Ihre ersten 90 Tage in der Immobilienbranche in Thailand

Die ersten drei Monate entscheiden, ob Sie in diesem Beruf bleiben. Einsteiger scheitern selten an mangelndem Talent. Häufiger warten sie auf Leads, lassen die Routine schleifen oder, bei Ausländern, geraten in Tätigkeiten, die ihre Erlaubnis nicht abdeckt. Hier ist ein einfacher Plan, mit einem Weg für thailändische Makler und einem für Ausländer in legalen Rollen.

Tage 1 bis 30: einrichten und lernen

Für alle:

1. Lernen Sie den Ablauf der Agentur. Ihre Provisionsvereinbarung, ihre Schritte zur Kundenidentifizierung, ihr Verfahren zur Geldwäschebekämpfung und wer jeden Vorgang freigibt (Lektionen 3 und 4).
2. Lernen Sie ein Gebiet. Laufen Sie es ab. Besuchen Sie jedes Objekt, das Ihre Agentur dort hat. Notieren Sie Verkehrsmittel, Schulen, Krankenhäuser, Strände und neue Projekte.
3. Lernen Sie die Zahlen. Die Übertragungsgebühr von 2%, 3.3% SBT oder 0.5% Stempelsteuer, die 49%-Quote, die FET-Schwelle von USD 50,000 und die Pacht über 30 Jahre. Kunden prüfen Sie zuerst daran (Lektion 6).

Wenn Sie Thailänder sind: Richten Sie mit der Agentur Ihre Portalkonten ein und erwägen Sie den Beitritt zu TREBA oder in Pattaya zu REBA-ES (Lektion 3).

Wenn Sie Ausländer sind: Fangen Sie nicht an, bevor Ihr Non-B-Visum und Ihre Arbeitserlaubnis vorliegen, und lesen Sie die Tätigkeitsbeschreibung in Ihrer Erlaubnis. Sie muss Ihrer täglichen Arbeit entsprechen (Thaiger, Mai 2026). Vereinbaren Sie mit Ihrem Vorgesetzten schriftlich, welche Aufgaben Ihre sind und welche thailändischen Kollegen gehören: Inserate, Besichtigungen und Verhandlungen stehen auf der Liste der vorbehaltenen Tätigkeiten (Acclime).

Tage 31 bis 60: Menschen finden

Für thailändische Makler sind die Eigentümer das Geschäft. Ein Auftrag bringt Ihnen Käufer. Verwenden Sie mindestens die Hälfte Ihrer Akquisezeit auf Eigentümer.

Leto, eine Agentur, nennt, wo thailändische Makler 2026 Kunden finden:

• Empfehlungen und Stammkäufer. Die günstigsten Leads, die Sie je bekommen werden.
• Portale: FazWaz, DDproperty, Thailand-Property und Hipflat. Beobachten Sie neue private Inserate in Ihrem Gebiet und rufen Sie Eigentümer an, die allein verkaufen.
• Bezahlte Social-Media-Anzeigen und eine persönliche Marke auf YouTube oder Telegram.
• Besichtigungsreisen für Investoren aus dem Ausland, vor allem russische Käufer.
• Sprachgemeinschaften und Chatgruppen.
• Bauträger, die Maklern bei Projektstarts direkte Provisionen zahlen.

Kennen Sie die Käufer. 2025 kamen die größten ausländischen Käufer nach Einheiten aus China, Myanmar und Russland (Khaosod English). Im ersten Halbjahr 2026 konzentrierten sich russische Käufe auf Phuket und Chonburi, chinesische auf Bangkok und Chonburi, Käufe aus Myanmar auf Bangkok (The Nation). In Pattaya sind Familien aus Myanmar, die wegen Schulen und Gesundheitsversorgung umziehen, die wichtigste neue Nachfrage (Pattaya Mail, Februar 2026).

Für Ausländer in einer legalen Rolle liegt Ihr Teil der Pipeline vorgelagert: Kampagnen im Ausland, Inhalte in Ihrer Sprache, Webinare für Investoren, Partnerschaften mit Firmen im Ausland. Wenn ein Lead bereit für Besichtigung oder Verhandlung ist, übergeben Sie ihn an einen thailändischen Kollegen.

Tage 61 bis 90: abschließen

• Qualifizieren Sie jeden Käufer. Budget, bar oder Hypothek, Zeitrahmen, Nationalität, Freehold oder Pacht, Eigennutzung oder Investition. Die Antworten bestimmen die Prüfung der Quote, das FET und die Kosten.
• Informieren Sie ausländische Käufer am ersten Tag über das FET. Das Geld muss vor der Übertragung aus dem Ausland und in Fremdwährung kommen (Storm Real Estate Phuket).
• Prüfen Sie die Quote, bevor Sie eine Freehold-Einheit versprechen.
• Fassen Sie innerhalb von 24 Stunden nach, nach jeder Besichtigung.
• Bereiten Sie die Unterlagen zur Mittelherkunft früh vor. Käufe über 2 Millionen Baht werden im Rahmen des am 19. Oktober 2026 gestarteten Vorgehens zusätzlich geprüft (Thai Examiner).
• Zielen Sie auf Ihre erste Übertragung beim Department of Lands, nicht nur auf Besichtigungen.

Das Tempo kennen

Laut Leto erreichen nur etwa 30% der neuen Makler zwei oder mehr Abschlüsse im Monat. Die Condo-Übertragungen an Ausländer fielen im ersten Halbjahr 2026 nach Einheiten um 8.8% (The Nation). Setzen Sie sich ein bescheidenes Ziel für das erste Jahr, halten Sie Rücklagen für einen langsamen Start bereit, wenn Sie auf Provision arbeiten, und zählen Sie Ihre Aktivität, nicht nur Ihre Abschlüsse.

Eine tägliche Routine

Zeit	Aufgabe
9:00 bis 11:00	Akquise: Anrufe bei Eigentümern, Portalprüfung, Nachrichten an das Netzwerk
11:00 bis 13:00	Besichtigungen und Bewertungen (thailändische Makler) oder Kampagnenarbeit (ausländische Mitarbeiter)
14:00 bis 15:00	Nachfassen und CRM aktualisieren
15:00 bis 18:00	Besichtigungen, Inhalte, Marktstudium
Am Ende des Tages	Den nächsten Tag planen, drei Erfolge und eine Lektion notieren

Passen Sie die Zeiten an Ihre Agentur und die Zeitzonen Ihrer Käufer an, aber halten Sie den Akquiseblock fest. Er verschwindet an einem vollen Tag als Erstes und ist der Grund, warum Ihre Pipeline einen Monat später austrocknet.

Ihre Tools

• Ein CRM mit jedem Kontakt, jeder Besichtigung und jedem Termin zum Nachfassen.
• Konten auf den Portalen, die Ihre Agentur nutzt.
• Ein Smartphone mit guter Foto- und Videoqualität und die Messaging-Apps, die Ihre Käufer nutzen.
• Vorlagen: die Provisionsvereinbarung, ein Formular zur Kundenidentifizierung, ein Bogen zur Käuferqualifizierung und eine Kostenschätzung mit Übertragungsgebühr, SBT oder Stempelsteuer.
• Eine Quellenliste: REIC-Daten über die Presse, Krungsri Research und das Department of Lands für Ihre Marktupdates.

Fünf Fehler, die Sie vermeiden sollten

1. Ein Ausländer, der Einheiten zeigt oder verhandelt, auch nur einmal. Es ist eine vorbehaltene Tätigkeit, mit drohenden Geldstrafen, Abschiebung und Einreiseverboten (Lektion 2).
2. Eine Pacht über 99 Jahre oder eine Quote von 75% versprechen. Keines von beiden wurde Gesetz (Bektu, Juni 2026).
3. 30+30+30 als garantiert verkaufen. Gerichte setzen in der Regel nur die ersten eingetragenen 30 Jahre durch.
4. Das FET vergessen. Ein ausländischer Käufer, dessen Geld in Baht oder aus Thailand selbst ankommt, kann eine Freehold-Einheit womöglich nicht eintragen lassen.
5. Einen Strohmann vorschlagen. Ende 2026 ist das der schnellste Weg, den Kauf eines Kunden zum Gegenstand von Ermittlungen zu machen.

Bleiben Sie motiviert

Ablehnung gehört zu jedem Tag. Prüfen Sie jeden Freitag Ihre Zahlen, lernen Sie die Regeln weiter und bauen Sie Beziehungen zu Bauträgern, Anwälten und Banken auf.

Finden Sie offene Stellen unter CloserPass Jobs und vergleichen Sie Arbeitgeber unter Agenturen. Üben Sie mit den Trainings Mindset, Verkauf und Kunden.

Regeln ändern sich, prüfen Sie daher die offizielle Quelle, bevor Sie handeln. Diese Lektion enthält allgemeine Informationen.