Geld und Karriereentwicklung in Thailand

Sie haben die Regeln, den Markt und das Geschäft gelernt. In dieser letzten Lektion geht es um Ihr eigenes Geld: was ein Verkauf wirklich einbringt, wie die Vergütung aufgebaut ist, was ausländische Mitarbeiter erhalten müssen, wie Sie den richtigen Arbeitgeber wählen und wie Sie wachsen.

Provisionsrechnung

FazWaz beziffert die übliche Provision auf 3% bis 5% des Preises, gezahlt vom Verkäufer, wobei Käufer meist keine Maklergebühr zahlen. Leto (Mai 2026) nennt 3% bis 5% bei Verkäufen von Bauträgern und 2% bis 3% bei Wiederverkäufen und sagt, dass Exklusivgeschäfte mit Bauträgern 5% bis 7% gegenüber üblichen 3% bringen können. Einen gesetzlichen Satz gibt es nicht, entscheidend ist also die schriftliche Vereinbarung.

Die Provision geht an die Agentur. Leto beschreibt den üblichen Anteil des Maklers daran: 30% bis 40% für Einsteiger, 50% bis 60% für erfahrene Makler, 70% bis 80% für Top-Verkäufer. Leto ist eine einzelne Agentur, betrachten Sie die Werte also als Richtwerte. Die Anteile in den folgenden Beispielen sind Annahmen.

Beispiel 1: ein wiederverkauftes Condo in Bangkok, 5,000,000 Baht, 3% gezahlt vom Verkäufer, Einsteigeranteil 35%.

1. Provision der Agentur: 5,000,000 x 3% = 150,000 Baht
2. Ihr Anteil: 150,000 x 35% = 52,500 Baht, vor Steuern

Beispiel 2: ein Off-Plan-Condo, 4,300,000 Baht, Bauträger zahlt 5%, Anteil mit Erfahrung 55%.

1. Provision der Agentur: 4,300,000 x 5% = 215,000 Baht
2. Ihr Anteil: 215,000 x 55% = 118,250 Baht

Der Preis liegt nahe am Durchschnitt ausländischer Käufer im ersten Halbjahr 2026 von 4.3 Millionen Baht (The Nation, September 2026).

Beispiel 3: eine wiederverkaufte Villa auf Phuket, 44,800,000 Baht, 3%, 50/50 mit einer anderen Agentur geteilt, Anteil als Top-Verkäufer 70%.

1. Gesamtprovision: 44,800,000 x 3% = 1,344,000 Baht
2. Die Hälfte Ihrer Agentur: 672,000 Baht
3. Ihr Anteil: 672,000 x 70% = 470,400 Baht

Der Preis ist der von Krungsri Research gemeldete Villendurchschnitt 2025 auf Phuket. Die Absorption von Villen fiel dort auf 1.8% im Monat, rechnen Sie also mit langen Pausen zwischen solchen Geschäften.

Beispiel 4: eine Langzeitmiete, 30,000 Baht im Monat.

Eine Monatsmiete, gezahlt vom Vermieter, ist eine verbreitete Gepflogenheit, wir konnten das aber in keiner veröffentlichten Quelle bestätigen, fragen Sie also bei Ihrer Agentur nach. Auf dieser Grundlage beträgt die Provision 30,000 Baht, und mit einem Anteil von 35% erhalten Sie 10,500 Baht. Vermietungen bringen weniger, aber sie bringen Vermieter, die später vielleicht verkaufen.

Diese Lektion behandelt weder MwSt. noch Steuern auf Agenturprovisionen: Fragen Sie den Steuerberater der Agentur. Rechnen Sie Ihre eigenen Zahlen mit dem Provisionsrechner durch.

Wie die Vergütung aufgebaut ist

Modell	Für wen es passt	Was Leto berichtet
Reine Provision	Thailändische Makler bei den meisten Agenturen	Das häufigste Modell
Grundgehalt plus Provision	Thailändische Makler bei einigen großen Ketten in Bangkok	Ein Grundgehalt von 15,000 bis 25,000 Baht im Monat
Gehalt plus Bonus	Ausländische Mitarbeiter in legalen Rollen	In der Praxis durch die unten genannte Gehaltsuntergrenze vorgeschrieben

Monatliches Einkommen als Richtwert, laut Leto im Mai 2026:

Markt oder Stufe	Monatliches Einkommen
Pattaya	35,000 bis 60,000 Baht
Bangkok	50,000 bis 80,000 Baht
Phuket	40,000 bis 75,000 Baht
3+ Jahre Erfahrung	150,000 bis 300,000 Baht, erreicht von nur 10% bis 15% der Makler

Ausländische Mitarbeiter: die Gehaltsuntergrenze

Ein Ausländer mit Arbeitserlaubnis muss als westlicher Staatsangehöriger mindestens 50,000 Baht im Monat erhalten (Thaiger, Mai 2026). Das sind 600,000 Baht im Jahr. Ausländische Mitarbeiter arbeiten daher meist mit Gehalt plus Bonus, nicht auf reiner Provision. Eine Transaktionsprovision zu verdienen gehört zu den Thailändern vorbehaltenen Tätigkeiten (Lektion 2), lassen Sie also von einem thailändischen Anwalt prüfen, wie ein Bonus in Ihrem Vertrag formuliert ist.

Sozialversicherung und Einkommensteuer

• Sozialversicherung: Die monatliche Lohnobergrenze beträgt ab 2026 17,500 Baht, Sie zahlen also höchstens 875 Baht im Monat, und Ihr Arbeitgeber zahlt denselben Betrag (Thaiger). Ein thailändischer Makler mit 20,000 Baht Grundgehalt und ein ausländischer Manager mit 50,000 Baht zahlen beide 875 Baht im Monat, weil beide über der Obergrenze verdienen.
• Die Einkommensteuer ist progressiv von 0% bis 35%. Lassen Sie Ihre Steuer von einem Steuerberater schätzen, sobald Ihre erste Provision eingeht.
• Kein Pauschalsatz von 17%. Die Pauschalsteuer für LTR gilt nur für von der BOI geförderte Branchen, und Immobilien gehören nicht dazu (Thaiger).

So wählen Sie einen Arbeitgeber

1. Was genau ist meine Rolle? Wenn ich Ausländer bin: Welche Aufgaben sind meine und welche gehören thailändischen Kollegen?
2. Nur Provision, Grundgehalt plus Provision oder Gehalt? Welchen Anteil erhalte ich bei eigenen Aufträgen, bei Leads der Agentur und bei geteilten Geschäften?
3. Wann wird mein Anteil gezahlt? Beim Kaufvertrag, bei der Übertragung oder wenn die Agentur bezahlt wird?
4. Ist das Unternehmen eingetragen, mehrheitlich thailändisch, und sind seine thailändischen Gesellschafter echt (Lektion 3)?
5. Für ausländische Mitarbeiter: Hat es 2 Millionen Baht eingezahltes Kapital und 4 thailändische Angestellte pro Arbeitserlaubnis, und zahlt es mindestens 50,000 Baht im Monat?
6. Welche Leads, Portale, Schulungen und welches Büro stellen Sie bereit?
7. Wer führt die Kundenidentifizierung und die Prüfung der Mittelherkunft durch?

Lassen Sie sich die Antworten im Arbeitsvertrag festhalten. Vergleichen Sie Arbeitgeber unter CloserPass Agenturen.

Ihre Karriere weiterentwickeln

• Treten Sie einem Verband bei. TREBA landesweit, REBA-ES am Eastern Seaboard. Nicht verpflichtend, aber ein Signal der Glaubwürdigkeit (Thaiger).
• Erwerben Sie eine Qualifikation. CIPS für die Arbeit mit ausländischen Käufern oder eine Zertifizierung eines Portals wie die von DDproperty.
• Spezialisieren Sie sich. Condos in Bangkok für chinesische Käufer und Käufer aus Myanmar, Villen auf Phuket für russische und europäische Käufer, Umzüge nach Pattaya, Villen auf Koh Samui oder Projektstarts von Bauträgern.
• Wechseln Sie ins Management. Für thailändische Makler Rollen als Teamleiter und Vertriebsdirektor. Für Ausländer führt der Weg über International Sales Director, Geschäftsentwicklung oder Investor Relations, nie über die Maklertätigkeit im Außendienst.
• Bauen Sie Ihre eigene Marke auf mit Marktberichten mit Quellen und Bewertungen zufriedener Kunden.

Ihre eigene Agentur gründen

Als thailändischer Staatsangehöriger:

1. Tragen Sie eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung beim Department of Business Development ein.
2. Schreiben Sie Ihre Provisionsvereinbarung, Ihre Schritte zur Kundenidentifizierung und Ihr Verfahren zur Geldwäschebekämpfung.
3. Inserieren Sie auf den Portalen und bauen Sie Beziehungen zu Bauträgern auf.
4. Wenn Sie ausländische Mitarbeiter wollen, planen Sie 2 Millionen Baht Kapital und 4 thailändische Angestellte pro Arbeitserlaubnis ein.

Als Ausländer:

1. Sie können bis zu 49% halten, mit echten thailändischen Gesellschaftern für den Rest (Leto).
2. Ausländisches Mehrheitseigentum braucht eine Foreign Business Licence oder eine BOI-Förderung: Die Maklertätigkeit ist nach List 3, Punkt 11 des Foreign Business Act eingeschränkt (Siam Legal), Leto nennt eine FBL fast unmöglich, und die BOI kann bis zu 50 Millionen Baht verlangen (Themis Partner).
3. Sie dürfen die Außendiensttätigkeit des Maklers weiterhin nicht selbst ausüben. Thailändische Mitarbeiter nehmen Aufträge an, zeigen Einheiten und verhandeln.

Bevor Sie starten: Abschluss-Checkliste

• Ich weiß, auf welcher Seite der Regel ich stehe: Ich bin thailändischer Staatsangehöriger und darf als Makler arbeiten, oder ich bin Ausländer in einer Rolle, die das Gesetz erlaubt.
• Wenn ich Ausländer bin, habe ich ein Non-B-Visum und eine Arbeitserlaubnis mit Aufgaben, die zu meinem Job passen, und ein Gehalt von mindestens 50,000 Baht im Monat.
• Ich kenne die Eintragung meiner Agentur und weiß, dass ihre thailändischen Gesellschafter echt sind.
• Ich vereinbare jede Provision schriftlich, mit Satz, Zahler und Fälligkeit.
• Ich verspreche nie eine Pacht über 99 Jahre, eine Quote von 75% oder garantierte 30+30+30.
• Ich prüfe die ausländische Quote von 49% des Gebäudes, bevor ich Freehold verspreche.
• Ich informiere jeden ausländischen Käufer über das FET-Formular noch vor der ersten Zahlung.
• Ich kann die Übertragungsgebühr, SBT oder Stempelsteuer bei einem Wiederverkauf schätzen.
• Ich führe Kundenprüfungen, nehme Provisionen per Überweisung an und akzeptiere nie einen Strohmann.
• Ich habe einen 90-Tage-Plan und einen täglichen Akquiseblock.

Sätze und Regeln ändern sich, prüfen Sie daher die offizielle Quelle, bevor Sie handeln.

Zum Abschlussquiz

Sie sind bereit. Testen Sie sich mit dem Abschlussquiz für Thailand: Fragen aus jedem Thema, jede mit Quelle korrigiert. Sehen Sie sich dann die offenen Stellen und die Marktseite Thailand an.

Diese Lektion dient der allgemeinen Information und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. CloserPass ist mit keiner Behörde in Thailand verbunden.