Wer in Thailand als Makler arbeiten darf: die Regel für Ausländer

Thailand stellt eine Frage, bevor Sie in der Immobilienbranche arbeiten: Sind Sie Thailänder? Wenn ja, brauchen Sie keine Lizenz und können bei jeder Agentur anfangen. Wenn nicht, ist Ihnen die Kernarbeit des Maklers verschlossen, aber es gibt legale Jobs drumherum. Diese Lektion erklärt die Regel, die legalen Rollen und die Unterlagen.

Die Liste von 2020

Die Regel stammt aus einer Bekanntmachung des Arbeitsministeriums, die die Tätigkeiten festlegt, die Ausländern verboten sind. Nagashima Ohno & Tsunematsu, eine Anwaltskanzlei, fasste sie im Mai 2020 zusammen:

• Sie ist vom 1. April 2020 datiert, wurde am 21. April 2020 in der Government Gazette veröffentlicht und trat 60 Tage nach der Veröffentlichung in Kraft.
• Sie ersetzte die Liste von 1979 mit 39 Berufen durch 40 Punkte in vier Anhängen.
• Es ist eine ministerielle Bekanntmachung nach dem Foreign Workers Management Emergency Decree. Sie werden oft lesen, es sei ein „königliches Dekret“. Das ist es nicht.

Der erste Anhang, List 1, umfasst absolut verbotene Tätigkeiten. Ihr Punkt 19 ist Makler- oder Vermittlungstätigkeit, mit einer Ausnahme: Makler- oder Vermittlungstätigkeit im internationalen Handel oder bei Investitionen (Acclime, 2024). Khaosod English (Juli 2023) führt denselben Punkt als Makler- und Vermittlungsdienste.

Was das für Immobilien bedeutet. Thaiger (Mai 2026) liest es so: Eine Immobilie inserieren, Einheiten zeigen, verhandeln und auf ein Geschäft eine Provision verdienen ist thailändischen Staatsangehörigen vorbehalten, und die Durchsetzung wurde seit 2024 verschärft. Die von uns genutzten Quellen sehen den Verkauf von Condos an Käufer aus dem Ausland nicht als von der Ausnahme für Handel oder Investitionen erfasst. Bauen Sie keine Karriere auf diese Lesart ohne schriftlichen Rat eines thailändischen Anwalts.

Wenn Sie Thailänder sind

Sie brauchen als Einzelperson keine Lizenz, keine Prüfung und keine Registrierung (Themis Partner). Sie können vom ersten Tag an bei einer Agentur, im Vertriebsteam eines Bauträgers oder bei der Agentur eines Portals anfangen. Die Mitgliedschaft in einem Verband wie TREBA ist freiwillig und stärkt Ihre Glaubwürdigkeit (Lektion 3). Als Angestellter zahlen Sie wie alle anderen Sozialversicherung und Einkommensteuer (siehe Ende dieser Lektion).

Wenn Sie Ausländer sind: was Sie tun dürfen und was nicht

Thaiger und Themis Partner beschreiben eine klare Aufteilung. Ausländer arbeiten in Rollen wie internationaler Vertriebsberater oder -direktor, Manager für Auslandsmarketing, Geschäftsentwicklung, Investor Relations, Berater, Marketing und Verwaltung oder als Direktor oder Gesellschafter des Unternehmens innerhalb der Grenze von 49%. Thailändische Kollegen übernehmen die Transaktionsseite.

Ein Ausländer mit der richtigen Erlaubnis darf	Ein Ausländer darf nicht
Projekte bei Käufern im Ausland vermarkten	Aufträge von Eigentümern annehmen
Marketing, Inhalte und Kampagnen betreuen	Käufern Einheiten zeigen
Das Geschäft und Partnerschaften entwickeln	Preis und Bedingungen verhandeln
Investor Relations betreuen	Eine Provision auf das Geschäft verdienen
Im Vorstand sitzen oder Anteile innerhalb von 49% halten	Mit Touristenvisum oder Visumbefreiung arbeiten

Ihre Tätigkeitsbeschreibung ist Teil der Regel. Die in Ihrer Arbeitserlaubnis eingetragenen Aufgaben müssen dem entsprechen, was Sie tatsächlich tun (Thaiger). Eine Erlaubnis als „Marketing Manager“ deckt keine Besichtigungen am Wochenende ab.

Das Non-B-Visum und die Arbeitserlaubnis

Thaiger hat die Schritte im Mai 2026 beschrieben:

1. Non-Immigrant-Visum „B“. Sie beantragen es bei einer thailändischen Botschaft, bevor Sie einreisen. Die einfache Einreise kostet 2,000 Baht, die mehrfache Einreise 5,000 Baht.
2. Arbeitserlaubnis. Ihr Arbeitgeber reicht sie ein. Es dauert etwa 7 bis 10 Werktage in Bangkok oder 1 bis 3 Tage für Unternehmen, die vom Board of Investment (BOI) gefördert werden, über dessen Single Window.
3. Die Bedingungen für den Arbeitgeber. Das Unternehmen braucht 2 Millionen Baht eingezahltes Kapital und 4 thailändische Angestellte für jede Arbeitserlaubnis eines Ausländers. Leto nennt dieselben Zahlen.
4. Die Gehaltsuntergrenze. Mindestens 50,000 Baht im Monat für westliche Staatsangehörige.

Eine kleine Agentur mit zwei thailändischen Mitarbeitern kann Sie also nicht legal sponsern, so interessiert sie auch ist. Fragen Sie nach Kapital und Personalstärke, bevor Sie Ihre aktuelle Stelle kündigen.

Ein anderer Weg. Leto beschreibt eine Alternative: die Arbeit für ein ausländisches Unternehmen mit Kunden und Zahlungen außerhalb Thailands, mit einem Long-Term-Resident-Visum (LTR) als „Work-from-Thailand Professional“. Das ist Fernarbeit für ein Unternehmen im Ausland, kein Weg, thailändische Immobilien in Thailand zu verkaufen.

Strafen

Leto, eine Agentur, veröffentlichte diese Zahlen im Mai und Juni 2026. Wir konnten sie nicht unabhängig überprüfen, betrachten Sie sie also als Richtwerte:

• Der Arbeitnehmer: eine Geldstrafe von bis zu 100,000 Baht, Abschiebung und ein Einreiseverbot nach Thailand von 1 bis 5 Jahren.
• Der Arbeitgeber: eine Geldstrafe von bis zu 400,000 Baht für jeden illegal beschäftigten Ausländer.
• Razzien gibt es wirklich. Leto zählte 2025 14 Razzien bei Agenturen in Chonburi (Pattaya), mit 27 festgestellten illegal beschäftigten Ausländern, gegenüber 19 auf Phuket und 11 auf Koh Samui. Laut Leto arbeiten außerdem viele russischsprachige Makler mit Touristenvisum, was illegal ist.

Steuern und Sozialversicherung

Thaiger nannte die Grundlagen für 2026:

• Sozialversicherung. Die monatliche Lohnobergrenze steigt ab 2026 auf 17,500 Baht, Sie und Ihr Arbeitgeber zahlen also jeweils höchstens 875 Baht im Monat (5% der Obergrenze).
• Die Einkommensteuer ist progressiv, von 0% bis 35%.
• Die Pauschalsteuer von 17% für LTR gilt nur für von der BOI geförderte Branchen. Immobilien gehören nicht dazu.

Ihr Schnellcheck

Sie sind	Sie brauchen
Thailändischer Staatsangehöriger, Einstieg als Makler	Ein Job bei einer Agentur oder einem Bauträger, Sozialversicherung über den Arbeitgeber, eine Verbandsmitgliedschaft, wenn Sie möchten
Ausländer, dem eine Vertriebsrolle mit Besichtigungen angeboten wird	Nein sagen oder die Rolle in eine ändern, die das Gesetz erlaubt
Ausländer, dem eine Rolle im internationalen Marketing oder in der Geschäftsentwicklung angeboten wird	Ein Non-B-Visum, eine Arbeitserlaubnis mit passenden Aufgaben, ein Arbeitgeber mit 2 Millionen Baht Kapital und 4 thailändischen Mitarbeitern pro Ausländer, mindestens 50,000 Baht im Monat
Ausländer, der für ein Unternehmen im Ausland arbeitet	Prüfen Sie den Weg über LTR Work-from-Thailand Professional, mit Kunden und Bezahlung außerhalb Thailands

Was nicht erlaubt ist

• Außendiensttätigkeit des Maklers durch einen Ausländer: inserieren, Besichtigungen führen, verhandeln oder eine Transaktionsprovision nehmen.
• Arbeiten mit Touristenvisum oder Visumbefreiung, selbst wenn man „nur aushilft“.
• Eine Erlaubnis, die nicht zum Job passt. Eine Erlaubnis für eine Rolle deckt keine andere ab.

Üben Sie diese Punkte unter Kundenkompetenz.

Diese Lektion dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Einwanderungsberatung. CloserPass ist weder mit dem Arbeitsministerium noch mit einer anderen Behörde in Thailand verbunden. Einwanderungsregeln ändern sich schnell, prüfen Sie also die offizielle Quelle, bevor Sie handeln.