Ihre ersten 90 Tage als Makler in Portugal

Die ersten drei Monate entscheiden, ob Sie in diesem Beruf bleiben. Neueinsteiger scheitern selten an mangelndem Talent. Häufiger warten sie auf Leads, lassen die Routine schleifen oder verlieren eine Gebühr durch einen Fehler bei den Unterlagen. Hier ist ein einfacher Plan.

Tage 1 bis 30: einrichten und lernen

1. Zuerst die Formalitäten. NIF, NISS, Ihre Anmeldung der Tätigkeit bei den Finanças und, wenn Sie nicht aus der EU kommen, das richtige Visum (Lektion 2).
2. Lernen Sie den Ablauf der Agentur. Ihr Mustervertrag für die Vermittlung, ihr Identifizierungsformular, wer der Compliance-Beauftragte ist und wann die Quartalsmeldungen an das IMPIC fällig sind (Lektionen 3 und 4).
3. Lernen Sie ein Gebiet kennen. Gehen Sie es zu Fuß ab. Besuchen Sie jedes Objekt, das Ihre Agentur dort hat. Notieren Sie Schulen, Verkehrsanbindungen, Strände und neue Projekte.
4. Lernen Sie die Zahlen. IMT für Ansässige und nicht Ansässige, die 0.8% Stempelsteuer, die Gebühren von Casa Pronta, die 10% Eigenkapital, die ein Käufer bei 90% Beleihung braucht. Damit testen Kunden Sie zuerst.
5. Richten Sie Ihre Tools ein (siehe unten).

Tage 31 bis 60: Menschen finden

Eigentümer sind das Geschäft. Ein Objekt bringt Ihnen Käufer. Verwenden Sie mindestens die Hälfte Ihrer Akquisezeit auf Eigentümer.

• Portale. Doutor Finanças nennt idealista, Imovirtual, SUPERCASA, Casa Sapo und Mitula als wichtigste Portale, mit privaten Inseraten auf OLX, Custo Justo und Facebook Marketplace. Beobachten Sie neue private Inserate in Ihrem Gebiet und rufen Sie Eigentümer an, die allein verkaufen.
• Ihr Netzwerk. Erzählen Sie allen, die Sie kennen, was Sie tun. Halten Sie Kontakt zu Anwälten, Solicitors, Buchhaltern, Kreditvermittlern, Bauunternehmern und Hausverwaltern: Sie hören zuerst von Verkäufen.
• Soziale Medien. Kurze Videos Ihres Gebiets, Marktupdates mit genannten Quellen und einige gut erklärte Objekte. Posten Sie in den Sprachen Ihrer Käufer, mit der AMI-Nummer der Agentur.
• Tage der offenen Tür. Nutzen Sie sie, um Nachbarn kennenzulernen, die als Nächste verkaufen könnten.
• Bauträger. Fragen Sie, welche Projekte Ihre Agentur verkauft, und besuchen Sie jeden Launch.
• Communities ausländischer Käufer. Vom INE stammende und von ECO veröffentlichte Daten zeigen, dass Käufer aus Brasilien, Angola und Frankreich 2025 bei den Käufen durch Ausländer vorn lagen, während Käufer aus Großbritannien und den USA die höchsten Durchschnittspreise zahlten. Clubs, Schulen und Expat-Gruppen sind gute Orte, um bekannt zu werden.

Tage 61 bis 90: abschließen

• Qualifizieren Sie jeden Käufer. Budget, Barkauf oder Hypothek, Zeitrahmen, steuerlich ansässig oder nicht. Seit August 2026 begrenzt die Banco de Portugal Darlehen auf 90% des Werts für einen Hauptwohnsitz und 80% für andere Zwecke, prüfen Sie das Eigenkapital also früh.
• Fragen Sie am ersten Tag nach dem steuerlichen Wohnsitz. Ein nicht Ansässiger zahlt seit Mai 2026 pauschal 7.5% IMT auf eine Wohnung.
• Fassen Sie innerhalb von 24 Stunden nach, nach jeder Besichtigung.
• Identifizieren Sie Kunden vor dem CPCV. Das ist eine Regel des IMPIC, und späte Prüfungen verzögern Geschäfte.
• Arbeiten Sie auf Ihren ersten unterschriebenen CPCV hin, nicht nur auf Besichtigungen.

Das Tempo kennen

Laut den Zahlen von ECO vom März 2026 kamen die fünf größten Netzwerke 2025 auf durchschnittlich 5.2 Transaktionen pro Berater. Dieser Durchschnitt schließt erfahrene Berater ein. Setzen Sie Ihr eigenes Ziel für das erste Jahr unter diesen Durchschnitt, planen Sie Ihre Ersparnisse danach und zählen Sie Ihre Aktivität, nicht nur Ihre Abschlüsse.

Eine tägliche Routine

Zeit	Aufgabe
9:30 bis 11:30	Akquise: Anrufe bei Eigentümern, Portalprüfung, Nachrichten an das Netzwerk
11:30 bis 13:00	Besichtigungen und Bewertungen
14:30 bis 15:30	Nachfassen und CRM aktualisieren
15:30 bis 18:30	Besichtigungen, Inhalte, Marktstudium
Am Ende des Tages	Den nächsten Tag planen, drei Erfolge und eine Lektion notieren

Passen Sie die Zeiten an Ihre Agentur an, aber halten Sie den Akquiseblock fest. Er verschwindet an einem vollen Tag als Erstes, und genau deshalb trocknet Ihre Pipeline einen Monat später aus.

Ihre Tools

• Ein CRM mit jedem Kontakt, jeder Besichtigung und jedem Termin zum Nachfassen.
• Konten auf den Portalen, die Ihre Agentur nutzt.
• Ein Telefon mit WhatsApp und guter Foto- und Videoqualität.
• Vorlagen: der Vermittlungsvertrag der Agentur, ein Formular zur Kundenidentifizierung, ein Bogen zur Käuferqualifizierung und eine Kostenschätzung mit IMT, Stempelsteuer und Casa Pronta.
• Eine Quellenliste: INE, Banco de Portugal, Portal das Finanças und Portalberichte für Ihre Marktupdates.

Fünf Fehler, die Sie vermeiden sollten

1. Eine Wohnung ohne unterschriebenen Vermittlungsvertrag zeigen. Das Gesetz 15/2013 verlangt ihn schriftlich, und ohne ihn ist Ihre Provision gefährdet.
2. Werben ohne AMI-Nummer oder Energieklasse.
3. Bargeld annehmen oder die Identifizierung vor dem CPCV auslassen.
4. Ein Visum versprechen. Das Gesetz 56/2023 hat Golden Visa auf Immobilienbasis für neue Antragsteller beendet.
5. Veraltete IMT nennen. Der Satz für nicht Ansässige hat sich 2026 geändert, und die Stufen werden jedes Jahr angepasst.

Bleiben Sie motiviert

Ekonomista erinnert neue Berater daran, dass recibos verdes keine festen Arbeitszeiten, keinen bezahlten Urlaub und kein Einkommen ohne Abschlüsse bedeuten. Absagen gehören zum Alltag. Prüfen Sie Ihre Zahlen jeden Freitag und lernen Sie weiter.

Finden Sie offene Stellen unter CloserPass Jobs und vergleichen Sie Arbeitgeber unter Agenturen. Üben Sie mit den Trainings Mindset, Verkauf und Kunden.

Regeln ändern sich, prüfen Sie daher die offizielle Quelle, bevor Sie handeln. Diese Lektion enthält allgemeine Informationen.