Immobilienkarrieren in Lissabon

Der Markt in Lissabon

Lissabon hatte im Q1 2026 mit EUR 5,292 pro m² den höchsten Median-Verkaufspreis Portugals (INE), und Käufer mit ausländischer Steueradresse zahlten in den zwölf Monaten bis März 2026 etwa 26% mehr pro m² als inländische Käufer.

Lissabon ist Portugals teuerster Markt und sein wichtigster Knotenpunkt für internationale Käufer, Tech-Unternehmen und zuziehende Fachkräfte, mit der Küste von Cascais, Estoril und Oeiras als gehobenen Vororten. Das INE bezifferte den Median-Verkaufspreis der Stadt im Q1 2026 auf EUR 5,292 pro m², den höchsten aller großen Gemeinden, und in den zwölf Monaten bis März 2026 auf EUR 5,082 (ein Plus von 15.2%), während Grande Lisboa insgesamt im Q1 2026 EUR 3,836 erreichte. Angebotspreise liegen höher: idealista bezifferte die Stadt Lissabon im September 2026 auf EUR 6,256 pro m², ein Plus von 4.4% in einem Jahr. Auch die Mieten sind die höchsten des Landes, mit einem Median von EUR 17.79 pro m² und Monat bei neuen Mietverträgen im Q2 2026 (INE). Kurzzeitvermietungen sind im historischen Zentrum nach der geänderten AL-Verordnung der Stadt, in Kraft seit dem 6. Dezember 2025, inzwischen stark eingeschränkt.

Ausländische Käufer

Confidencial Imobiliário zählte 2025 im städtischen Sanierungsgebiet Lissabons 1,392 von Ausländern gekaufte Wohnungen, 12% weniger als 2024 und der niedrigste Wert seit 2017, aber der durchschnittliche Kaufpreis stieg um etwa 10% auf rund EUR 632,000, und die Käufer kamen aus 64 Ländern. Amerikaner führten mit 222 Käufen, vor Brasilianern (157), Franzosen (153), Briten (94), Chinesen (85) und Deutschen (68). In den zwölf Monaten bis März 2026 zahlten Käufer mit ausländischer Steueradresse in Lissabon einen Median von EUR 6,325 pro m², gegenüber EUR 5,000 für inländische Käufer (INE). Auf Grande Lisboa entfielen 2025 12.5% aller Wohnungskäufe nicht Ansässiger in Portugal, 2.8 Punkte weniger (INE). Der Market Report Portugal 2025-2026 von Engel & Völkers beziffert den Anteil ausländischer Käufer in Cascais auf etwa 81% der Käufe, mit vielen Brasilianern, Russen und Amerikanern (laut Postal, Juli 2026).

Wichtigste Viertel

Baixa, Chiado und Santa Maria Maior (historisches Zentrum)Santo António (Avenida da Liberdade, Príncipe Real)Misericórdia (Bairro Alto, Cais do Sodré)Estrela, Lapa und Campo de OuriqueAvenidas Novas und AlvaladeParque das NaçõesBelém und ResteloAlcântaraMarvila und Beato (östliches Flussufer)CascaisEstorilOeiras

Maklerlizenz

Immobilienvermittlung darf in Portugal nur von einer lizenzierten Maklerfirma und auf Grundlage eines Vertrags ausgeübt werden (Gesetz 15/2013, Artikel 3). Jeder in Portugal niedergelassene Anbieter, ob Gesellschaft oder Person, die unter eigenem Namen tätig ist (empresário em nome individual), braucht eine Lizenz des IMPIC, deren Nummer als AMI bekannt ist. Das Gesetz stellt nur zwei Bedingungen: kaufmännische Zuverlässigkeit (idoneidade comercial) und eine Berufshaftpflichtversicherung von mindestens EUR 150,000 oder eine gleichwertige finanzielle Garantie. Die Zuverlässigkeit geht zum Beispiel nach einer Insolvenz ohne gerichtlich genehmigten Plan verloren oder wenn ein gesetzlicher Vertreter in den letzten fünf Jahren rechtskräftig zu einer Freiheitsstrafe wegen Betrugs, Untreue, Korruption oder Geldwäsche verurteilt wurde. Als das Gesetz 15/2013 die ältere Regelung ersetzte, entfielen die Pflicht zu positivem Eigenkapital und der Nachweis, keine Steuer- und Sozialversicherungsschulden zu haben. Die Gebühren des IMPIC betragen EUR 100 für die Lizenz und EUR 265 für die jährliche Aufsichtsgebühr (im ersten Jahr anteilig), und es muss innerhalb von 20 Tagen entscheiden, sonst gilt die Lizenz als stillschweigend erteilt. Lizenzen haben kein Ablaufdatum, aber jeden Januar muss der Inhaber die Jahresgebühr zahlen und erneut nachweisen, dass er die Voraussetzungen erfüllt (Führungszeugnis für jeden gesetzlichen Vertreter, gültige Versicherung und bei Gesellschaften der Zugangscode zum Handelsregister); für 2026 war die Zahlungsfrist der 20. Februar 2026, und wer nicht zahlt oder die Voraussetzungen nicht nachweist, verliert die Lizenz. Firmen, die bereits in einem anderen EWR-Land lizenziert sind, können sich beim IMPIC registrieren, um sich in Portugal niederzulassen, oder das IMPIC innerhalb von 60 Tagen nach einer ersten gelegentlichen Dienstleistung benachrichtigen. Der vollständige Ratgeber