Der Beruf des Immobilienmaklers in Thailand

Willkommen im Kurs. In acht kurzen Lektionen lernen Sie, wie Immobilienarbeit in Thailand funktioniert, wer sie legal ausüben darf und wie Sie darin Karriere machen. In dieser ersten Lektion geht es um den Beruf selbst: was ein Makler tut, wer zahlt, wer einstellt und wie das erste Jahr wirklich aussieht.

Für wen dieser Kurs ist. Thailand unterscheidet sich von den meisten Ländern dieser Reihe, deshalb sagen wir es von Anfang an deutlich. Der Kurs richtet sich an zwei Gruppen: thailändische Staatsangehörige, die als Makler arbeiten wollen, und Ausländer, die eine legale Rolle in einem thailändischen Immobilienunternehmen suchen. Er zeigt einem Ausländer nie, wie man ohne entsprechendes Recht als Makler arbeitet.

Keine Lizenz, aber ein vorbehaltener Beruf

Thailand hat keine staatliche Lizenz für Immobilienmakler und keine staatliche Prüfung (Themis Partner, aktualisiert im September 2026; Thaiger, Mai 2026). Jeder kann bei einer thailändischen Agentur anfragen und das Handwerk lernen. Freiwillige Verbände bieten Schulung und Glaubwürdigkeit, wir behandeln sie in Lektion 3.

Der Haken liegt im Arbeitsrecht. Eine Bekanntmachung des Arbeitsministeriums vom 1. April 2020 listet die Tätigkeiten auf, die Ausländer nicht ausüben dürfen. Ihre erste Liste, die für Ausländer vollständig verschlossenen Berufe, enthält unter Punkt 19 die Makler- oder Vermittlungstätigkeit, mit einer Ausnahme für Vermittlung im internationalen Handel oder bei Investitionen (Nagashima Ohno & Tsunematsu, Mai 2020; Acclime, 2024). Die praktische Lesart von Thaiger im Mai 2026: Eine Immobilie inserieren, Einheiten zeigen, verhandeln und eine Provision auf das Geschäft verdienen ist thailändischen Staatsangehörigen vorbehalten, und die Durchsetzung wurde seit 2024 verschärft.

In Thailand gilt also:

• Thailändische Staatsangehörige können ohne Lizenz als Makler arbeiten.
• Ausländer dürfen die Außendiensttätigkeit des Maklers nicht ausüben, können aber mit Arbeitserlaubnis echte Jobs drumherum haben (Lektion 2).

Was ein Makler tatsächlich tut

Bei einem Wiederverkauf arbeitet der Makler meist für den Verkäufer und:

1. Gewinnt den Auftrag und vereinbart die Provision schriftlich (Lektion 4).
2. Bewertet die Immobilie, macht Fotos und veröffentlicht sie auf den Portalen.
3. Qualifiziert Käufer und führt die Besichtigungen durch.
4. Verhandelt Preis und Bedingungen und hilft beiden Seiten zu einem Kaufvertrag.
5. Begleitet den Vorgang bis zur Übertragung beim Department of Lands, einschließlich der Bankunterlagen, die ein ausländischer Käufer braucht (Lektion 6).

Bei einem Projektstart verkauft der Makler die Einheiten eines Bauträgers. Leto, eine Agentur, schrieb im Mai 2026, dass Bauträger Maklern bei Projektstarts direkt Provision zahlen. Bei einer Vermietung findet und prüft der Makler Mieter für einen Vermieter.

Was Ausländer stattdessen tun

Thaiger und Themis Partner nennen die Rollen, die Ausländer realistisch mit Arbeitserlaubnis ausüben:

• Internationaler Vertriebsberater oder -direktor, der mit Käufern aus dem Ausland arbeitet, während thailändische Kollegen Besichtigungen, Verhandlungen und Verträge übernehmen.
• Auslandsmarketing und Geschäftsentwicklung.
• Investor Relations und Beratung.
• Direktor oder Gesellschafter des Unternehmens, innerhalb der ausländischen Grenze von 49% (Lektion 3).
• Marketing und Verwaltung.

Die Berufsbezeichnung in der Erlaubnis muss dem entsprechen, was Sie jeden Tag wirklich tun (Thaiger). Wir gehen das in Lektion 2 im Detail durch.

Wer einstellt

Sie werden vier wichtige Arten von Arbeitgebern kennenlernen:

• Internationale Beratungsfirmen mit Büros in Bangkok, etwa CBRE, Knight Frank, Colliers, Savills, JLL und Cushman & Wakefield. Knight Frank hat außerdem ein Büro auf Phuket (Estate Agent Today, Juni 2026).
• Agenturen in Bangkok, etwa Plus Property, Bangkok CitiSmart (Teil des Bauträgers AP), Prima Realty oder Angel Real Estate (Nestopa, Oktober 2026).
• Portale, die auch als Agenturen arbeiten, etwa FazWaz und Lazudi.
• Agenturen in Ferienorten auf Phuket, in Pattaya und auf Koh Samui. In Pattaya besteht Alan Bolton Property Consultants seit 1978 und Town & Country Property seit 2003 (Alan Bolton, Dezember 2025).

Bauträger stellen außerdem eigene Vertriebsteams ein und zahlen externe Makler bei neuen Projekten.

Allein der ausländische Markt ist groß. Das Real Estate Information Center (REIC) zählte 2025 14,899 an Ausländer übertragene Condo-Einheiten im Wert von 60.92 Milliarden Baht: etwa 14.7% aller Condo-Einheiten und 25% ihres Werts (Khaosod English, März 2026).

Wie Sie bezahlt werden

FazWaz, ein Portal und eine Agentur, beziffert die übliche Verkaufsprovision auf 3% bis 5% des Preises, gezahlt vom Verkäufer und im Angebotspreis enthalten, Käufer zahlen also meist keine Maklergebühr. Leto (Mai 2026) nennt 3% bis 5% bei Verkäufen von Bauträgern und 2% bis 3% bei Wiederverkäufen. Einen gesetzlichen Satz gibt es nicht.

Die Provision geht an die Agentur. Ihr Anteil hängt von Ihrem Vertrag ab. Leto, als einzelne Agentur und daher als Richtwert zu lesen, beschreibt die üblichen Modelle:

Modell	So funktioniert es	Hauptrisiko
Reine Provision	Die meisten Agenturen. Einsteiger behalten etwa 30% bis 40% der Provision der Agentur	Kein Abschluss, kein Einkommen
Grundgehalt plus Provision	Einige große Ketten in Bangkok zahlen 15,000 bis 25,000 Baht im Monat, plus Provision	Kleinerer Anteil pro Geschäft
Gehalt plus Bonus	Das übliche Modell für Ausländer, die mindestens die Gehaltsuntergrenze der Arbeitserlaubnis erhalten müssen	Hängt vom Sponsoring durch den Arbeitgeber ab

Für Ausländer nennt Thaiger ein Mindestgehalt von 50,000 Baht im Monat für westliche Staatsangehörige mit Arbeitserlaubnis, ein reines Provisionsmodell passt also nicht (Lektion 8). Testen Sie Ihre eigenen Zahlen im Provisionsrechner.

Ein realistisches erstes Jahr

Seien Sie ehrlich zu sich selbst, bevor Sie anfangen:

• Der Start ist langsam. Laut Leto erreichen nur etwa 30% der neuen Makler zwei oder mehr Abschlüsse im Monat. Planen Sie Ihre Finanzen für eine langsame erste Saison.
• Sprachen zahlen sich aus. 2025 kamen die größten ausländischen Käufer nach Einheiten aus China, Myanmar und Russland (REIC). Chinesisch, Birmanisch und Russisch öffnen neben Thai und Englisch Türen.
• Papierkram ist der Job. Die ausländische Condo-Quote von 49%, das Bankformular, das ein ausländischer Käufer braucht, Übertragungssteuern und Pachtbedingungen. Makler, die das beherrschen, gewinnen Vertrauen.
• Die Regeln für Ausländer werden durchgesetzt. Halten Sie sich vom ersten Tag an an die Vorschriften, egal was Kollegen Ihnen als „normal“ erzählen.

Wie es weitergeht

In Lektion 2 sehen wir uns an, wer was tun darf und wie ein Ausländer legal arbeitet. Um jetzt offene Stellen zu sehen, durchsuchen Sie die Jobs und vergleichen Sie Arbeitgeber unter Agenturen.

Diese Lektion dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Einwanderungsberatung. CloserPass ist mit keiner thailändischen Behörde verbunden. Regeln und Zahlen ändern sich, prüfen Sie also die offizielle Quelle, bevor Sie handeln.