Una operación inmobiliaria en Marruecos de principio a fin

Una operación en Marruecos implica a más personas de lo que muchos recién llegados esperan: usted, el notario o los adules, la oficina tributaria, el registro de la propiedad, el banco y, en las viviendas nuevas, la promotora. Conocer el orden de los pasos le permite guiar al cliente con calma y detectar los problemas a tiempo.

Quién hace qué

• Usted, el agente. Encuentra al comprador o el inmueble, consigue que se firmen el mandato y las hojas de visita, negocia, reúne los documentos y mantiene a todos dentro de los plazos.
• El notario o dos adules. Desde el 16 de julio de 2026 (Ley 41.25), son los únicos que pueden otorgar la escritura de compraventa, la promesa de venta y el contrato preliminar sobre plano.
• La oficina tributaria (DGI). Recauda los derechos de registro del comprador y el impuesto sobre la plusvalía (TPI) del vendedor.
• El registro de la propiedad (conservation foncière, parte de la ANCFCC). Inscribe la venta en el título de propiedad. La propiedad está asegurada cuando el título muestra al comprador.
• El banco. Presta al comprador y, para los no residentes, convierte las divisas en dírhams con justificante.
• La promotora, en la venta sobre plano: vende la unidad, aporta la garantía y entrega el edificio.

Una reventa, paso a paso

1. Oferta y comprobaciones. Acuerde el precio. Pida el número de título y un certificado reciente del registro de la propiedad. Compruebe la identidad del vendedor, las hipotecas y las cargas. Si el inmueble es una melkia (un acta de adules basada en testigos), avise al comprador: no hay registro central, y la titulación puede tardar de 12 a 36 meses (Lesmre).
2. Promesa de venta (compromis). Se firma ante el notario o los adules. Fija el precio, el depósito, cualquier condición de préstamo y la fecha de la escritura definitiva.
3. Depósito. Se paga al notario. Los fondos entregados a los notarios se mantienen en cuentas de depósito de la CDG, no en la cuenta del vendedor.
4. Financiación. El comprador paga por transferencia bancaria o cheque. Un no residente envía divisas a través de un banco marroquí y guarda el justificante, que es lo que permite transferir el dinero al extranjero en una venta futura (Office des Changes).
5. Escritura definitiva. Se firma ante el notario. Si alguien firma mediante un representante, el poder debe haberse registrado antes en el tribunal.
6. Derechos e inscripción. Se pagan los derechos del comprador y el notario presenta la venta en la conservation foncière, que actualiza el título.
7. Impuesto del vendedor. El vendedor declara y paga el TPI en los 30 días siguientes a la venta.

Una venta sobre plano (VEFA), paso a paso

Las ventas sobre plano siguen la Ley 44-00 reformada por la Ley 107-12:

1. Contrato de reserva, solo cuando existe la licencia de obra. El comprador paga el 5% y puede desistir en el plazo de un mes.
2. Contrato preliminar, permitido una vez obtenida la licencia de obra (art. 618-5). Desde julio de 2026 debe ser un documento público ante notario o adules. El comprador paga el 5%. La promotora debe aportar una garantía bancaria o de seguro por los anticipos.
3. Inicio de las obras: 10%.
4. Fases de construcción (estructura, acabados, licencia de ocupación): el 60% en total, repartido según lo acordado.
5. Llaves y escritura definitiva: el 20%, y después la inscripción en el registro de la propiedad.

Finances News informó en 2023 de que muchas promotoras venden en cambio con reservas más laxas. Si no hay número de licencia, ni garantía, ni notario, diga claramente al comprador a qué protección renuncia. Vea Cómo funciona la venta sobre plano (VEFA) en Marruecos.

Gastos e impuestos

Comprador:

• Derechos de registro: 4% sobre inmuebles construidos (mínimo MAD 1,000), 5% sobre suelo sin edificar, 3% sobre viviendas sociales que cumplan los requisitos.
• Registro de la propiedad: 1.5% del precio más MAD 100 por título, con un mínimo de MAD 500 (tarifa de la ANCFCC).
• Notario: normalmente alrededor del 1% más IVA. Pida un presupuesto por escrito.
• Recargo por efectivo: desde el 1 de julio de 2026, un 2% adicional sobre cualquier parte no trazada de un precio superior a MAD 300,000.

Vendedor:

• TPI: 20% de la plusvalía neta, con un mínimo del 3% del precio de venta. Una vivienda habitual ocupada durante al menos cinco años está exenta, pero el mínimo del 3% sigue aplicándose a la parte del precio que supere MAD 4 millones.

Honorarios de la agencia: normalmente del 2% al 3%, a menudo el 2.5%, a cargo de quien los haya firmado.

Ejemplo práctico en MAD

Cifras de ejemplo: un piso con título en Casablanca se vende por MAD 2,000,000. El vendedor lo compró por MAD 1,500,000, no es su vivienda habitual y la plusvalía neta imponible tras los gastos deducibles es de MAD 400,000. El vendedor firmó un mandato al 2.5%.

Concepto	Cálculo	MAD
Derechos de registro (comprador)	4% x 2,000,000	80,000
Registro de la propiedad (comprador)	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
Notario (comprador)	alrededor del 1% más IVA	aprox. 22,000 a 24,000
Certificados y gastos varios (comprador)	provisión	aprox. 2,000
Total del comprador además del precio		aprox. 134,000 a 136,000
Honorarios de la agencia (vendedor)	2.5% x 2,000,000	50,000
TPI (vendedor)	el mayor entre 20% x 400,000 = 80,000 y 3% x 2,000,000 = 60,000	80,000
El vendedor se queda	2,000,000 menos 50,000 menos 80,000	1,870,000

Los gastos del comprador suman alrededor del 6.7% al 6.8% del precio, en línea con la estimación de ReaConsult para 2026. Si el vendedor tiene una hipoteca, también se paga con los 1,870,000.

Ideas clave

• El notario o los adules redactan todas las escrituras clave. Usted prepara el expediente y lo hace avanzar.
• Reventa: comprobaciones, compromis, depósito ante notario, pago bancario, escritura definitiva, registro de la propiedad.
• Sobre plano: primero la licencia, después 5, 5, 10, 60 y 20, con garantía.
• Los compradores pagan entre el 6.5% y el 7% además del precio. Los vendedores pagan el TPI en un plazo de 30 días.

Practique los cálculos con el entrenamiento sobre dinero en Marruecos y el entrenamiento sobre la venta sobre plano. Para compradores extranjeros, lea Comprar una propiedad en Marruecos siendo extranjero.