Ein Geschäft von Anfang bis Ende in Thailand

Ein thailändischer Condo-Verkauf geht durch mehrere Hände: die Agentur, den Anwalt des Käufers, die Bank des Käufers im Ausland, die thailändische Bank, die das Geld empfängt, oft einen Bauträger und das Department of Lands, das Grundbuchamt. Ihr Wert liegt darin, die Reihenfolge zu kennen, alle im Zeitplan zu halten und dafür zu sorgen, dass niemand von den Steuern oder dem Bankformular überrascht wird. Diese Lektion folgt einem Wiederverkauf an einen ausländischen Käufer und rechnet die Zahlen dann in Baht durch.

Wer was tut

• Die Agentur (thailändische Makler im Außendienst): Maklervertrag, Vermarktung, Besichtigungen, Angebot, Verhandlung, Koordination.
• Ein Ausländer in einer legalen Rolle (Lektion 2): findet und informiert Käufer aus dem Ausland, erstellt Unterlagen und erklärt den Ablauf, während thailändische Kollegen Besichtigungen und Verhandlungen übernehmen.
• Der Anwalt des Käufers: prüft den Eigentumstitel, den Vertrag und den Stand der ausländischen Quote.
• Die Banken: Die Bank des Käufers sendet das Geld aus dem Ausland, die thailändische Bank stellt das FET-Formular aus.
• Das Department of Lands: trägt die Übertragung ein und erhebt die Gebühren und Steuern.

Ein wiederverkauftes Condo, Schritt für Schritt

1. Maklervertrag. Schriftlich, mit Provision, Zahler und Fälligkeit (Lektion 4).
2. Angebot und Reservierung. Eine kleine Reservierungsgebühr sichert oft die Einheit vor dem Kaufvertrag. Ob sie erstattet wird, hängt von der Klausel ab, lesen Sie sie also mit dem Käufer, bevor Geld fließt.
3. Identifizierung. Identifizieren Sie beide Parteien und die Herkunft der Mittel des Käufers (Lektion 4).
4. Prüfung der Quote. Ein ausländischer Freehold-Käufer braucht Platz in der ausländischen Quote von 49% des Gebäudes. Bestätigen Sie das vor dem Kaufvertrag, nicht am Tag der Übertragung.
5. Kaufvertrag. Preis, Zahlungstermine, Übertragungstermin, wer welche Kosten trägt und was passiert, wenn eine Seite nicht erfüllt.
6. Geld aus dem Ausland. Der Käufer überweist das Geld aus dem Ausland, in Fremdwährung, im Voraus. Ab USD 50,000 stellt die empfangende thailändische Bank das FET-Formular aus (Storm Real Estate Phuket, September 2026).
7. Übertragung beim Department of Lands. Die Gebühren und Steuern werden gezahlt, und die Einheit wird auf den Namen des Käufers eingetragen.
8. Provision. Der Verkäufer zahlt die Agentur per Überweisung gegen Rechnung. FazWaz weist darauf hin, dass der Käufer meist keine Maklergebühr zahlt.

Ende 2026 mit mehr Fragen rechnen. Das am 19. Oktober 2026 gestartete Vorgehen gegen Strohmänner bringt Prüfungen bei Käufen über 2 Millionen Baht oder mit einem Schätzwert über 5 Millionen Baht (Thai Examiner). Halten Sie die Unterlagen zur Mittelherkunft bereit.

Übertragungskosten

Storm Real Estate Phuket nennt die Kosten in seinem Leitfaden vom September 2026:

Kosten	Satz	Grundlage	Wer zahlt
Übertragungsgebühr	2%	Schätzwert	Verhandelbar, oft geteilt
Specific Business Tax (SBT)	3.3%	Der höhere Wert aus Schätzwert oder Verkaufspreis	Verkäufer
Stempelsteuer	0.5%	Der höhere Wert aus Schätzwert oder Verkaufspreis	Nur wenn keine SBT anfällt
Quellensteuer	1% für einen Verkäufer als Unternehmen, progressiv für eine Privatperson nach Besitzdauer	Nach den Regeln des Land Office festgelegt	Verkäufer

Wann SBT anfällt. Der Verkäufer zahlt SBT, wenn er die Immobilie weniger als fünf Jahre besessen hat oder im Immobiliengeschäft tätig ist. Fällt SBT an, gibt es keine Stempelsteuer. Fällt sie nicht an, gilt stattdessen die Stempelsteuer.

Eine Entlastung, die Ausländer nicht erhalten. Ermäßigte Übertragungs- und Hypothekengebühren von 0.01% gelten nur für thailändische Staatsangehörige, die Wohnungen im Wert von 7 Millionen Baht oder weniger kaufen, und wurden bis zum 30. Juni 2027 verlängert. Ausländische Käufer zahlen die vollen Sätze.

Rechenbeispiel 1: ein wiederverkauftes Condo in Bangkok, Verkäufer besaß es 3 Jahre

Ein ausländischer Käufer zahlt 5,000,000 Baht. Wir nehmen einen Schätzwert des Department of Lands von 4,600,000 Baht an. Der Verkäufer ist eine Privatperson, die vor drei Jahren gekauft hat. Laut Vereinbarung wird die Übertragungsgebühr 50/50 geteilt, und die Provision der Agentur beträgt 3%, gezahlt vom Verkäufer.

Posten	Berechnung	Betrag
Übertragungsgebühr	4,600,000 x 2%	92,000 Baht
Hälfte des Käufers und Hälfte des Verkäufers	92,000 / 2	jeweils 46,000 Baht
SBT, Verkäufer (unter fünf Jahren)	5,000,000 x 3.3%	165,000 Baht
Stempelsteuer	Nicht fällig, da SBT anfällt	0
Quellensteuer, Verkäufer	Progressiv, vom Land Office festgelegt	Fragen Sie nach einer Schätzung
Provision, Verkäufer	5,000,000 x 3%	150,000 Baht
FET-Formular	Mittel deutlich über USD 50,000	Erforderlich

Die Kosten des Verkäufers vor Quellensteuer betragen 46,000 + 165,000 + 150,000 = 361,000 Baht, also etwa 7.2% des Preises. Deshalb fragen Verkäufer schon beim ersten Treffen nach der SBT.

Rechenbeispiel 2: dasselbe Condo, Verkäufer besaß es 7 Jahre

Gleicher Preis und Schätzwert, aber der Verkäufer besitzt die Einheit seit sieben Jahren und ist nicht im Immobiliengeschäft tätig.

Posten	Berechnung	Betrag
Übertragungsgebühr, jede Hälfte	4,600,000 x 2% / 2	46,000 Baht
SBT	Nicht fällig (fünf Jahre oder länger im Besitz)	0
Stempelsteuer	5,000,000 x 0.5%	25,000 Baht
Provision	5,000,000 x 3%	150,000 Baht

Der Verkäufer spart gegenüber Beispiel 1 140,000 Baht. Den Verkauf nach der Fünfjahresmarke zu terminieren kann wichtiger sein als eine kleine Preisänderung.

Rechenbeispiel 3: thailändischer und ausländischer Käufer, gleiche neue Einheit

Ein Bauträger verkauft ein neues Condo für 3,000,000 Baht, und wir nehmen an, dass der Schätzwert gleich ist. Der Bauträger ist im Immobiliengeschäft tätig, er zahlt also SBT von 99,000 Baht (3.3%) und als Unternehmen 1% Quellensteuer.

Übertragungsgebühr	Thailändischer Käufer	Ausländischer Käufer
Satz	0.01% (Entlastung bis 30. Juni 2027)	2%
Betrag bei 3,000,000 Baht	300 Baht	60,000 Baht

Wer bei einer neuen Einheit die Übertragungsgebühr zahlt, legt der Vertrag des Bauträgers fest. Lesen Sie ihn mit dem Käufer.

Off-Plan: wie das Geld fließt

Bei einem Off-Plan gekauften neuen Condo beschreibt Thailand Law Online das übliche Muster: Der Käufer zahlt direkt an den Bauträger, in Raten:

1. Eine Reservierungsgebühr, um die Einheit zu sichern.
2. Eine Vertragsanzahlung bei der Unterschrift des Kaufvertrags.
3. Raten während des Baus.
4. Der Restbetrag bei der Übertragung, beim Department of Lands.

Treuhand ist freiwillig. Der Escrow Act B.E. 2551 (2008) gilt nur, wenn beide Seiten vereinbaren, einen lizenzierten Treuhänder einzusetzen. Kein Gesetz verpflichtet einen Bauträger dazu.

Der Standardvertrag schützt den Käufer. Nach Section 6/2 des Condominium Act muss der Vertrag des Bauträgers dem Formular des Innenministeriums folgen, und abweichende Klauseln sind unwirksam (Siam Legal). Er muss einen Übertragungstermin mit 30 Tagen Vorankündigung nennen, begrenzt einen Baustopp auf ein Jahr, sieht 5 Jahre Mängelhaftung für die Struktur und 2 Jahre für andere Teile vor, erlaubt dem Käufer, den Vertrag ohne Gebühr zu übertragen, und legt eine Vertragsstrafe bei verspäteter Übergabe von mindestens 0.01% pro Tag fest, höchstens 10%.

Ein beispielhafter Off-Plan-Zahlungsplan

Eine Einheit für 4,300,000 Baht, nahe am Durchschnitt ausländischer Käufer im ersten Halbjahr 2026 (The Nation). Die Raten sind nur ein Beispiel. Entscheidend ist der Vertrag.

Stufe	Zahlung	Bisher gezahlt
Reservierung	50,000 Baht	50,000 Baht
Vertragsanzahlung	380,000 Baht	430,000 Baht
Raten während des Baus	860,000 Baht	1,290,000 Baht
Restbetrag bei der Übertragung	3,010,000 Baht	4,300,000 Baht

Jede Zahlung aus dem Ausland sollte in Fremdwährung ankommen, damit der Käufer bei der Übertragung das FET-Formular für den gesamten Betrag erhält.

Leasehold-Geschäfte

Ein Ausländer, der eine Villa oder ein Haus kauft, kann das Land nicht besitzen. Die übliche Struktur ist eine eingetragene Pacht von bis zu 30 Jahren, die längste eingetragene Pacht für Wohnzwecke, die das Gesetz erlaubt. Verlängerungsoptionen sind vertraglich, und wie Bektu anmerkt, setzen Gerichte in der Regel nur die erste eingetragene Laufzeit durch. Kalkulieren Sie das Geschäft auf 30 Jahre, nicht auf 90.

Steuern, Gebühren und Regeln ändern sich, prüfen Sie also die offizielle Quelle, bevor Sie handeln. Üben Sie mit dem Training zu Verkauf und den Rechenübungen.

Diese Lektion enthält allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.