Immobilienkarriere in Thailand

Die Regeln, die Sie kennen müssen

Öffentliche Stellen

In Thailand gibt es keine Immobilienaufsicht: Keine staatliche Stelle lizenziert Makler, legt eine Prüfung fest oder führt ein Maklerregister. Die für den Beruf wichtigen Regeln kommen von anderer Stelle. Das Arbeitsministerium entscheidet nach dem Foreign Workers Management Emergency Decree, welche Berufe Ausländer ausüben dürfen, und erteilt Arbeitserlaubnisse. Das Department of Business Development trägt Unternehmen ein, und der Foreign Business Act beschränkt Firmen mit ausländischer Mehrheit in der Vermittlung. Das Department of Lands trägt Übertragungen, Pachtverträge und Condo-Titel ein und ist an den Prüfungen gegen Strohmannbesitz 2026 beteiligt. Das Real Estate Information Center (REIC) veröffentlicht die offiziellen Zahlen zu Condo-Übertragungen an Ausländer. Freiwillige Verbände wie die Thai Real Estate Broker Association (TREBA) und die Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard (REBA-ES) rund um Pattaya bieten Schulungen und Mitgliedschaft, haben aber keine rechtliche Befugnis über den Beruf.

Lizenz

Eine Lizenz ist nicht nötig. Thailand hat keine staatliche Maklerlizenz und keine Pflichtprüfung, jeder, der legal arbeiten darf, kann also Immobilienmakler sein (Themis Partner, 2025; Thaiger, Mai 2026). Glaubwürdigkeit kommt von anderer Stelle: Mitgliedschaft bei TREBA, die internationale Qualifikation CIPS der US-amerikanischen National Association of Realtors für Makler, die ausländische Käufer betreuen, und die Maklerzertifizierungen von Portalen wie DDproperty. Eine Agentur ist eine gewöhnliche thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung, eingetragen beim Department of Business Development, mit den üblichen Pflichten zur Geldwäschebekämpfung. In den herangezogenen Rechtsratgebern von 2025 und 2026 fand sich kein Gesetzentwurf zur Einführung einer Maklerlizenz, der Beruf sollte also als unlizenziert beschrieben werden und nicht als kurz vor der Regulierung stehend.

Wer arbeiten darf

Die Maklertätigkeit ist für Ausländer verschlossen. Die Bekanntmachung des Arbeitsministeriums zu den für Ausländer verbotenen Tätigkeiten vom 1. April 2020, am 21. April 2020 in der Government Gazette veröffentlicht, nennt 40 Berufe in vier Anhängen. List 1, die Ausländer nie ausüben dürfen, enthält unter Punkt 19 die Makler- oder Vermittlungstätigkeit, außer Vermittlung im internationalen Handel oder bei Investitionen (Nagashima Ohno & Tsunematsu, Mai 2020; Acclime, 2024). In der Praxis sind das Inserieren einer Immobilie, das Zeigen von Einheiten, das Verhandeln und das Verdienen einer Provision bei einem thailändischen Verkauf thailändischen Staatsangehörigen vorbehalten, und die Kontrollen wurden seit 2024 verschärft (Thaiger, Mai 2026). Thailändische Staatsbürger können daher ohne Lizenz als Makler arbeiten. Ausländer können dennoch legal in Rollen arbeiten, die keine Maklertätigkeit sind: internationaler Vertriebsberater oder -direktor, Auslandsmarketing, Geschäftsentwicklung, Investor Relations, Beratung, Verwaltung oder Direktor und Gesellschafter einer Agentur innerhalb der ausländischen Grenze von 49%, während thailändische Kollegen Besichtigungen, Verhandlungen und Verträge übernehmen (Thaiger, Mai 2026; Themis Partner, 2025). Diese Rollen erfordern ein Non-Immigrant-Visum B, das vor der Einreise bei einer thailändischen Botschaft beantragt wird (2,000 Baht für einfache Einreise, 5,000 Baht für mehrfache Einreise), und eine Arbeitserlaubnis, die in Bangkok in etwa 7 bis 10 Werktagen erteilt wird. Der Arbeitgeber braucht 2 Millionen Baht eingezahltes Kapital und 4 thailändische Angestellte für jede Arbeitserlaubnis eines Ausländers, und westliche Mitarbeiter müssen mindestens 50,000 Baht im Monat erhalten. Die in der Erlaubnis beschriebene Tätigkeit muss der tatsächlich ausgeübten Arbeit entsprechen (Thaiger, Mai 2026). Arbeit ohne Erlaubnis kann eine Geldstrafe von bis zu 100,000 Baht, Abschiebung und ein Einreiseverbot von einem bis fünf Jahren bedeuten, und dem Arbeitgeber drohen bis zu 400,000 Baht pro Arbeitnehmer. Eine Agenturquelle berichtet von 14 Razzien bei Agenturen in Chonburi 2025, bei denen 27 illegal arbeitende Ausländer gefunden wurden (Leto, Juni 2026, Richtwert). Ein Touristenvisum erlaubt nie das Arbeiten.

Provision und Agenturen

Die Provision ist nicht gesetzlich festgelegt. Bei Verkäufen verlangen Makler meist 3% bis 5% des Preises, gezahlt vom Verkäufer oder Eigentümer und im Angebotspreis enthalten, Käufer zahlen also normalerweise keine Maklergebühr (FazWaz, 2025). Eine Agenturquelle nennt 3% bis 5% bei Verkäufen von Bauträgern und 2% bis 3% bei Wiederverkäufen, wobei Exklusivgeschäfte mit Bauträgern 5% bis 7% bringen (Leto, Mai 2026). Die meisten Agenturen zahlen ihre Makler nur auf Provision, einige große Ketten in Bangkok zahlen zusätzlich ein Grundgehalt von 15,000 bis 25,000 Baht im Monat. Der Anteil des Maklers an der Provision der Agentur liegt oft bei 30% bis 40% für Einsteiger, 50% bis 60% für erfahrene Makler und 70% bis 80% für Top-Verkäufer (Leto, Mai 2026, Richtwert). Ausländische Angestellte müssen mindestens das Gehalt von 50,000 Baht für die Arbeitserlaubnis verdienen, daher arbeiten sie meist mit Gehalt plus Bonus statt reiner Provision. Eine Agentur mit ausländischer Mehrheit braucht eine Foreign Business Licence, weil Makler- und Vermittlungsgeschäfte auf List 3 des Foreign Business Act von 1999 stehen und Immobilien nicht zu den Ausnahmen gehören (Siam Legal). Eine solche Lizenz gilt als sehr schwer zu bekommen, daher sind die meisten Agenturen zu 51% in thailändischem Besitz, während eine BOI-Förderung in manchen Fällen volles ausländisches Eigentum erlauben kann (Themis Partner, 2025; Leto, Juni 2026). Kunden kommen meist über Empfehlungen und Stammkäufer, Inserate auf Portalen, bezahlte Social-Media-Anzeigen, eigene Kanäle auf YouTube oder Telegram, Besichtigungsreisen für Investoren aus dem Ausland und Sprachgemeinschaften (Leto, Mai 2026).

Ausländische Käufer

Ausländer können eine Condo-Einheit als Freehold besitzen, aber die Fläche in ausländischem Besitz darf nach dem Condominium Act von 1979 49% der gesamten verkäuflichen Wohnfläche eines Gebäudes nicht überschreiten. Darüber hinaus ist nur Leasehold möglich (Bektu, Juni 2026). Ausländer dürfen kein Land besitzen, und ein Unternehmen mit mehr als 49% ausländischem Kapital oder einer Mehrheit ausländischer Gesellschafter gilt als ausländisch und darf ebenfalls kein Land besitzen (Leto, Juni 2026). Häuser und Villen werden daher meist über eine eingetragene Pacht erworben, begrenzt auf 30 Jahre. Verlängerungsversprechen wie 30+30+30 sind vertraglich, und Gerichte setzen in der Regel nur die erste eingetragene Laufzeit durch (Bektu, Juni 2026; Pattaya Mail, Februar 2026). Im Juni 2024 stimmte das Kabinett grundsätzlich zu, die ausländische Condo-Quote auf 75% anzuheben und Pachtverträge auf 99 Jahre zu verlängern, doch der Entwurf war nicht fertig (The Nation, Juni 2024), und Stand 2026 ist keine der beiden Änderungen Gesetz geworden. Im Oktober 2026 geht die Richtung in die andere Richtung: Am 19. Oktober ordnete Premierminister Anutin Charnvirakul ein landesweites Vorgehen gegen Landbesitz über Strohmänner an, mit 13,088 Verdächtigen, darunter 1,550 Unternehmen, und 2,360 Grundstücken im Wert von etwa 14 Milliarden Baht, vorrangigen Fällen bis Ende Dezember 2026, zusätzlichen Prüfungen bei Käufen über 2 Millionen Baht und der Aufforderung an thailändische Ehepartner, die Herkunft ihrer Mittel nachzuweisen (Thai Examiner, Oktober 2026). Um ein Freehold-Condo einzutragen, muss das Geld aus dem Ausland in Fremdwährung ankommen, mit einem Formular Foreign Exchange Transaction (FET) der empfangenden Bank, meist bei Beträgen ab USD 50,000 (Storm Real Estate, September 2026).

Steuern und Gebühren

Beim Land Department beträgt die Übertragungsgebühr 2% des amtlichen Schätzwerts, und ihre Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist verhandelbar. Die Specific Business Tax von 3.3% auf den höheren Wert aus Schätzwert und Verkaufspreis schuldet der Verkäufer, wenn die Immobilie weniger als fünf Jahre im Besitz war oder der Verkäufer im Immobiliengeschäft tätig ist, andernfalls gilt stattdessen die Stempelsteuer von 0.5%. Die Quellensteuer beträgt 1% für Verkäufer als Unternehmen und ist für Privatpersonen progressiv, je nach Besitzdauer. Bei Wiederverkäufen auf Phuket werden die Kosten außer der Übertragungsgebühr oft vertraglich 50/50 geteilt. Die ermäßigten Übertragungs- und Hypothekengebühren von 0.01%, verlängert bis zum 30. Juni 2027, gelten nur für thailändische Staatsangehörige, die Wohnungen für 7 Millionen Baht oder weniger kaufen. Ausländer zahlen die vollen Sätze (Storm Real Estate, September 2026). Die Einkommensteuer für Angestellte ist progressiv von 0% bis 35%, und die monatliche Lohnobergrenze der Sozialversicherung steigt ab 2026 auf 17,500 Baht, ein Beitrag von bis zu 875 Baht auf jeder Seite (Thaiger, Mai 2026).

Off-Plan

Ein großer Teil des Condo-Markts wird vor der Fertigstellung verkauft, mit Zahlungen in Raten: eine Reservierungsgebühr, eine Anzahlung bei Vertragsschluss, Raten während des Baus und der Restbetrag bei der Übertragung. Treuhand ist freiwillig: Der Escrow Act von 2008 gilt nur, wenn Käufer und Verkäufer vereinbaren, einen lizenzierten Treuhänder einzusetzen, daher zahlen die meisten Käufer den Bauträger direkt (Thailand Law Online). Der wichtigste Schutz ist der Vertrag selbst. Seit 2008 müssen Condo-Kaufverträge dem Standardformular des Innenministeriums folgen, und abweichende Klauseln sind unwirksam, mit einer Geldstrafe von 100,000 Baht für Bauträger. Der Bauträger muss einen Übertragungstermin mit 30 Tagen Vorankündigung nennen, darf den Bau nicht länger als ein Jahr unterbrechen und haftet 5 Jahre für Mängel an der Struktur und 2 Jahre für andere Teile. Der Käufer kann den Vertrag ohne Gebühr übertragen, und eine verspätete Übergabe wird mit mindestens 0.01% pro Tag bestraft, höchstens 10% (Siam Legal). Reservierungsvereinbarungen kommen vor dem Vertrag, und ob die Gebühr erstattet wird, hängt von der Klausel ab, lesen Sie sie also, bevor der Kunde zahlt.

Leasehold und Vermietung

Für ausländische Investoren sind Mieteinnahmen und Leasehold wichtiger als der Wiederverkauf. Villen und Häuser werden über eingetragene Pachtverträge von bis zu 30 Jahren gehalten, die Investitionsrechnung sollte also nur auf der ersten eingetragenen Laufzeit beruhen, nicht auf Verlängerungsversprechen (Bektu, Juni 2026). In mehreren Ferienmärkten ist das Angebot hoch: Phuket hatte Ende 2025 14,008 unverkaufte Wohnungen im Wert von 193.7 Milliarden Baht (Krungsri Research, August 2026), und Pattaya hat ein strukturelles Überangebot, am stärksten in Jomtien und an der südlichen Strandfront (Pattaya Mail, Februar 2026). Erwartete Mieten und Auslastung sollten daher mit dem verglichen werden, was ähnliche Einheiten tatsächlich erzielen.

Plattformen

Arbeitsministerium: Liste der für Ausländer verbotenen Tätigkeiten (Bekanntmachung vom 1. April 2020), ArbeitserlaubnisseDepartment of Business Development (DBD): Handelsregistereintragung, Erklärungen zur KapitalherkunftForeign Business Act 1999: List 3 für Vermittlung, Foreign Business Licence, BOI-FörderungDepartment of Lands: Übertragungen, eingetragene Pachtverträge, Condo-Titel, ÜbertragungsgebührFET-Formular der Bank für ausländisches Geld zum Kauf eines Freehold-CondosReal Estate Information Center (REIC): Condo-Übertragungen an AusländerTREBA und REBA-ES (freiwillige Maklerverbände), Qualifikation CIPSPortale: FazWaz, DDproperty, Thailand-Property, Hipflat