Die Regeln, die Sie in Thailand jeden Tag befolgen

Thailand hat kein Maklergesetz mit einer Liste von Pflichten, die Regeln für Ihren Alltag kommen also aus mehreren Quellen: Ihrem Vertrag mit dem Eigentümer, dem Condominium Act, den Bankunterlagen für ausländisches Geld, den Pflichten zur Geldwäschebekämpfung und seit Oktober 2026 einem landesweiten Vorgehen gegen Besitz über Strohmänner. Die meisten Probleme entstehen durch eine Provision, die niemand aufgeschrieben hat, ein Versprechen, das das Gesetz nicht trägt, oder Geld, das auf dem falschen Weg ankam. Diese Lektion macht aus den Regeln Gewohnheiten.

1. Vereinbaren Sie die Provision schriftlich

In Thailand gibt es keinen gesetzlichen Standardsatz. FazWaz beziffert die übliche Verkaufsprovision auf 3% bis 5% des Preises, gezahlt vom Verkäufer und im Angebotspreis enthalten. Da das Gesetz diese Lücke nicht füllt, ist Ihre schriftliche Vereinbarung mit dem Eigentümer Ihr einziger Schutz. Sie sollte festhalten:

• Die Immobilie und das Geschäft (Verkauf oder Vermietung).
• Die Provision als Prozentsatz oder Betrag und wer zahlt.
• Wann sie fällig ist: beim Kaufvertrag oder bei der Übertragung beim Department of Lands.
• Ob der Auftrag exklusiv ist und für wie lange.
• Wie ein mit einer anderen Agentur geteiltes Geschäft aufgeteilt wird.

Kennen Sie Ihre Rolle. Wenn Sie Ausländer sind, nehmen Sie keine Aufträge von Eigentümern an, zeigen keine Einheiten und verhandeln nicht (Lektion 2). Die Vereinbarung wird von der Agentur unterschrieben und von thailändischen Kollegen betreut. Die Tätigkeitsbeschreibung in Ihrer Erlaubnis muss Ihrer tatsächlichen Arbeit entsprechen (Thaiger).

2. Werben Sie nur mit dem, was das Gesetz erlaubt

Die meisten Beschwerden im thailändischen Immobiliengeschäft beginnen mit einem Versprechen. Diese sollten Sie nie machen:

• „Pacht über 99 Jahre“ oder „ausländische Quote von 75%“. Im Juni 2024 stimmte das Kabinett grundsätzlich zu, die ausländische Condo-Quote auf 75% anzuheben und Pachtverträge auf 99 Jahre zu verlängern, doch der damalige Innenminister sagte, der Entwurf sei nicht fertig (The Nation, Juni 2024). Bis Juni 2026 war keines von beiden Gesetz geworden (Bektu). Sagen Sie es so: Die 49%-Quote und die Grenze von 30 Jahren für Pachtverträge gelten weiterhin.
• „30+30+30“ als Garantie. Diese Strukturen werden breit beworben (Pattaya Mail, Februar 2026), aber die Verlängerungen sind nur vertragliche Versprechen. Bektu erklärt, dass Gerichte in der Regel nur die erste eingetragene Laufzeit von 30 Jahren durchsetzen. Sie dürfen eine Verlängerungsoption beschreiben. Verkaufen Sie sie nie als 90 Jahre.
• „Freehold“ ohne Prüfung der Quote. Ausländisches Freehold-Eigentum an Condos ist auf 49% der verkäuflichen Wohnfläche eines Gebäudes begrenzt. Darüber hinaus kann ein Ausländer nur pachten. Prüfen Sie, ob das Gebäude noch Platz in der ausländischen Quote hat, bevor Sie eine Einheit als ausländisches Freehold bewerben.
• „Treuhandgeschützt“, wenn es das nicht ist. Treuhand nach dem Escrow Act B.E. 2551 (2008) ist freiwillig und gilt nur, wenn beide Seiten vereinbaren, einen lizenzierten Treuhänder einzusetzen (Thailand Law Online). Die meisten Käufer zahlen den Bauträger direkt.
• Land auf den Namen eines Ausländers. Ausländer dürfen kein Land besitzen. Bewerben Sie nie Land oder ein Haus mit Grundstück als etwas, das ein ausländischer Käufer direkt besitzen kann.

3. Kennen Sie den Standardvertrag für Condos

Section 6/2 des Condominium Act, 2008 eingefügt, verlangt, dass ein Condo-Kaufvertrag mit einem Bauträger dem Standardformular des Innenministeriums folgt (Siam Legal). Abweichende Klauseln sind unwirksam, und Section 63 legt eine Geldstrafe von 100,000 Baht fest. Die wichtigsten Schutzrechte für einen Käufer:

• Der Bauträger muss einen Übertragungstermin nennen und 30 Tage vorher ankündigen.
• Der Bau darf nicht länger als ein Jahr ruhen.
• Mängelhaftung von 5 Jahren für die Struktur und 2 Jahren für andere Teile.
• Der Käufer darf den Vertrag ohne Gebühr auf eine andere Person übertragen.
• Eine Vertragsstrafe bei verspäteter Übergabe von mindestens 0.01% pro Tag, höchstens 10%.

Wenn ein Käufer Ihnen einen Vertrag zeigt, der von diesen Bedingungen abweicht, schicken Sie ihn vor der Unterschrift zu einem Anwalt.

4. Das ausländische Geld richtig handhaben: das FET-Formular

Ein ausländischer Käufer, der ein Freehold-Condo auf seinen eigenen Namen möchte, muss nachweisen, dass das Geld aus dem Ausland kam. Storm Real Estate Phuket (September 2026) erklärt:

• Das Formular Foreign Exchange Transaction (FET) wird von der thailändischen Bank ausgestellt, die das Geld empfängt.
• Es wird typischerweise bei Überweisungen ab USD 50,000 verlangt.
• Das Geld muss vor der Übertragung aus dem Ausland überwiesen werden, in Fremdwährung.

Das Department of Lands nutzt das Formular bei der Eintragung der Einheit auf den Namen des Ausländers. Sagen Sie es Käufern am ersten Tag. Auf dem falschen Weg eingebrachtes Geld ist der klassische Grund für eine verzögerte Übertragung an Ausländer.

5. Kennen Sie Ihren Kunden und die Mittelherkunft

Themis Partner zählt Pflichten zur Geldwäschebekämpfung zu den Regeln, die für Agenturen gelten. Fragen Sie Ihre Agentur nach ihrem schriftlichen Verfahren und befolgen Sie es bei jedem Vorgang. In der täglichen Praxis:

1. Identifizieren Sie jeden Käufer und Verkäufer und den tatsächlichen Eigentümer hinter jedem Unternehmen.
2. Verstehen Sie das Geld: woher es kommt und wie es ankommen wird.
3. Nehmen Sie Provisionen nur per Überweisung auf das Firmenkonto gegen Rechnung an.
4. Dokumentieren Sie jede Prüfung, die Sie durchgeführt haben.

Das Vorgehen gegen Strohmänner 2026 erhöht den Einsatz. Die am 19. Oktober 2026 gestartete landesweite Kampagne bringt zusätzliche Prüfungen bei Käufen über 2 Millionen Baht oder mit einem Schätzwert über 5 Millionen Baht, und thailändische Ehepartner von Ausländern müssen ihre Mittelherkunft nachweisen (Thai Examiner, Oktober 2026). Leto berichtet außerdem von einem Rundschreiben des Department of Lands vom 15. Mai 2026 zur Überprüfung wirtschaftlich Berechtigter. Rechnen Sie mit Fragen beim Land Office und bereiten Sie Kunden darauf vor.

Schlagen Sie nie eine Strohmann-Struktur, einen thailändischen „Freund“ im Grundbuch oder ein Unternehmen mit thailändischen Gesellschaftern auf dem Papier vor, um das Landverbot zu umgehen. Sie gefährden das Geld Ihres Kunden und Ihre eigene Karriere.

Was Menschen in Schwierigkeiten bringt

Praxis	Risiko
Ein Ausländer, der Einheiten zeigt oder verhandelt	Geldstrafe, Abschiebung und Einreiseverbot für den Arbeitnehmer, Geldstrafe für den Arbeitgeber (Lektion 2)
Keine schriftliche Provisionsvereinbarung	Kein gesetzlicher Standard als Rückfallposition, und Streit darüber, wer zahlt
Eine Pacht über 99 Jahre oder eine Quote von 75% verkaufen	Rechte versprechen, die es im Gesetz nicht gibt
30+30+30 als garantiert verkaufen	In der Regel werden nur die ersten eingetragenen 30 Jahre durchgesetzt
Geld ohne FET oder in Baht gesendet	Eine Freehold-Übertragung, die nicht auf den Namen des Ausländers eingetragen werden kann
Einen Strohmann vorschlagen	Ermittlungen und möglicher Verlust des Landes im Rahmen des Vorgehens von 2026

Ihre täglichen Gewohnheiten

• Kein Inserat ohne schriftliche Provisionsvereinbarung.
• Keine Anzeige, die mehr verspricht, als die 49%-Quote und die Pacht über 30 Jahre erlauben.
• Keine Reservierung ohne Ausweis und klare Mittelherkunft.
• Jeder ausländische Käufer erfährt vom FET, bevor er Geld sendet.
• Kein Bargeld und keine Strohmänner, niemals.

Diese Regeln ändern sich, prüfen Sie daher vor dem Handeln die offizielle Quelle. Üben Sie sie in Kundenkompetenz.

Diese Lektion dient der allgemeinen Information und ist keine Rechtsberatung. CloserPass ist mit keiner Behörde in Thailand verbunden.