Immobilienkarrieren in Portugal

Die Regeln, die ein Makler kennen muss

Öffentliche Stellen

Die Maklertätigkeit wird landesweit vom IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção) reguliert, der Stelle, die die AMI-Vermittlungslizenz erteilt, das öffentliche Register der lizenzierten Firmen führt, die jährliche Aufsichtsgebühr einzieht und die Pflichten der Agenturen zur Geldwäschebekämpfung nach dem Gesetz 83/2017 überwacht. Das Gesetz 15/2013 nennt noch seinen Vorgänger, das InCI, als zuständige Behörde. Daneben vergibt die Steuer- und Zollbehörde (AT, Portal das Finanças) Steuernummern und erhebt IMT, Stempelsteuer, IMI und AIMI; die Grundbuchämter (Conservatórias do Registo Predial) und Notare erfassen Urkunden; die AIMA bearbeitet Aufenthaltstitel für Ausländer, seit sie diese Aufgabe vom SEF übernommen hat; Turismo de Portugal führt das nationale Register für Kurzzeitvermietungen (RNAL); und INE und Banco de Portugal veröffentlichen die wichtigsten Statistiken zu Preisen und Hypotheken

Lizenz

Immobilienvermittlung darf in Portugal nur von einer lizenzierten Maklerfirma und auf Grundlage eines Vertrags ausgeübt werden (Gesetz 15/2013, Artikel 3). Jeder in Portugal niedergelassene Anbieter, ob Gesellschaft oder Person, die unter eigenem Namen tätig ist (empresário em nome individual), braucht eine Lizenz des IMPIC, deren Nummer als AMI bekannt ist. Das Gesetz stellt nur zwei Bedingungen: kaufmännische Zuverlässigkeit (idoneidade comercial) und eine Berufshaftpflichtversicherung von mindestens EUR 150,000 oder eine gleichwertige finanzielle Garantie. Die Zuverlässigkeit geht zum Beispiel nach einer Insolvenz ohne gerichtlich genehmigten Plan verloren oder wenn ein gesetzlicher Vertreter in den letzten fünf Jahren rechtskräftig zu einer Freiheitsstrafe wegen Betrugs, Untreue, Korruption oder Geldwäsche verurteilt wurde. Als das Gesetz 15/2013 die ältere Regelung ersetzte, entfielen die Pflicht zu positivem Eigenkapital und der Nachweis, keine Steuer- und Sozialversicherungsschulden zu haben. Die Gebühren des IMPIC betragen EUR 100 für die Lizenz und EUR 265 für die jährliche Aufsichtsgebühr (im ersten Jahr anteilig), und es muss innerhalb von 20 Tagen entscheiden, sonst gilt die Lizenz als stillschweigend erteilt. Lizenzen haben kein Ablaufdatum, aber jeden Januar muss der Inhaber die Jahresgebühr zahlen und erneut nachweisen, dass er die Voraussetzungen erfüllt (Führungszeugnis für jeden gesetzlichen Vertreter, gültige Versicherung und bei Gesellschaften der Zugangscode zum Handelsregister); für 2026 war die Zahlungsfrist der 20. Februar 2026, und wer nicht zahlt oder die Voraussetzungen nicht nachweist, verliert die Lizenz. Firmen, die bereits in einem anderen EWR-Land lizenziert sind, können sich beim IMPIC registrieren, um sich in Portugal niederzulassen, oder das IMPIC innerhalb von 60 Tagen nach einer ersten gelegentlichen Dienstleistung benachrichtigen.

Wer Makler sein kann

Die Lizenz gehört der Firma, nicht jedem einzelnen Verkäufer. Das Gesetz 15/2013 kennt zwei Arten von Mitarbeitern einer lizenzierten Firma: Vermittlungstechniker (técnicos de mediação imobiliária), die die Vermittlungsarbeit im Namen der Firma ausführen, und angariadores, die bei der Vorbereitung und Durchführung von Vermittlungsverträgen helfen. Keiner von beiden braucht eine eigene AMI-Lizenz, aber jeder muss einen von der Firma ausgestellten Ausweis mit Namen, Foto und den Angaben der Firma tragen, und die Firma muss eine Akte ihrer Arbeits- oder Dienstleistungsverträge führen. Nur die gesetzlichen Vertreter der Firma erhalten IMPIC-Ausweise. Das Gesetz definiert eine Maklerfirma über Wohnsitz oder Sitz in einem EWR-Staat (eine Gesellschaft muss zudem nach EWR-Recht gegründet sein), nicht über die Staatsangehörigkeit, sodass ein legal in Portugal lebender Ausländer eine Lizenz als Einzelunternehmer eröffnen oder eine lizenzierte Gesellschaft führen kann. Bürger der EU, des EWR und der Schweiz können frei leben und arbeiten und melden ihren Wohnsitz nach drei Monaten bei der Gemeindeverwaltung (Câmara Municipal) an. Nicht-EU-Bürger brauchen einen Aufenthaltstitel der AIMA, der unselbstständige oder selbstständige Arbeit erlaubt. Seit dem Gesetz 61/2025 (in Kraft seit dem 23. Oktober 2025) gibt es den alten Weg nicht mehr, als Besucher einzureisen und sich über eine Interessenbekundung zu legalisieren: Das richtige Visum muss vor der Reise erteilt sein, danach hat die AIMA grundsätzlich neun Monate, um über den Aufenthaltstitel zu entscheiden. Das allgemeine Visum zur Arbeitssuche wurde durch ein 120-Tage-Visum für qualifizierte Arbeit ersetzt.

Vermittlungsregeln

Der Vermittlungsvertrag (contrato de mediação imobiliária) muss schriftlich sein und das Objekt mit etwaigen Belastungen, das angestrebte Geschäft, die Provision (fest oder prozentual), die Zahlungsweise und den Mehrwertsteuersatz, die Versicherungspolice, einen etwaigen angariador, zusätzliche Leistungen sowie die Exklusivitätsbedingungen und ihre Folgen nennen. Ist keine Laufzeit festgelegt, gilt der Vertrag sechs Monate; Standardverträge müssen zuerst von der Verbraucherbehörde (Direção-Geral do Consumidor) genehmigt werden, und ein Vertrag ohne diese Angaben ist nichtig, wobei sich nur der Kunde darauf berufen kann. Die Provision wird fällig, wenn das Geschäft abgeschlossen ist oder, wenn der Vertrag das vorsieht, wenn der Vorvertrag (CPCV) unterzeichnet wird; bei Exklusivität wird die Firma auch bezahlt, wenn das Geschäft durch Verschulden des Eigentümers scheitert. Das Gesetz verbietet einer Firma, im selben Geschäft sowohl von ihrem Kunden als auch von der Gegenpartei bezahlt zu werden, und Geld, das vor dem CPCV von einem Käufer empfangen wird, wird treuhänderisch verwahrt und muss auf Verlangen zurückgezahlt werden. Im September 2026 lag die übliche Verkaufsprovision bei 4% bis 5% plus 23% Mehrwertsteuer (insgesamt eine Spanne von 3% bis 6%), oft mit einer Mindestprovision von etwa EUR 6,000 plus Mehrwertsteuer; bei Vermietungen ist eine Monatsmiete plus Mehrwertsteuer üblich, die der Vermieter zahlt, und bei Neubauten zahlt meist der Bauträger (BoaVenda). Jedes Büro, jeder Vertrag, jede Anzeige und jede Korrespondenz muss den Namen der Firma und ihre AMI-Lizenznummer zeigen, und jedes Büro braucht ein Beschwerdebuch. Nach dem Geldwäschegesetz 83/2017 und der IMPIC-Verordnung 603/2021 müssen Firmen Kunden identifizieren, Unterlagen aufbewahren, Mitarbeiter schulen, den Beginn ihrer Immobilientätigkeit beim IMPIC melden und Quartalsberichte über jeden betreuten Verkauf und jeden Mietvertrag mit einer Miete von EUR 2,500 oder mehr im Monat einreichen.

Ausländische Käufer

Portugal kennt beim Immobilienkauf keine Beschränkungen nach Staatsangehörigkeit: Ansässige und nicht Ansässige kaufen zu denselben Bedingungen, und der Käufer braucht eine portugiesische Steuernummer (NIF); wer außerhalb von EU oder EWR lebt, muss einen Steuervertreter bestellen, um sie zu erhalten (Global Citizen Solutions, Oktober 2026). Das Golden Visa akzeptiert keine Immobilien mehr: Das Gesetz 56/2023 (Mais Habitação) hat Immobilienkäufe und den einfachen Kapitaltransfer ab dem 7. Oktober 2023 gestrichen. Zu den verbleibenden Wegen gehören EUR 500,000 in einem qualifizierten portugiesischen Investmentfonds, der nicht in Immobilien investiert, eine Investition von EUR 500,000 in ein Unternehmen mit fünf neuen Arbeitsplätzen, zehn geschaffene Arbeitsplätze, EUR 500,000 für wissenschaftliche Forschung und EUR 250,000 für Kunst und Kultur. Das Organgesetz 1/2026, in Kraft seit dem 19. Mai 2026, hat die für die Einbürgerung nötige Aufenthaltsdauer für Bürger der EU und der CPLP von fünf auf sieben Jahre und für alle anderen auf zehn Jahre angehoben, wobei bereits anhängige Anträge unter dem alten Gesetz bleiben. Die Steuerregelung für nicht gewöhnlich Ansässige (NHR) wurde nach 2023 für neue Teilnehmer geschlossen und durch IFICI ersetzt, das zehn Jahre lang einen Einkommensteuersatz von 20% auf qualifizierte portugiesische Arbeitseinkünfte und eine Befreiung für die meisten ausländischen Einkünfte bietet, aber nur für Personen, die ansässig werden, um qualifizierte wissenschaftliche Forschung oder Innovationstätigkeiten auszuüben, sich vorab registrieren und in den fünf Vorjahren nicht ansässig waren. 2025 zählte das INE 8,471 Wohnungskäufe durch Käufer mit ausländischem Steuerwohnsitz, ein Minus von 13.3% und der dritte Rückgang in Folge, im Wert von EUR 3.4 Milliarden; Käufer mit Sitz in der EU zahlten durchschnittlich EUR 335,640 und Käufer von anderswo EUR 470,277, gegenüber EUR 234,120 für Ansässige.

Steuern und Gebühren

Der Käufer zahlt IMT (Grunderwerbsteuer) und Stempelsteuer. Für 2026 wurden die IMT-Stufen auf dem Festland um 2% angehoben: Für einen eigenen Hauptwohnsitz beträgt der Satz bis EUR 106,346 0%, dann gelten Grenzsätze von 2%, 5%, 7% und 8% bis EUR 660,982, ein einheitlicher Satz von 6% bis EUR 1,150,853 und 7.5% darüber; Zweitwohnungen beginnen bei 1% und folgen denselben Stufen, während andere städtische Immobilien 6.5% und ländliche Grundstücke 5% zahlen (PwC Steuerleitfaden 2026). Die Azoren und Madeira legen eigene Stufengrenzen fest. Käufer bis 35 Jahre, die einen ersten Hauptwohnsitz kaufen, zahlen bis EUR 330,539 weder IMT noch Stempelsteuer und auf den darüber liegenden Teil bis EUR 660,982 nur 8% IMT. Seit dem 25. Mai 2026 wendet das Gesetzesdekret 97/2026 auf nicht Ansässige, die eine Wohnung kaufen, pauschal 7.5% IMT an; das gilt nicht für Käufer, die früher in Portugal steuerlich ansässig waren, und kann erstattet werden, wenn der Käufer innerhalb von zwei Jahren ansässig wird oder die Wohnung innerhalb von sechs Monaten zu einer moderaten Miete (bis EUR 2,300 im Monat) und für mindestens 36 Monate in den ersten fünf Jahren vermietet. Die Stempelsteuer beträgt 0.8% des Preises, plus 0.6% einer Hypothek mit fünf Jahren Laufzeit oder mehr. Über den staatlichen Dienst Casa Pronta kosten Beurkundung und Eintragung EUR 375 bei einem Barkauf und EUR 700 mit Bankfinanzierung, während private Notare oder Solicitors meist EUR 200 bis EUR 500 plus Registergebühren berechnen (Literacia Financeira, September 2026). Eigentümer zahlen jährlich IMI von 0.3% bis 0.45% des Steuerwerts städtischer Immobilien (von jeder Gemeinde festgelegt), und Privatpersonen mit Wohnimmobilien im Wert von mehr als EUR 600,000 (EUR 1.2 Millionen für gemeinsam veranlagte Paare) zahlen zusätzlich AIMI von 0.7%, steigend auf 1% und 1.5% in höheren Stufen; Gesellschaften zahlen 0.4% und Rechtsträger in Steueroasen 7.5%.

Off-Plan

Off-Plan-Käufe werden vor der endgültigen Beurkundung über einen Kaufvorvertrag (contrato-promessa de compra e venda, CPCV) abgeschlossen. Er muss schriftlich sein, mit Unterschriften, die persönlich von einem Notar, Anwalt, Solicitor oder Registeramt beglaubigt werden, und die beglaubigende Person muss bestätigen, dass eine Bau- oder Nutzungsgenehmigung vorliegt. Für die Anzahlung (sinal) gibt es keinen gesetzlichen Betrag; tritt der Käufer zurück, verliert er sie, und wird der Verkäufer vertragsbrüchig, kann der Käufer die doppelte Anzahlung verlangen oder bei Gericht die Vertragserfüllung beantragen, ein Recht, auf das in einem CPCV über eine Immobilie nicht verzichtet werden kann (Literacia Financeira, Oktober 2026). In Portugal gibt es kein allgemeines Gesetz, das Bauträger verpflichtet, Off-Plan-Zahlungen abzusichern, daher sollten Käufer eine Bankgarantie oder Kautionsversicherung für Anzahlung und Raten aushandeln, Zahlungen an Bauabschnitte koppeln und das Grundbuch, die Baugenehmigung und die Unternehmensdaten des Bauträgers prüfen; wird der Bauträger zahlungsunfähig, bevor die Schlüssel übergeben wurden, ist der Käufer nur ein gewöhnlicher Gläubiger. Die Anzahlung beim CPCV beträgt oft 10% bis 30% des Preises, der Rest wird in Raten und bei der Beurkundung gezahlt (The Portugal News, Mai 2026). Das Gesetzesdekret 97/2026 senkt zudem ab dem 1. Juli 2026 (wahlweise ab dem 1. Januar 2026) die Mehrwertsteuer auf den Bau neuer Wohnungen von 23% auf 6%, wenn sie als eigener Hauptwohnsitz für bis zu etwa EUR 660,982 verkauft oder zu moderaten Mieten vermietet werden, und ein Käufer, der eine solche Wohnung nicht als Hauptwohnsitz nutzt, zahlt zusätzlich 10% IMT.

Vermietung

Kurzzeitvermietungen (alojamento local, AL) müssen im nationalen Register RNAL eingetragen sein. Mais Habitação (Gesetz 56/2023) hatte neue AL-Registrierungen in Wohnungen gestoppt, Registrierungen auf fünf Jahre begrenzt und eine außerordentliche AL-Abgabe (CEAL) eingeführt; das Gesetzesdekret 76/2024 vom 23. Oktober 2024 hob diese Maßnahmen auf, machte Registrierungen wieder übertragbar und übergab die Kontrolle an die Gemeinden, die AL-Verordnungen mit Beschränkungs- und Wachstumsgebieten erlassen und neuen Registrierungen innerhalb von 60 Tagen (90 in Beschränkungsgebieten) widersprechen können. Eigentümergemeinschaften können eine AL nicht mehr selbst aufheben: Eigentümer mit mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile (permilagem) des Gebäudes können einen begründeten Einspruch wegen wiederholter Störungen beschließen, und der Bürgermeister entscheidet. Lissabon und Porto wenden beide Beschränkungsgebiete an (siehe Einträge zu den Städten). Langzeitmietverträge müssen schriftlich sein und bei dauerhaftem Wohnen zwischen einem und 30 Jahren laufen; Verträge über mehr als drei Jahre verlängern sich um denselben Zeitraum und kürzere um drei Jahre, sofern nichts anderes vereinbart ist, und die Kaution ist auf zwei Monatsmieten begrenzt. Der Vermieter kann die Miete einmal im Jahr um den INE-Koeffizienten mit 30 Tagen schriftlicher Ankündigung erhöhen: 1.0224 (2.24%) für 2026 und 1.0256 (2.56%) für 2027, veröffentlicht am 1. Oktober 2026. Bis Ende 2029 darf die Miete eines neuen Vertrags für eine Wohnung, die in den fünf Vorjahren vermietet war, die alte Miete mit einigen Ausnahmen um höchstens 2% übersteigen. Mieteinnahmen werden standardmäßig mit 25% besteuert (weniger bei langen Verträgen) und ab 2026 nach dem Gesetzesdekret 97/2026 mit 10% bei Wohnungsvermietungen bis EUR 2,300 im Monat.

Plattformen

IMPIC (AMI-Vermittlungslizenzen, jährliche Aufsichtsgebühr, öffentliches Register der lizenzierten Firmen)Portal des IMPIC zur Geldwäschebekämpfung (Meldung des Tätigkeitsbeginns und Quartalsberichte zu Transaktionen nach dem Gesetz 83/2017)Portal das Finanças / AT (NIF, IMT, Stempelsteuer, IMI, AIMI, caderneta predial, IFICI-Registrierung)Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial, certidão permanente)Casa Pronta (zentraler Dienst für Beurkundung und Eintragung)AIMA (Aufenthaltstitel für Nicht-EU-Bürger, Nachfolgerin des SEF)Gemeindeverwaltung (Câmara Municipal) für Anmeldebescheinigungen von EU-Bürgern, Baugenehmigungen und AL-RegelnRNAL, das nationale Register für Kurzzeitvermietungen (Turismo de Portugal)Direção-Geral do Consumidor (Genehmigung standardisierter Vermittlungsverträge) und Livro de ReclamaçõesWohnungspreisstatistik des INE und Hypothekendaten der Banco de Portugal