Ein saudisches Geschäft von Anfang bis Ende

Übertragungen in Saudi-Arabien sind heute fast vollständig digital. Das macht sie schnell, aber nur, wenn jeder Schritt vorbereitet ist. Diese Lektion folgt zwei Geschäften: einem Wiederverkauf und einem Off-Plan-Verkauf.

Wer was tut

• Der Makler unterzeichnet den Maklervertrag, prüft das Eigentum, beschafft die Werbelizenz, findet den Käufer und koordiniert die Schritte.
• Der Verkäufer registriert und zahlt meist die Immobilientransaktionssteuer (RETT) bei ZATCA, der Steuerbehörde, und meldet das Geschäft zur Übertragung an.
• Der Käufer genehmigt die Übertragung auf der Plattform und zahlt über das System.
• Die Bank wickelt bei einer Finanzierung die Übertragung und die Eintragung der Hypothek in einem Schritt ab.
• Die Plattformen ersetzen einen Großteil des früheren Papierkrams: die Immobilienbörse des Justizministeriums (SREM) für ihre elektronischen Urkunden und das Immobilienregister von REGA für dort eingetragene Immobilien.
• Notare gibt es noch, doch laut Raghdan werden sie inzwischen seltener eingeschaltet. Bei komplexen oder ausländischen Geschäften empfehlen Sie dem Kunden zusätzlich einen Anwalt.

Ein Wiederverkauf, Schritt für Schritt

1. Maklervertrag unterzeichnen und hinterlegen. Lassen Sie sich eine Kopie der Eigentumsurkunde geben und prüfen Sie die Identität des Eigentümers und etwaige Hypotheken.
2. Mit Lizenz werben, für jede einzelne Anzeige (Lektion 4).
3. Den Preis vereinbaren. Leistet der Käufer eine Anzahlung, wird sie schriftlich festgehalten und ist auf 5% des Preises begrenzt.
4. Festhalten, wer was zahlt. Der Verkäufer schuldet die RETT gesetzlich, doch der Vertrag kann sie ganz oder teilweise auf den Käufer übertragen. Vereinbaren Sie Ihre Provision und eine etwaige Mehrwertsteuer darauf schriftlich.
5. Das Geschäft bei ZATCA registrieren über den RETT-Dienst und die Steuer zahlen. Trowers merkt an, dass alle Steuern und Gebühren vor dem Übertragungsantrag elektronisch bezahlt sein müssen und Bargeld sowie vordatierte Schecks nicht zulässig sind. Ohne Steuerbescheinigung keine Übertragung.
6. Die Urkunde bei Bedarf bereinigen. Eine Papierurkunde muss zuerst in eine elektronische umgewandelt werden, was laut Raghdan bis zu 10 Tage dauert.
7. Die Übertragung anmelden. Beide Parteien melden sich mit Nafath an. Auf SREM gibt der Verkäufer die Ausweisnummer des Käufers, den Preis, die IBAN und die Steuerreferenz ein. Im Register sind die Schritte ähnlich.
8. Der Käufer genehmigt und zahlt. Auf SREM geht das Geld auf ein Zwischenkonto, und der Verkäufer wird nach der Prüfung bezahlt. Im Register kann die Zahlung an den Verkäufer bis zu drei Werktage dauern.
9. Neue Eigentumsurkunde. Die Urkunde wird auf den Namen des Käufers ausgestellt, oft innerhalb weniger Stunden, wenn alles bereit ist.
10. Ihre Provision einziehen gemäß Ihrem Vertrag.

Ein Off-Plan-Verkauf, Schritt für Schritt

1. Das Projekt auf Wafi prüfen. Es muss eine aktive Lizenz der richtigen Art und einen registrierten Bauträger haben.
2. Einen Vermarktungsvertrag mit dem Bauträger unterzeichnen und für jede Anzeige eine Werbelizenz beschaffen.
3. Reservierung. Während der Laufzeit der Vermarktungslizenz darf ein Bauträger eine Reservierung von bis zu 5% des Werts der Einheit entgegennehmen, und sie geht auf das Treuhandkonto.
4. Kaufvertrag. Er muss einen Übergabetermin und den Zahlungsplan enthalten.
5. Zahlungen gehen auf das Treuhandkonto, auf die Treuhand-IBAN des Projekts, niemals an Sie. Geld verlässt das Treuhandkonto nur auf Anweisungen, die vom Bauträger, vom Ingenieurberater und von einem zertifizierten Wirtschaftsprüfer unterzeichnet sind.
6. Übergabe und Titel. Bei Fertigstellung wird die Einheit übergeben, und 5% der Baukosten bleiben ein Jahr lang auf dem Treuhandkonto, um verborgene Mängel abzudecken, sofern keine Versicherung sie abdeckt.

Gebühren und Steuern, die Sie erklären müssen

• RETT: 5% des Werts, nie unter dem Verkehrswert. Für Immobilienverkäufe fällt RETT statt Mehrwertsteuer an.
• Entlastung beim ersten Eigenheim: Der Staat übernimmt die RETT auf die ersten SAR 1 Million des ersten Eigenheims eines berechtigten saudischen Staatsbürgers.
• Veräußerungsgebühr für Nicht-Saudis: 2% in Riad, Dschidda, Mekka und Medina, 0% anderswo (das Gesetz erlaubt bis zu 5%). Wer zahlt, vereinbaren die Parteien.
• Übertragungsgebühr im Immobilienregister: Trowers nennt SAR 1,600, Änderungen vorbehalten. Bestätigen Sie den Betrag auf der Plattform.
• Maklerprovision: standardmäßig 2.5%, gezahlt von der Partei, die mit Ihnen unterzeichnet hat. Schlägt Ihre Agentur 15% Mehrwertsteuer auf, halten Sie das im Vertrag fest.

Rechenbeispiel in Riyal

Ein ansässiger Nicht-Saudi kauft eine Wohnung für SAR 1,500,000 in einer Zone für ausländisches Eigentum in Riad. Sie haben nur mit dem Verkäufer unterzeichnet, zum Standardsatz. Laut Vertrag zahlt der Käufer die RETT und die Gebühr von 2%.

Posten	Berechnung	Betrag
RETT (Käufer, laut Vertrag)	1,500,000 × 5%	SAR 75,000
Gebühr für Nicht-Saudis (Käufer)	1,500,000 × 2%	SAR 30,000
Übertragungsgebühr im Register	Angabe von Trowers	SAR 1,600
Ihre Provision (Verkäufer)	1,500,000 × 2.5%	SAR 37,500

Die Gesamtkosten des Käufers betragen 1,500,000 + 75,000 + 30,000 = SAR 1,605,000, plus Registergebühr, falls er sie zahlt. Der Verkäufer zahlt Ihre Provision von SAR 37,500 aus dem Kaufpreis, plus SAR 5,625 Mehrwertsteuer, falls Ihre Agentur sie aufschlägt (37,500 × 15%).

Die Gebühren hier sind neu und können sich ändern. Prüfen Sie die offizielle Quelle, bevor Sie handeln. Rechnen Sie selbst mit dem Provisionsrechner nach und üben Sie mit den Berechnungen für Saudi-Arabien.