeder Teil des Preises wird mit seinem eigenen Satz besteuert. Darüber gilt ein einziger Satz für den gesamten Preis. Käufer bis 35 Jahre, die ihren ersten Hauptwohnsitz kaufen, können bis €330,539 befreit sein (PwC). Madeira und die Azoren haben eigene Stufen, die wir hier nicht behandeln.

Nicht Ansässige. Seit Ende Mai 2026 zahlt ein Käufer, der nicht steuerlich ansässig ist, nach dem Gesetzesdekret 97/2026 pauschal 7.5% auf eine Wohnung, ohne Staffelung (Financial Options). Laut den Vorgaben des Finanzamts vom September 2026, über die idealista berichtete, zahlt ein Käufer, der früher ansässig war, die normalen Sätze, und ein Käufer, der innerhalb von zwei Jahren ansässig wird, kann die Differenz innerhalb von sechs Monaten zurückfordern. Eine Erstattung ist auch möglich, wenn die Wohnung innerhalb von sechs Monaten zu einer moderaten Miete (bis €2,300 im Monat) und für 36 Monate in den ersten fünf Jahren vermietet wird.

Rechenbeispiel: eine Wohnung in Lissabon

Ein Paar kauft eine Wohnung in Lissabon für €400,000 mit Hypothek als Hauptwohnsitz. Der Vermittlungsvertrag sieht 5% plus Mehrwertsteuer vor, gezahlt vom Verkäufer. Das sinal und die Wahl von Casa Pronta sind Beispiele.

Posten	Berechnung	Betrag
Sinal von 10% (Beispiel)	400,000 x 10%	€40,000
Mindesteigenkapital bei 90% Beleihung (das sinal zählt mit)	400,000 x 10%	€40,000
IMT, Hauptwohnsitz	0 + 782.48 + 2,643.85 + 9,253.44 + (69,461 x 8%)	€18,236.65
Stempelsteuer auf den Kauf	400,000 x 0.8%	€3,200
Casa Pronta mit Hypothek	Festgebühr (Kinvest)	€700
Agenturprovision, vom Verkäufer gezahlt	400,000 x 5%	€20,000
MwSt. auf das Honorar	20,000 x 23%	€4,600

So setzt sich die IMT zusammen: nichts auf die ersten €106,346, dann 2% auf die nächsten €39,124, 5% auf €52,877, 7% auf €132,192 und 8% auf die letzten €69,461.

Dieselbe Wohnung, nicht ansässiger Käufer. 400,000 x 7.5% = €30,000 IMT, etwa €11,763 mehr. Zeigen Sie das ausländischen Kunden, bevor sie ein Angebot machen. Niemand mag eine Überraschung bei der Beurkundung.

Die Bank berechnet eigene Gebühren und die Steuern auf das Darlehen. Fordern Sie ihre schriftliche Kostenaufstellung an.

Die Beurkundung: Notar oder Casa Pronta

Casa Pronta erledigt Kauf und Grundbucheintragung in einem Termin an einem Schalter des Grundbuchamts. Der Leitfaden von Kinvest vom Oktober 2026 nennt Festgebühren von €375 bei einem Eintragungsakt (Barkauf) und €700 bei mehr als einem (Kauf plus Hypothek), plus €50 je weiterem Objekt. IMT und Stempelsteuer werden gesondert gezahlt. Wenn alle Unterlagen bereit sind, lässt sich ein Termin oft innerhalb von etwa fünf Werktagen vereinbaren.

Beim Notar hängen die Gebühren vom Akt ab. Der Notar oder Anwalt reicht danach die Eintragung ein. In beiden Fällen ist der Käufer erst sicher, wenn der Kauf eingetragen ist.

Off-Plan und Neubauten

Bei einem Off-Plan-Kauf ist der CPCV das zentrale Dokument. Montepio rät, die Baubeschreibung und alle mit den Bauarbeiten verbundenen Bedingungen aufzunehmen. Achten Sie 2026 auf zwei Punkte:

• 6% Mehrwertsteuer. Das Gesetzesdekret 97/2026 erlaubt, manche neuen Wohnungen mit 6% statt 23% Mehrwertsteuer zu bauen, für Hauptwohnsitze mit einem Preis bis €660,982. Ein Käufer, der nicht innerhalb von sechs Monaten einzieht, muss einen IMT-Zuschlag von 10% zahlen (ECO).
• Ratenzahlungen. Wir konnten keine allgemeine gesetzliche Pflicht für Bauträger bestätigen, die Ratenzahlungen der Käufer abzusichern, wie es sie in Spanien gibt. Fragen Sie den Bauträger, welche Garantie er bietet, und lassen Sie sie vom Anwalt des Käufers prüfen.

Steuersätze ändern sich je nach Datum und Wohnsitz, prüfen Sie daher vor dem Handeln die offizielle Quelle. Üben Sie mit dem Training Verkauf.

Diese Lektion enthält allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.