Agenturen und Verbände in Thailand: keine Lizenz, echte Regeln

In den meisten Ländern dieses Kurses geht es in dieser Lektion um den Erwerb einer Lizenz. In Thailand gibt es keine. Stattdessen gibt es Gesellschaftsrecht, Grenzen für ausländisches Eigentum, Pflichten zur Geldwäschebekämpfung und eine Reihe freiwilliger Verbände. Diese Lektion erklärt jeden Punkt, damit Sie eine Agentur beurteilen können, bevor Sie anfangen, und wissen, was es braucht, um eine zu gründen.

Keine Lizenz und kein Gesetzentwurf, den wir finden konnten

Thailand hat keine staatlich ausgestellte Lizenz für Immobilienmakler und keine Pflichtprüfung (Themis Partner; Thaiger). Als wir im Oktober 2026 nachsahen, erwähnte keiner der Rechtsratgeber von 2025 und 2026, die wir gelesen haben, einen Gesetzentwurf zur Lizenzierung von Maklern. Die 2026 tatsächlich vorhandenen Gesetzentwürfe betreffen Landbesitz über Strohmänner, den wir unten behandeln.

Das heißt nicht, dass im Beruf alles erlaubt ist. Die Regeln stehen nur woanders:

• Gesellschaftsrecht: Die Agentur ist ein eingetragenes Unternehmen.
• Der Foreign Business Act: Grenzen für ausländisches Eigentum an einer Agentur.
• Arbeitsrecht: die Liste von 2020, die die Maklertätigkeit Thailändern vorbehält (Lektion 2).
• Pflichten zur Geldwäschebekämpfung (Lektion 4).

Die Agentur ist ein Unternehmen

Themis Partner erklärt, dass eine Immobilienagentur eine gewöhnliche thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist, eingetragen beim Department of Business Development (DBD). Für eine Agentur in thailändischem Besitz ist diese Eintragung in der Praxis die einzige „Lizenz“, die es gibt.

Wenn Sie bei einer Agentur anfangen, fragen Sie nach dem Firmennamen genau wie eingetragen, den Direktoren und ob sie mehrheitlich thailändisch oder ausländisch ist. Die Antwort sagt viel darüber, ob sie ausländisches Personal legal sponsern kann und ob ihre Struktur solide ist.

Ausländisches Eigentum: die 49%-Grenze

Der Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) beschränkt bestimmte Geschäfte für Unternehmen mit ausländischer Mehrheit. List 3, Punkt 11 umfasst Makler- oder Vermittlungsgeschäfte. Die Ausnahmen im Text sind eng: Wertpapiere, Beschaffung innerhalb einer Gruppe, internationaler Handelsvertrieb mit mindestens 100 Millionen Baht ausländischem Kapital und weitere per Ministerial Regulation festgelegte Arten (Siam Legal, Gesetzestext). Immobilienvermittlung gehört nicht dazu.

Eine Agentur mit ausländischer Mehrheit braucht also eine Foreign Business Licence (FBL). In der Praxis:

• Leto, eine Agentur, beschreibt eine FBL für eine Agentur mit ausländischer Mehrheit als fast unmöglich zu bekommen.
• Ausländer können bis zu 49% halten, mit 51% in der Hand echter thailändischer Gesellschafter (Leto).
• Themis Partner ergänzt, dass eine BOI-Förderung oder eine FBL bis zu 100% ausländisches Eigentum erlauben kann und dass die BOI bis zu 50 Millionen Baht Kapital verlangen kann.

Um ausländisches Personal zu sponsern, braucht das Unternehmen außerdem 2 Millionen Baht eingezahltes Kapital und 4 thailändische Angestellte pro Arbeitserlaubnis für einen Ausländer (Thaiger; Lektion 2).

Warum „echt“ wichtig ist: Strohmänner 2026

Ein Strohmann ist ein thailändischer Gesellschafter, der Anteile auf dem Papier für einen Ausländer hält. Es ist die älteste Abkürzung des Markts, und 2026 steht sie direkt unter Beschuss.

• Land. Nach Land Code Section 97 gilt ein Unternehmen mit mehr als 49% ausländischem Kapital oder einer Mehrheit ausländischer Gesellschafter als ausländisch und darf kein Land besitzen (Leto).
• Das Vorgehen vom Oktober 2026. Am 19. Oktober 2026 startete Premierminister Anutin Charnvirakul, zugleich Innenminister, ein landesweites Vorgehen gegen Landbesitz über Strohmänner. Thai Examiner berichtete von 13,088 Verdächtigen, darunter 1,550 Unternehmen, 2,360 Grundstücken im Wert von etwa 14.01 Milliarden Baht, und einer Anweisung an die Gouverneure, vorrangige Ermittlungen bis Ende Dezember 2026 abzuschließen.
• Weitere Maßnahmen 2026. Leto, eine einzelne Branchenquelle, berichtet, dass das Kabinett am 24. Februar 2026 einen Änderungsentwurf zu Land Code Section 94 billigte, nach dem über Strohmänner gehaltenes Land an den Staat fällt, dass das Department of Business Development ab dem 1. April 2026 Erklärungen zur Kapitalherkunft verlangt und dass acht Provinzen, darunter Phuket, Surat Thani (Koh Samui), Chiang Mai und Chonburi (Pattaya), unter besonderer Kontrolle stehen. Prüfen Sie diese Punkte mit einem Anwalt, bevor Sie sich darauf verlassen.

Eine Agentur, deren thailändische Gesellschafter nicht erklären können, woher ihr Geld stammt, ist ein Risiko für Ihren Job, Ihre Arbeitserlaubnis und Ihre Kunden.

Freiwillige Verbände und Qualifikationen

Nichts davon ist eine Lizenz. Es sind Wege, zu lernen, sich zu vernetzen und Arbeitgebern und Kunden zu zeigen, dass Sie den Beruf ernst nehmen.

• TREBA, die Thai Real Estate Broker Association. Thaiger stellt die Mitgliedschaft als Signal der Glaubwürdigkeit gegenüber Arbeitgebern dar. Agenturen geben ihren Beitritt bekannt, wie IRES Thailand auf der eigenen Website.
• REBA-ES, die Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard, die Pattaya und Chonburi abdeckt.
• CIPS, die Qualifikation Certified International Property Specialist der US-amerikanischen National Association of Realtors. Thaiger nennt sie nützlich für Expats, die ausländische Käufer betreuen.
• Zertifizierungen von Portalen, etwa die DDproperty Agent Certification.

Ein Name, den man nicht verwechseln sollte. AREA, die Agency for Real Estate Affairs, ist ein privates Forschungsunternehmen, das Marktdaten veröffentlicht, zum Beispiel zum Bestand in Pattaya (Pattaya Mail, Februar 2026). Es ist kein Maklerverband.

Wie Sie eine Agentur prüfen, bevor Sie anfangen

1. Eintragung. Wie lautet der eingetragene Firmenname, und wer sind die Direktoren?
2. Eigentum. Ist sie mehrheitlich thailändisch? Wenn Ausländer Anteile halten, liegen diese innerhalb von 49%, und sind die thailändischen Gesellschafter echt?
3. Sponsoring, wenn Sie Ausländer sind: Hat sie 2 Millionen Baht eingezahltes Kapital und 4 thailändische Mitarbeiter für jede Erlaubnis eines Ausländers?
4. Rollen. Wer nimmt Aufträge an, führt Besichtigungen durch und verhandelt? Wenn die Antwort für Ausländer „alle machen alles“ lautet, gehen Sie.
5. Verbände. Ist sie Mitglied bei TREBA oder REBA-ES? Nicht verpflichtend, aber ein gutes Zeichen.
6. Geld. Nimmt sie Provisionen nur auf das Firmenkonto gegen Rechnung an?

Ihre eigene Agentur gründen

Wenn Sie Thailänder sind, ist der Weg kurz: eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung beim DBD eintragen, ein Firmenkonto eröffnen, Ihre Provisionsvereinbarung und Ihr Verfahren zur Geldwäschebekämpfung schreiben und auf den Portalen inserieren.

Wenn Sie Ausländer sind, lautet die ehrliche Zusammenfassung:

1. Sie dürfen bis zu 49% einer thailändischen Agentur halten, mit echten thailändischen Partnern für den Rest.
2. Eine Agentur mit ausländischer Mehrheit braucht eine FBL oder eine BOI-Förderung, die Leto für die Maklertätigkeit fast unmöglich nennt und die bis zu 50 Millionen Baht erfordern kann.
3. Auch als Gesellschafter oder Direktor dürfen Sie die Außendiensttätigkeit des Maklers nicht selbst ausüben (Lektion 2). Thailändische Mitarbeiter müssen Aufträge, Besichtigungen und Verhandlungen übernehmen.
4. Das Unternehmen braucht 2 Millionen Baht und 4 thailändische Angestellte für jede Arbeitserlaubnis eines Ausländers, auch für Ihre.

Die Regeln ändern sich 2026 schnell, prüfen Sie also die offizielle Quelle, bevor Sie handeln. Üben Sie mit dem Training zu Verkauf.

Diese Lektion dient der allgemeinen Information und ist keine Rechtsberatung. CloserPass ist weder mit TREBA noch mit REBA-ES, einem Portal oder einer Behörde in Thailand verbunden.