Geld und Karriereentwicklung in Portugal

Sie haben die Regeln, den Markt und den Ablauf eines Geschäfts gelernt. In dieser letzten Lektion geht es um Ihr eigenes Geld: was Sie von einem Verkauf wirklich behalten, was Sie an Steuern schulden, wie Sie die richtige Agentur wählen und wie Sie sich von dort aus weiterentwickeln.

Provisionsrechnung

In Portugal legt kein Gesetz die Provision fest. Ekonomista berichtete im September 2026, dass Agenturen 2% bis 6% berechnen, wobei in den großen Netzwerken 5% am häufigsten genannt werden, und dass Berater meist 40% bis 50% der Agenturprovision behalten. 23% Mehrwertsteuer kommen hinzu, und die Mehrwertsteuer ist nie Teil Ihres Splits: Sie gehört dem Staat, wie es der Berater im Artikel von Postal formulierte.

Die folgenden Aufteilungen sind Beispiele. Ihr eigener Vertrag entscheidet.

Beispiel 1: eine Bestandswohnung in Porto, €300,000, Provision 5% plus Mehrwertsteuer, Ihr Anteil 45%.

1. Agenturprovision: 300,000 x 5% = €15,000
2. Dem Verkäufer berechnete Mehrwertsteuer: 15,000 x 23% = €3,450
3. Ihr Anteil: 15,000 x 45% = €6,750, vor Ihren eigenen Steuern

Beispiel 2: eine Villa an der Algarve, €900,000, Provision 5%, 50/50 geteilt mit der Agentur des Käufers, Ihr Anteil 40%.

1. Gesamtprovision: 900,000 x 5% = €45,000
2. Hälfte Ihrer Agentur: €22,500
3. Ihr Anteil: 22,500 x 40% = €9,000

Beispiel 3: eine Langzeitvermietung, €1,500 im Monat, Provision von eineinhalb Monatsmieten.

ECO berichtete 2020, dass Netzwerke eineinhalb bis zwei Monatsmieten berechneten. Provision: €2,250 plus €517.50 Mehrwertsteuer. Bei einem Anteil von 45% erhalten Sie €1,012.50. Vermietungen bringen weniger, aber sie bringen Vermieter, die später vielleicht verkaufen.

Rechnen Sie Ihre eigenen Zahlen mit dem Provisionsrechner.

Steuern und Sozialversicherung bei recibos verdes

Als selbstständiger Berater kümmern Sie sich um vier Dinge:

• Mehrwertsteuer. Die CGD erklärt, dass Sie nach Artikel 53 des Mehrwertsteuergesetzes befreit bleiben können, solange Ihr Umsatz im Vorjahr bis €15,000 beträgt. Zwischen €15,000 und €18,750 wechseln Sie am 1. Januar des Folgejahres zur normalen Mehrwertsteuer. Über €18,750 wechseln Sie sofort, ab der Rechnung, mit der die Grenze überschritten wurde. In der Regelbesteuerung schlagen Sie 23% auf Ihre Rechnungen auf und führen sie an den Staat ab, abzüglich der Mehrwertsteuer auf Ihre Kosten.
• IRS-Einbehalt. Ihre Agentur behält in der Regel von jeder Zahlung IRS (Einkommensteuer) ein. Laut CGD sank der Satz für die in Artikel 151 des IRS-Gesetzes aufgeführten beruflichen Tätigkeiten seit Januar 2025 von 25% auf 23%, mit der Option, bei 25% zu bleiben. Die Befreiung für Kleinverdiener gilt nicht für Vermittlungsprovisionen, wie die Kammer der Buchhalter OCC für Immobilienberater bestätigt hat.
• Jährliche IRS-Erklärung. Ihr Einkommen gehört zur Kategorie B. Nach dem vereinfachten Regime werden laut Doutor Finanças 75% der Einkünfte aus Tätigkeiten der Tabelle in Artikel 151 besteuert, und 15% des Bruttoeinkommens müssen durch Ausgaben belegt sein. Fragen Sie Ihren Buchhalter, welcher Tätigkeitscode zu Ihrer Arbeit passt, denn der Koeffizient hängt davon ab. Die Einbehalte gelten als Vorauszahlungen.
• Sozialversicherung. 21.4% auf 70% Ihrer Rechnungsbeträge, vierteljährlich erklärt, nach einer vollständigen Befreiung in Ihren ersten 12 Monaten (Ekonomista, 2026).

Beispiel für das dritte Jahr (selbstständig, normale Mehrwertsteuer)	Betrag
An die Agentur fakturierte Provisionen	€40,000
Aufgeschlagene Mehrwertsteuer (23%)	€9,200, an den Staat abgeführt abzüglich der Mehrwertsteuer auf Kosten
Von der Agentur einbehaltene IRS (23%)	€9,200, eine Vorauszahlung auf Ihre Jahressteuer
Bemessungsgrundlage Sozialversicherung (70%)	€28,000
Sozialversicherung (21.4%)	etwa €5,992 im Jahr, etwa €499 im Monat
Nach dem vereinfachten Regime besteuertes Einkommen (75%, wenn Ihr Code dafür infrage kommt)	€30,000

Nehmen Sie sich ab dem ersten Monat einen contabilista certificado (zertifizierten Buchhalter). Eine versäumte Erklärung kostet mehr als sein Honorar.

So wählen Sie eine Agentur aus

Die Seite von Indeed (314 gemeldete Gehälter, aktualisiert im Oktober 2026) zeigt einen Durchschnitt von etwa €2,890 im Monat für Berater, die meisten zwischen €1,079 und €7,739. Ekonomista betont, dass solche Verdienstschätzungen nicht durch amtliche Statistiken bestätigt sind. Nutzen Sie sie als Ausgangspunkt und fragen Sie dann:

1. Wie hoch ist mein Split bei eigenen Objekten, bei Leads der Agentur und bei geteilten Geschäften?
2. Wann werde ich bezahlt? Bei der Beurkundung, beim CPCV oder wenn die Agentur bezahlt wird?
3. Was passiert mit meinen Geschäften, wenn ich gehe, bevor sie abgeschlossen sind?
4. Wie lautet Ihre AMI-Nummer, und welches Vertragsmuster verwenden Sie?
5. Wer ist Ihr Compliance-Beauftragter, und wie führen Sie Identifizierungsprüfungen durch?
6. Welche Leads, Portale, Schulungen und Büros stellen Sie bereit, und wofür zahle ich?
7. Wer behält meine IRS ein, und zu welchem Satz?
8. Wenn ich nicht aus der EU komme: Unterstützt der Vertrag meinen Visumantrag?

Lassen Sie sich die Antworten in Ihrem Kooperationsvertrag festhalten. Vergleichen Sie Arbeitgeber unter CloserPass Agenturen.

Ihre Karriere weiterentwickeln

• Spezialisieren Sie sich. Premiumwohnungen, Neubauten, eine Nationalität oder Sprache oder Vermietungen für Vermieter.
• Erwerben Sie Qualifikationen. Ekonomista weist darauf hin, dass der Verband APEMIP eine freiwillige Zertifizierung mit einem öffentlichen Verzeichnis zertifizierter Berater anbietet.
• Führen Sie ein Team. Wenn Sie später Junior-Berater einstellen, vereinbaren Sie jeden Split schriftlich.
• Bauen Sie Ihre eigene Marke auf mit Marktberichten mit Quellen und Bewertungen zufriedener Kunden.

Ihre eigene AMI-Agentur eröffnen

Wenn Sie so weit sind, hier die Checkliste (Lektionen 3 und 4):

1. Wählen Sie die Rechtsform: Einzelunternehmer oder Gesellschaft.
2. Versicherung von mindestens €150,000 und ein einwandfreies Führungszeugnis (Doutor Finanças).
3. IMPIC-Lizenz: €100 für den Antrag, €265 im Jahr, mit Nachweis der Voraussetzungen jeden Januar.
4. Vertragsmuster: Hinterlegen Sie das amtliche Muster der Verordnung 228/2018 mindestens 5 Werktage vor der Verwendung beim IMPIC (Imojuris).
5. Geldwäschebekämpfung: Benennen Sie einen Compliance-Beauftragten, melden Sie dies dem IMPIC innerhalb von 60 Werktagen, schulen Sie Mitarbeiter, bewahren Sie Unterlagen 7 Jahre auf und melden Sie Geschäfte jedes Quartal (IMPIC).
6. AMI-Nummer an der Tür, auf jedem Vertrag und in jeder Anzeige.

Bevor Sie starten: Abschluss-Checkliste

• Ich kenne meinen Weg zur legalen Arbeit: EU-Anmeldung oder das richtige Visum vor der Ankunft.
• Ich habe (oder habe beantragt) meine NIF und NISS.
• Ich kenne die AMI-Nummer und das Vertragsmuster meiner Agentur.
• Ich habe meine Tätigkeit angemeldet und kenne meine Lage bei Mehrwertsteuer, IRS und Sozialversicherung genau.
• Ich kann aufzählen, was ein Vermittlungsvertrag enthalten muss.
• Ich kann Prüfungen von Identitäten vor dem CPCV durchführen, und ich nehme nie Bargeld ab €3,000 an.
• Ich kann das sinal und die Regel der doppelten Rückzahlung erklären.
• Ich kann IMT und Stempelsteuer für Ansässige und nicht Ansässige schätzen.
• Ich habe einen 90-Tage-Plan und einen täglichen Akquiseblock.
• Ich habe meinen Split und meine Zahlungstermine schriftlich.

Sätze und Regeln ändern sich, prüfen Sie daher die offizielle Quelle, bevor Sie handeln.

Zum Abschlussquiz

Sie sind bereit. Testen Sie sich mit dem Abschlussquiz für Portugal: Fragen aus allen Themen, jede mit Quelle korrigiert. Sehen Sie sich dann die offenen Stellen an.

Diese Lektion enthält allgemeine Informationen, keine Steuer- oder Rechtsberatung.