Den thailändischen Markt kennen: vier Gebiete, ausländische Käufer und Eigentumsregeln

Thailand ist nicht ein einziger Markt. Ein Stadt-Condo in Bangkok, eine Einheit mit Meerblick in Jomtien, eine Poolvilla auf Phuket und ein Haus am Hang auf Koh Samui ziehen unterschiedliche Käufer zu unterschiedlichen Preisen an, unter denselben strengen Eigentumsregeln. Orte und Regeln zu kennen ist das, was Kunden Ihnen vertrauen lässt.

Das Gesamtbild

Die besten öffentlichen Daten zu ausländischen Käufern stammen vom Real Estate Information Center (REIC), das die an Ausländer übertragenen Condo-Einheiten zählt.

• 2025: 14,899 Einheiten, ein Plus von 2.2%, im Wert von 60.92 Milliarden Baht, ein Minus von 10.7%. Auf Ausländer entfielen 14.7% aller übertragenen Condo-Einheiten und 25% des Werts (Khaosod English, März 2026).
• Erstes Halbjahr 2026: 6,533 Einheiten, ein Minus von 8.8%, im Wert von 28.267 Milliarden Baht, ein Minus von 1.5%. Das sind 11.7% der Einheiten und 21.7% des Werts, mit durchschnittlich 4.3 Millionen Baht und 43.9 m² pro Einheit (The Nation, September 2026).
• Zweites Quartal 2026: 3,292 Einheiten, ein Plus von 1.4%, im Wert von 14.803 Milliarden Baht, ein Plus von 20.2%.

Provinz	Ausländische Condo-Einheiten, 2025	Wert, 2025	Durchschnitt pro Einheit (abgeleitet)
Bangkok	7,029	35.39 Mrd. Baht	etwa 5.0 Mio. Baht
Chonburi (Pattaya)	4,164	11.59 Mrd. Baht	etwa 2.78 Mio. Baht
Phuket	1,190	6.09 Mrd. Baht	etwa 5.1 Mio. Baht

Die Durchschnittswerte sind unsere eigene Division der REIC-Gesamtzahlen, keine veröffentlichten Zahlen. Sagen Sie das, wenn Sie sie zitieren.

Wer kauft

Nach Einheiten 2025: China 4,940 (minus 12.9%), Myanmar 1,968 (plus 41.8%) und Russland 1,172 (plus 8.6%) (Khaosod English).

Nach Wert im ersten Halbjahr 2026 waren die zehn größten China, Russland, Myanmar, die USA, Taiwan, Frankreich, Großbritannien, Deutschland, Australien und Indien. Amerikaner zahlten den höchsten Durchschnitt, etwa 6.6 Millionen Baht pro Einheit (The Nation, September 2026).

Jede Nationalität hat ihre eigene Landkarte (The Nation, August 2026):

Käufer	Erstes Halbjahr 2026, nach Wert	Wo sie kaufen
Chinesisch	6.874 Mrd. Baht, minus 27.7%	Bangkok und Chonburi
Russisch	3.603 Mrd. Baht, plus 75.9%	Phuket und Chonburi
Myanmar	2.457 Mrd. Baht, minus 16.2%	Bangkok

Die vier Gebiete

Bangkok ist mit Abstand der größte ausländische Markt, mit 7,029 Einheiten und 35.39 Milliarden Baht 2025. Chinesische Käufer und Käufer aus Myanmar führen. Rechnen Sie mit den meisten Agenturen, den größten Beratungsfirmen und der stärksten Konkurrenz.

Pattaya (Chonburi) ist nach Einheiten der zweitgrößte Markt. Pattaya Mail (Februar 2026) beschreibt eher ein strukturelles Überangebot als einen Einbruch, am stärksten in Jomtien und an der südlichen Strandfront, mit Bauträgern, die Rabatte und flexible Zahlungsbedingungen einsetzen. Käufer aus Myanmar sind die wichtigste neue Nachfragequelle, sie ziehen wegen Schulen, Gesundheitsversorgung und Stabilität um. Die Einheiten sind mit durchschnittlich etwa 2.78 Millionen Baht günstiger als in Bangkok.

Phuket wächst bei ausländischen Käufern und schrumpft bei Bauträgern. Krungsri Research (August 2026) meldet:

• Condo-Übertragungen an Ausländer 2025 plus 18.3% auf 1,190 Einheiten, 82.3% aller Condo-Übertragungen an Ausländer im Süden, und plus 52.2% auf 420 Einheiten im ersten Quartal 2026.
• Aber Projektstarts minus 52.6% auf 7,205 Einheiten und Verkäufe minus 61.1% auf 5,374 Einheiten 2025, mit 14,008 unverkauften Einheiten im Wert von 193.7 Milliarden Baht.
• Villen kosten im Schnitt 44.8 Millionen Baht, und die Absorption von Villen fiel auf 1.8% im Monat, etwa 50 Monate, um den Bestand zu verkaufen.
• Wichtigste ausländische Käufer: Russen, Chinesen, Franzosen, Briten und Amerikaner. Die Prognose für 2026 lautet Projektstarts minus 4.2% und Verkäufe minus 7.3%.

Koh Samui ist eine Villeninsel. Samui Property Group, eine Agentur, berichtete im Mai 2026, überwiegend nach Daten von C9 Hotelworks vom Juni 2025:

• Ein Erstmarkt von 2,882 Einheiten in 117 Projekten im Wert von 30.3 Milliarden Baht, aufgeteilt in 52% Condos und 48% Villen.
• Ein Median für Condos von 88,500 Baht pro m² und ein Median für Villen mit drei Schlafzimmern von 14.9 Millionen Baht.
• Ausländische Käufer bei 85% bis 90% der Villengeschäfte, unter Berufung auf Colliers.
• Mehr Anfragen nach der dritten Staffel von The White Lotus, gedreht in Maenam und 2025 ausgestrahlt, aber ohne gemessene Zahl.

Regeln, die jeder Makler kennen muss

Die 49%-Quote für Condos. Nach dem Condominium Act B.E. 2522 (1979) können Ausländer Condo-Einheiten als Freehold besitzen, aber die Fläche in ausländischem Besitz darf 49% der gesamten verkäuflichen Wohnfläche des Gebäudes nicht überschreiten. Darüber hinaus kann ein Ausländer nur pachten (Bektu, Juni 2026). In einem Gebäude mit 10,000 m² verkäuflicher Fläche können Ausländer höchstens 4,900 m² besitzen.

Kein Land. Ausländer dürfen kein Land besitzen, und ein Unternehmen mit mehr als 49% ausländischem Kapital oder einer Mehrheit ausländischer Gesellschafter gilt nach Land Code Section 97 als ausländisch (Leto).

Die Pacht über 30 Jahre. Die längste eingetragene Pacht für Wohnzwecke beträgt 30 Jahre. Verlängerungsversprechen wie 30+30+30 sind vertraglich, und Gerichte setzen in der Regel nur die erste eingetragene Laufzeit durch (Bektu).

Die Vorschläge von 2024 wurden nie Gesetz. Im Juni 2024 stimmte das Kabinett grundsätzlich einer ausländischen Condo-Quote von 75% und Pachtverträgen über 99 Jahre zu, doch der Entwurf war nicht fertig (The Nation, Juni 2024). Bis Juni 2026 war keines von beiden in Kraft (Bektu). Der richtige Satz für Kunden im Oktober 2026: Die 49%-Quote und die Grenze von 30 Jahren für Pachtverträge gelten weiterhin.

Die Richtung Ende 2026 ist strenger, nicht lockerer. Am 19. Oktober 2026 startete der Premierminister ein landesweites Vorgehen gegen Landbesitz über Strohmänner, mit zusätzlichen Prüfungen bei Käufen über 2 Millionen Baht (Thai Examiner, Oktober 2026; Lektion 4).

Off-Plan in zwei Sätzen

Die meisten neuen Condos werden Off-Plan verkauft, nach dem Standardvertrag des Condominium Act, meist in Raten direkt an den Bauträger gezahlt, mit Treuhand nur, wenn beide Seiten zustimmen (Lektion 6). Auf Phuket und in Pattaya bedeutet das Überangebot, dass der Käufer Verhandlungsspielraum hat und Sie die Pflicht haben, den Bauträger zu prüfen.

So lernen Sie Ihr Gebiet kennen

1. Wählen Sie ein Gebiet und lernen Sie seine Straßen, Verkehrsmittel, Schulen, Krankenhäuser und neuen Projekte kennen.
2. Verfolgen Sie die REIC-Daten über die Presse, und nennen Sie immer Ihre Quelle und deren Datum.
3. Lernen Sie die Nationalitäten und Sprachen Ihrer Käufer: Chinesisch und Birmanisch in Bangkok, Russisch auf Phuket, Birmanisch und Russisch in Pattaya.
4. Fragen Sie in jedem Gebäude, wie viel ausländische Quote noch frei ist, und jeden Bauträger nach seinen Zahlungsbedingungen und seiner Erfolgsbilanz.

Preise und Regeln ändern sich schnell, prüfen Sie also die offizielle Quelle, bevor Sie handeln. Auf der Thailand-Seite und unter Märkte sehen Sie, was CloserPass abdeckt.

Diese Lektion enthält allgemeine Informationen, keine Anlageberatung.